房地產法律問題總結

房產相關法律知識

1. 售樓廣告上的內容，開發商應兌現嗎？

售樓廣告和宣傳資料僅僅是開發商為了吸引買房的人而做的一種宣傳。如果廣告上的宣傳內容沒有寫入合同中，即使將來這些宣傳沒有兌現，開發商一般也不會因此而承擔責任。如果開發商在這些材料上寫得非常明確具體，內容確定，如「送多少錢的精裝修」，「綠化面積達到多少平方米」等等，這些內容將對房屋價格以及購房人是否買房產生重大影響，即使這些內容沒有寫入合同，開發商也要兌現。所以，一些重要的廣告一定要保存好，如果將來發生糾紛，可以作為證據。

參考法條：《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條

2. 房地產商承擔虛假廣告民事責任的必要條件有什麼？

（1）房地產商發布了虛假廣告。購房者要能夠證明廣告的內容是虛假的或者部分是虛假的，這種虛假是房地產商主觀故意所為。這是房地產商承擔責任的前提。（2）購房者是受到欺騙和誤導。購房者因為依賴（虛假）廣告，對該廣告承諾的內容抱有期望才購買房屋的，即受到了欺騙和誤導。如果購房者在購房前已知或應知廣告內容虛假，或者購房者的購房行為與虛假廣告無關，則不能認為是受到了欺騙和誤導。（3）購房者的合法權益受到了侵害。購房者的合法權益受到實際發生的損害，這種損害包括財產的、金錢的、精神的。（4）損害和虛假廣告之間有因果關係。也就是說，是虛假廣告欺騙和誤導了購房者，給購房者的權益造成了損害，即虛假廣告與損害之間有因果關係。

參考法條： 《 廣告法》第三十七條

3. 《認購書》一般包括哪些內容？

《認購書》的內容包括：①房號及戶型。②房屋的建築面積。③房屋的價款及計算方式。④簽訂正式購房的日期。⑤在一方不履行的處理問題。⑥開發商的預售許可證號。⑦當事人雙方基本情況。

參考法條: 《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》、 第一百一十五條《合同法》第一百一十五條

4. 什麼是建築面積？

建築面積包括兩個部分：一部分是套內建築面積，一部分是分攤的公用建築面積。它的計算公式是：建築面積＝套內建築面積+分攤的公用建築面積。

參考法規：《建築面積計算規則》

5. 什麼是套內建築面積？

套內建築面積包括三個部分：套內使用面積，套內牆體面積，陽台建築面積。它的計算公式是：套內建築面積＝套內使用面積+套內牆體面積+陽台建築面積。

6. 套內牆體面積包括什麼？

套內牆體面積包括兩個部分：一部分是公用牆體面積

，一部分是非公用牆體面積。公用牆體水平投影面積的一半計入套內牆體面積；非公用牆體水平投影面積全部計入套內牆體面積。

7. 什麼是分攤的公用建築面積？

公用建築面積是指由整幢樓的產權人共同所有的整幢樓公用部分的建築面積。分攤的公用建築面積是指每套（單元）商品房依法應當分攤的公用建築面積。公用建築面積和分攤的公用建築面積的產權歸整棟樓購房人共有，購房人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。未經全體共有人或業主大會依法定程序同意，任何人都不得侵佔或改變全樓公用建築空間原始設計的使用功能。分攤的公用建築面積＝套內建築面積×公用建築面積分攤係數

8. 公用建築面積的分攤原則是什麼？

①公用建築面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建築面積為本幢內的公用建築面積，與本幢不相連的公用建築面積不得分攤到本幢房屋內。②為整幢商品房服務的公用建築面積，由該幢樓各套商品房分攤；為局部範圍服務的公用建築面積，由受益的各套商品房分攤。多次分攤公用建築面積的，分別計算分攤係數。各套商品房應分攤的公用建築面積，為各次分攤的公用建築面積之和。③公用建築面積分攤后，不劃分各套商品房分攤的建築面積的具體部位，但任何人不得侵佔或改變原設計的使用功能。

參考法規：《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則（試行）》

9. 哪些公用建築面積可以分攤？

整幢樓的以下公用面積可以分攤：①大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道，變（配）電室、煤氣調壓室、衛星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛室、物業管理用房等以及其他功能上為該建築服務的專用設備用房。②套與公用建築空間之間的分隔牆及外牆（包括山牆）牆體面積水平投影面積的一半。③計算建築面積的房屋，層高（高度）均應在2.20米以上（含2.20米，以下同）。

