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一個概念說透:房價為何總是易漲難降?

時至今日,很多城市的房價調控已經過去大半年了,有些城市房價確實降幅比較大,比如合肥、河北燕郊等地,但大部分城市房價降幅有限。

那麼問題來了?的房價為什麼上漲的時候很瘋狂,但是下跌的時候總像「擠牙膏」。為什麼政府出台了這麼嚴格的政策,很多人也不相信房價會降。

國務院發展研究中心原副主任劉世錦最近提到一個概念,非常準確的回答了上面的問題,其實都是「剛性泡沫」在作怪。

房價有泡沫也不一定能破

幾年前很多人就在探討的房地產市場是否存在泡沫,不管是按照房價收入比衡量,還是與發展水平相當的國家比,的房價已經太高了。

但奇怪的是,關於房價是否存在泡沫,經濟學界一直沒有達成共識,如果沒泡沫,為什麼大家都怨聲載道?如果有,為什麼這幾年都沒有破呢?

幾個月前有一篇分析房價的文章,說國內房價已經無法用經濟學解釋。但小編認為,「剛性泡沫」完全可以解釋這個現象。

剛性泡沫指的是受到政策等非經濟因素支撐的經濟泡沫。按照劉世錦的說法,的高房價是由供給彈性不夠導致,即使貨幣政策收緊,房價很難降下來。

更通俗的講,由於土地完全控制在地方政府手裡,絕大多數時候房地產市場的土地供應都是不足的,尤其是北上廣深一線城市,這就導致購房者不相信房價會跌。

「剛性泡沫」的形成有兩個重要的原因:

第一,投機者不斷買入,因為投機者相信價格將會繼續上漲;

第二,泡沫形成了必要的條件,使參與泡沫的投資者不認為自己身處泡沫之中。

社科院城市與競爭力研究中心《住房發展報告》項目組最近發布的報告顯示,今年5月北京房價中位數為61856元/平方米,上海為54458元/平方米,深圳為50523元/平方米,廈門為37667元/平方米。

看一下這個數據,肯定會有人感嘆的房價太高了,但你會發現,如果不限購仍然會有人前赴後繼的進入房地產市場。

之前有個朋友說的很明白,假設現在北京平均房價10萬元,但是幾年後能上漲到15萬、20萬一平米或更高,肯定有人借錢也會買房。

現在還無法判斷北京房價能否一定上漲到20萬一平米,但至少從前幾年的走勢來看,北京這些大城市房價一路高歌猛進,過程中也有偶爾的下跌,但後來上漲總是一波比一波兇猛。

劉世錦說:「一線城市房價的飆升顯然超過了可以解釋的合理水平,甚至打破了人們常識。」

也有研究者指出,一線城市的房價已經超過了日本當年泡沫經濟時代的水平,但這並不意味著的房價泡沫一定能破!

「剛性泡沫」讓人相信房價只漲不跌

其實去年全國房價暴漲的時候,上海交通大學高級金融學院副院長朱寧就說過,無論從房價的絕對水平,還是房價對租金的比例、房價和工資的比例,房價都比國外高很多。

但不斷強化的預期導致大家越來越覺得房地產可能有泡沫,但這個泡沫是一個「剛性泡沫」,似乎是政府擔保下永遠不會破滅的泡沫。

比如現在政府說要保證消化房地產庫存,如果按照正常的邏輯,就意味著開放商要趕緊把手裡的房子賣出去,市場上的房子就多了,房價就會下降。

「剛性泡沫」的存在讓很多人認為這是政府要進一步發展房地產行業,這個預期對於很多投資者的行為產生了潛移默化的影響。

又比如,買房子除了自住需求,有些人是奔著投資去的,但不管怎樣,風險要自己承擔,但很多人覺得國家說了房地產是戰略支柱性產業,要保持房價穩定,房價為什麼會不漲呢?

有時候,上面的想法可能是不正確的,但如果社會上絕大多數人都這麼想,那房價一定會上漲,沒有人覺得自己的想法是錯的,因為身邊的人都是這種看法。

再用股市舉個例子,2015年大牛市的時候,很多散戶不懂投資不懂股市,但《人民日報》說了4000點才是牛市新起點,於是很多人根本不用做功課,就進入股市,只要去買,政府一定會讓股市上漲。

所以,政府對於很多投資領域提供的擔保不經意間扭曲了投資者的偏好,扭曲了投資者的行為,最後導致市場里「剛性泡沫」的形成。

「剛性泡沫」的可怕之處在於,很多政策可能適得其反,比如收緊利率是要防止房價暴漲,但很多人會理解為限制貸款正好說明房價要漲,於是更多的人進入了樓市。

「剛性泡沫」怎麼破?

劉世錦分析稱,日本實行土地私有制,供給有較大彈性,房價泡沫主要是由過量貨幣催生的,貨幣政策收緊后,泡沫便破滅了。

的房價泡沫也有貨幣過量供給的因素,但更多的可能是由供給彈性不夠所引致。即使貨幣政策收緊,房價很難降下來,從而形成特定的「剛性泡沫」現象。

要打破這個剛性泡沫就需要增加土地供應,如果政府承諾每年提供穩定的土地供應,可能就沒有人覺得房價會一直上漲,房價上漲的預期弱了,買的人就會少,尤其是投資的人。

這幾年全國房價都在上漲,但重慶的房價一直保持穩定,房價沒有暴漲,沒拍天價地王,同時經濟增速排名前列。

除了政府的調控外,很重要的一個原因是足量土地供應,政府提前布局國有控股集團土地儲備,把握土地入市節奏,根據市場情況差別化投放。

有人做了個調查,2004年以前,京滬的土地供應並不比重慶低。但是2005年後,京滬兩地土地供應只有773.87萬平方米、754.32萬平方米,僅是重慶1385.4萬平方米的一半左右。

另外,2014年南京、杭州、武漢、廈門、天津、成都的房地產業購置土地面積分別只有重慶的1/30-1/7不等,這些城市房價顯然都是上一輪房價上漲的非常厲害的城市。

最後,用魯迅先生的一句話結束今天的文章,「其實地上本沒有路,走的人多了也便成了路」,現在的房價或許真的有泡沫,如果大部分人覺得沒有就真的沒有了。



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