馬來西亞「購買二手房」利弊分析!

顧名思義，二手房即是買家通過開放市場向前屋主購買的房子，而不是通過發展商買的第一手新房屋。

購買前，買家可以到土地局（land office）洽詢以獲取有關業主的資料，並確認真正的業主的身份。此外，買家還可以獲知有關業主事前有無欠債記錄，包括欠款的數額等資料。總結來說，這一系列的查詢是為了讓買家更加了解有關物業，並為日後的買賣程序做好準備。

以下「購買二手房的好處與壞處」分析，看了之後再下定論！

購買二手房的好處

1,所見即所得----購買之前，你可以看得見並摸得著屋內的所有細節和裝潢，日後所得到的就是今日所見到的，其中包括屋內的傢具，窗檯的視野，屋子的位置等，不會落差太大。

2,不會延期交屋----通常一但經過換名的程序，你馬上就可以搬進去居住了！二手房屋不會面臨某些「惡毒」開發商延期交屋或「直接走人」的問題，相當保險。

購買二手房的壞處

1,程序複雜繁多----通常買賣二手房屋不像購買發展商房屋般直接；購買二手房前必須先過濾一堆相似的屋子出售廣告，查詢市價，租金等，再來就是上門看屋子，進而跟賣家討價還價等一系列的程序，實在勞肝傷神呀。

2,賣家不合作----有些不合作的賣家，明明說好了條件，卻在最後一分鐘改變主意，提高價錢，甚至—不賣！無可否認的，這對買家來說實在是最大的打擊，之前所下的苦工都功虧一簣了~

3,便宜未必好貨----有些屋主急著把屋子賣出去，甚至願意把價錢減了又減，直到把屋子賣出去為止。一般情況下只有房齡很久的二手房才會比較便宜。「天下沒有白吃的午餐」遇到這種情況，勸你還是別貪小便宜，先查證一切再說吧！

4,昂貴的首期開銷，買了二手房屋后，你必須先預備一筆現金，以支付您在買賣過程中的一些費用，清單如下（如果您購買了我們的項目紅色字體的費用由開發商承擔）：

貸款申請費用和雜費

房貸保險和火險（如果您買的是住宅）

印花稅

律師費和雜費

電水費抵押金

10%首期費用

裝修和傢具費用

外國人購房准證費

更重要的是馬來西亞二手房律師費正式漲20%

房價約35萬令吉的一宗房產業交易，其律師費的漲幅達到約20%，大馬購屋者協會中文組指出，房產業買賣合約及貸款合約的律師費正式調漲，於3月15日生效。

大馬購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，這次律師費的調漲是已獲國會通過的2017年律師報酬制度管制（修正）（Perintah Saraan Peguam Cara（Pindaan）2017）條例。

他指出在屋價的首50萬令吉，新的律師費為1%，第二個50萬令吉為0.9%，再下來200萬令吉為0.7%，另一個200萬令吉為0.6%，再下來的250萬令吉為0.5%。

可依屋價級別回扣

他強調，除了一些特定項目，原有律師收費制是不允許律師為購屋者提供最高25%的律師費回扣，新條例則准許這麼做，律師可根據屋價級別提供最高25%的律師費回扣。

陳鍾靈舉例，以人民可負擔房屋的一個單位屋價計算，比如說35萬令吉的屋價，新舊律師收費差額約600令吉，也就是漲了約20%。

他說，在舊率中，35萬令吉的首個15萬令吉之1%律師費為1500令吉，接下來的20萬令吉為0.7%為1400令吉，合計的律師費為2900令吉。「以新率計，35萬令吉的1%律師費為3500令吉，相比舊率的2900令吉有600令吉，所以大約是漲了20%。

屋價
首個50萬令吉 1%（取決於最低收費500令吉）
接下來50萬令吉 0.8%
接下來200萬令吉 0.7%
接下來200萬令吉 0.6%
接下來250萬令吉 0.5%

陳鍾靈說：

原有律師費為：

首個15萬令吉 1%
接下來85萬令吉 0.7%
接下來200萬令吉 0.6%
接下來200萬令吉 0.5%
接下來250萬令吉 0.4%

蔡兆源：最高可達25%
新條例准律師費回扣

首相署利商特攻隊稅務改進專案委員會主席拿督蔡兆源說，處理房地產交易的律師，原則上是禁止給予律師費折扣；然而，隨著這次允許調整房產業交易的律師，新條例允許律師們有個彈性空間，准許為購屋者提供最高25%的回扣。

「不過不管是過去或現有的市場，仍會有許多律師，在競爭激烈情況下提供折扣或變相的折扣。」

此外，律師黃振源認為，為購屋者提供最高25%的律師費回扣，屬於新條例；而有關的回扣未必一定要25%，也可以是8%或10%。他表示，在這之前，只有申請伊斯蘭房貸（Islamic Loan）者，確實是可享有最高20%的律師費回扣的。

林若輝：購二手屋不允許回扣

針對購屋者可享有25%水平的律師費回扣，林若輝表示，不管在3月15日之前或15日之後，只要符合條件，律師向來都會提供25%的律師費回扣的，而只有向房屋發展商購買的房屋，以及使用政府規定的買賣合約，才能享25%律師費回扣。

「那些購買二手房屋者，法令是不允許律師提供購屋者25%的回扣的。」

他表示，25%回扣是算在律師收費上，譬如說一個單位屋價為60萬令吉，新率表首50萬令吉1%的律師是鳩收5000令吉，接下來10萬令吉之0.8%，收取800令吉，合計5800令吉，所以若享25%回扣是計算在5800令吉數額上。據另一名執業律師透露，2017年律師報酬制度管制（修正）已於3月2日在憲報上頒布，定於3月15日實行；以便取代於2006年1月1日實行的2005年律師報酬制度管制（Perintah Saraan Peguam Cara2005）的條例。

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