佛山限購這半年經歷了什麼？高明、三水樓價半年漲2成！

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2016年10月8日，佛山重啟限購，至今，佛山執行限購長達半年時間。

這半年來，我們到底經歷了什麼？根據佛山市住建管理部門公布的數據，佛山一手住宅賣了7.7萬套，二手住宅賣了4.95萬套，共計銷售住宅12.7萬套。由於這半年來二手房成交量的暴增，帶動整個住宅市場相當活躍，成交量處於高位。

樓價方面，限購區受限簽政策影響，樓價的官方統計結果顯示平穩；而非限購區高明、三水，這半年來樓價漲幅超2成。

每輪政策的變動，都會帶來樓市的震動。2016年10月7日深夜，佛山發文宣布限購，當夜佛山掀起搶簽潮，僅僅一天時間簽約量達到1900多套。伴隨政策的變動，2016年10月份佛山成交量創下「天量」，一手住宅賣了近2萬套。

接下來的4個月里，一手住宅成交量日漸萎縮。到了今年2月，全市一手樓成交量下滑到不到5000套。

今年3月份，政策繼續收緊的風聲越來越近，廣州率先加碼限購，佛山市場聞風而動，3月25日佛山限購進一步收緊。

在3月25日前後5天時間裡，佛山一手住宅每日網簽量均超過1000套。在此背景下，3月份市場有一次呈現出爆發之勢，一手住宅成交量達17317套，僅次於2016年10月份。

總體來看，佛山重啟限購這半年來，一手住宅的政策調控越來越緊，市場成交略有降溫。2016年10月-2017年3月份，全市一手樓成交77397套，略低於2016年上半年全市約8萬套的一手樓成交規模。

但是，值得注意的是，由於本輪調控二手樓未受調控政策影響，外地買家從一手市場轉向二手市場，造成了二手市場的井噴。限購這半年來，佛山二手樓成交49529套，比起去年上半年的28351套，多了21178套，增幅高達75%。

正是由於二手樓成交量的上揚，佛山限購半年來，住宅市場仍然相當活躍，一二手住宅成交總量達到了12.7萬套，遠超2016年上半年約10套一二手住宅的成交規模。

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禪城成交量退居第四

作為佛山中心區，禪城的一手樓市場活躍，成交量僅次於南海、順德。但是本輪樓市調控，禪城區全區受到調控，一手市場明顯萎縮。

限購半年來，南海區一手樓成交29382套，順德一手樓成交17202套，佔據全市成交量排行的前2位。位居第三位的是三水區，成交量13006套；禪城居於第四位，一手住宅成交9127套；高明仍然是「老五」，但一手住宅成交量可觀，達到了8680套。

禪城、南海、順德在限購政策的調控之下，近半年來一手樓成交量出現明顯的萎縮，與去年上半年數據對比，三區的一手樓成交量都有所下滑。

而高明、三水全區因為不限購，這半年來成交量都刷出了新高，與去年上半年相比，高明、三水一手樓成交量的增幅分別達到了125%、 23%。尤其是高明區，多年來高明每月一手住宅成交量都徘徊在千套以內，但去年8月份以來，尤其佛山執行限購政策以後，高明每月成交量（除了受春節影響的2017年2月份）均超過千套，樓市上升的勢頭相當明顯。

樓價

限購之後，佛山樓價總體保持平穩態勢。

根據佛山市住建管理局公布的數據，2016年9月份，佛山限購前一個月，全市一手住宅均價10161.54元/平方米。2016年10月份，佛山重啟限購，全市樓價出現輕微降幅，均價10079.61元/平方米。接下來的5個月里，除了2017年1月份樓價跌破萬元/平方米，達到了9868.45元/平方米以為，其他4個月的樓價一直平穩在萬元出頭。

具體到佛山五區，涉及到限購的三大區域：禪城、南海、順德，其一手樓成交價半年來始終維持在12121.68元/平方米、11861.49元/平方米、9667元/平方米附近，樓價未見明顯波動。

但三水、高明因不限購，樓價出現明顯的漲幅。限購重啟當月，高明全區一手樓均價是5424.75元/平方米，11月進一步跌落到5284.09元/平方米，但到了12月份，高明出現報複式猛漲，單月環比上漲16.87%，均價史無前列的進入到了6字頭，達到了6175.31元/平方米。今年1月份，高明樓價再次攀升10%，達到了6794.71元/平方米。3月份樓價繼續攀升7.65%，達到了6827.29元/平方米。也就是說，從去年12月份開始，高明樓價一直站穩在6字頭以上，半年來漲幅高達26%。

三水區在佛山重啟限購政策當月，全區一手住宅成交均價首次站到了7字頭以上，之後連續4個月穩中有升，並站穩在7字頭之上。今年3月份，三水一手均價環比上浮11.25%，首次進入到了8字頭時代。限購這半年來，三水區樓價漲幅達20%。

業內人士指出，佛山限購區樓價未見明顯波動，主要受益於政府職能部門限簽。從全市來看，由於限購區的高價房被限簽，而非限購區網簽不受限，此消彼長之後，全市均價保持穩定。

（限購半年來，佛山全市以及5區樓價走勢圖，數據來源於佛山市住建局），從上圖可以看出，非限購區三水、高明樓價出現明顯上揚

這半年來佛山樓市政策三申五令，不斷收緊，但與廣州政策相比，佛山政策還是相對寬鬆。

比如，廣州全城限購，包括增城、從化；但佛山仍然維持原來的限購區與非限購區；外地人買房方面，在廣州買需連續繳納5年社保或個稅，但佛山只需提供1年的證明，並可累計；在貸款方面，廣州購買二套房至少需要5成首付，而在佛山房貸結清的情況下，只需要3成首付。另外，佛山限購僅限一手，不限二手，廣州一二手均限購。

在廣佛同城的背景下，佛山樓市政策比廣州寬鬆，將持續引導廣州外溢需求加快流入佛山市場。

對於後市，我們怎麼看？

金融政策一旦加碼，市場風向立轉

目前佛山樓市進入到了相對尷尬的局面。一面是佛山一手住宅庫存量在進一步縮減，根據佛山中原統計，截至3月底，佛山一手住宅庫存量萎縮到490萬平方米，按照目前的消化速度，去化周期不到3個月。另一方面，政策面從嚴，限價和限簽政策導致限購區域很多項目拿不到預售證或者是無法網簽，進一步造成了限購區貨源有限的局面。因此，在未來一段時間裡，非限購區將依然是一手房的供應主力，在限購區二手房市場將持續火爆。

隨著佛山樓市政策的日漸收緊，不排除未來金融政策有進一步的收緊動作。佛山世聯研究認為，根據目前佛山的市場規律，今年市場不排除會出現「量跌價穩」的局面，縮量預計在 5-10%以內。房地產市場的周期性特徵顯著，2017 年上半年市場維持「量跌價穩」的基調不變, 隨著全國調控持續收緊，金融貨幣政策是否出台將成為整個房地產市場的核心焦點。一旦金融調控加碼，市場的變化方向將會越趨明顯。

文 樓三姐

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