參考法規： 《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則（試行）》。

10. 哪些公用建築面積不能分攤？

①倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。②售房單位自營、自用的房屋。③為多幢房屋服務的警衛室、管理（包括物業管理）用房。

參考法條：《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則（試行）》第九條

11. 面積變了，購房者可以退房嗎？

經有關部門批准以後，商品房的面積

可以變更，但要在10日內通知購房者。在接到通知的15日內，購房者可以作出退房的書面答覆。在此期間內未作書面答覆的，視為同意變更。

開發商沒有在規定的期限內通知，購房者有權退房。如果退房，開發商要承擔違約責任。

參考法條：《商品房銷售管理辦法》第二十四條

12. 面積誤差比的公式是什麼？

面積誤差比＝產權登記面積－合同約定面積

合同約定面積 ×100％

參考法規： 《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》

13. 處理房屋面積糾紛的原則是什麼？

合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

（1）面積誤差比絕對值在３％以內（含３％），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；

（2）面積誤差比絕對值超出３％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大於合同約定面積的，面積誤差比在３％以內（含３％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小於合同約定面積的，面積誤差比在３％以內（含３％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

參考法條：《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條

14. 買房一般要交哪些稅？

（1） 印花稅。（2）契稅。（3）證件印花稅。

參考法條：《北京市人民政府關於修改<北京市契稅管理規定>的決定》第一條、第二條

15. 買房一般要交哪些費？

（1） 房屋所有權登記費。（2）公共維修基金。(3)綜合地價款。（4）證件工本費。

16. 買車庫交契稅嗎？

購房者隨同普通住宅購買的車庫，可以減半征收契稅，按照1.5%的稅率徵稅；購房者隨同非普通住宅(如別墅)購買的車庫，不適用減半征收契稅的政策，依然要按照3%的稅率徵稅。

17. 繼承和接受遺贈而取得的房產要交契稅嗎？

法定繼承人繼承房屋不征收契稅，非法定繼承人繼承房屋，屬於贈與行為，應徵收契稅。

18. 申請個人商業貸款的條件一般有哪些？

（1）貸款對象為有完全民事行為能力的自然人。

（2）具有城鎮常住戶口或有效居留身份，即要求借款人有合法的身份。

（3）有穩定的職業和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。

（4）對首付款的要求，銀行間有些許差異。

（5）有貸款人認可的資產作抵押或質押，或有符合規定條件、具備代償能力的單位或個人

作為償還貸款本息並承擔連帶責任的保證人。

（6）具有購房合同或協議。

（7）貸款人規定的其他條件。

19. 申請個人商業貸款一般要交哪些費用？

（1） 律師審查費。（2）公證費。（3）產權登記費。（4）保險費。

20. 哪些財產可以抵押？

（一）抵押人所有的房屋和其他地上定著物。

（二）抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產。

（三）抵押人依法有權處分的國有的土地使用權、房屋和其他地上定著物。

（四）抵押人依法有權處分的國有的機器、交通運輸工具和其他財產。

（五）依法獲准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建築物，當事人辦理了抵押物登記以後可以抵押。

（六）借款人以所購自用住房作為貸款抵押物的，必須將住房價值全額用於貸款抵押。

21. 哪些財產不能抵押？

不能抵押的財產：土地所有權；所有權、使用權不明或者有爭議的財產；依法被查封、扣押、監管的財產；以法定程序確認為違法、違章的建築物。

22. 哪些權利可以質押？

（1）匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單；

（2）依法可以轉讓的股份、股票；

（3）依法可以轉讓的商標專用權，專利權、著作權中的財產權；

23. 什麼是轉按揭？

「轉按揭」是指已在銀行辦理個人住房貸款的借款人，向原貸款銀行要求延長貸款期限，或將抵押給銀行的個人住房出售或轉讓給第三人而申請個人住房款變更期限，變更借款人或變更抵押物的貸款。變更借款人的簡稱「轉按」，延長原借款期限的稱為「加按」，變更抵押物稱為「換按」。

24. 什麼樣的房子要評估？

商品房、二手房和擔保中心認為有必要進行評估的其他房屋。

經濟適用房不需要評估。