讓新加坡商業告訴你，關於「小而精」最好的答案丨和橋

和 橋 機 構

新加坡的國土面積只有上海的1/6，但是購物中心數量只比上海少30個，與香港相比，國土面積比香港少了300k㎡，卻多了30個購物中心。新加坡購物中心是如何做到高效和多元化？在規劃設計上如何充分挖掘商業價值？

通過對100個購物中心進行細分研究，不難發現，新加坡70%的購物中心都做到了高效和多元化，所有的購物中心規劃設計中都沒有浪費任何的商業面積，充分挖掘可利用的商業價值。形式多元化，與綠色元素、文化、藝術元素想結合，迎合不同消費客群的需求。

業態組合上細分了市場，每個商業體細分客群后，針對客群的需求打造業態組合。在開發前期，和更多的金融衍生產品相捆綁，給開發商減少投資壓力，給投資者增加更多的渠道。同時也非常著重商業的細節打造，增加體驗感和人文關懷，使得消費者非常願意留在商業體中。

本文選取有標杆性、特殊標籤、細分市場的商業項目進行解析：

商業之城，購物天堂商業與體驗結合

IONOrchard是一個涵蓋零售、生活、娛樂為一體的頂級購物中心，是一個非常奢華的，打著藝術旗號的購物中心。

設計師從原址為肉豆蔻種植場及果園的傳統獲得靈感，將其比喻為一枚掉落在果園裡的種子，在此處生根發芽。入口處如波浪般起伏的天棚，由幾根形似樹根的立柱支撐，設計運用了「表皮，遮陰樹、樹葉、果皮」等圓形比喻元素;外立面運用了三維懸臂式玻璃及金屬外殼，並全部安裝LED照明設施，其中一個大型的種子結構幕牆，為品牌提供展示空間。他的藝術元素極大的提升了商業部分的價值。由於極具設計感的建築形態，吸引了很多奢侈品的概念店進入其中。

在IONORCHARD中，藝術品不僅僅是視覺上的展示，更是零售業態的推動力;商場藝術感布局上，L1的藝術展示與L4的藝術禮品零售交相呼應，形成全覆蓋的藝術感官。

L1沿街外立面聚集大量奢侈品牌，基本為一復二面積較大，主力店LV為900平方米;餐飲面積較少，但在中庭及次入口分別布置TWG及戶外酒吧，吸引高端消費客群;本層主力店為Sephora，租賃面積高達1000平方米以上，豐富樓層零售品類。

L2層延續L1層奢侈品布局，為契合車輛下客區高端消費客群，增加珠寶配飾的比例;通過飛天梯，L2可直達L4的ION ART，同時也將L3與L5以上停車場進行連接。

L3層除時尚精品零售外，還引入了Posi買手店、Tyan集合店等品牌。

L4層以IONART作為吸引客群的核心，藝術氛圍在本層中進一步升華;從傢具家居到各類手工藝品，商場將藝術融入於零售，更提供藝術品維護服務;樓層增大餐飲面積比例，布置各類高端聚會餐飲，定位城市高收入客群。

B2層與捷運相連帶來大量年輕客群及周邊居民，因此地下商業定位以時尚及生活為主;為迎合年輕時尚群體，在硬體及細節處理上採取大量光影動感效果，吸引消費者視線; 項目藉助地下縱深，成為烏節路地下通道樞紐，與周邊詩家董、威士馬等項目串聯。

B3及B4與地上餐飲形成錯位，聚集大量休閑餐飲及小吃甜品，符合年輕人的美食理念;B4布局大量生活業態為周邊家庭客群服務，同時融入時尚元素不失現代感;樓層扶梯部分特地採取鏤空拉升的方式提升層高，並以中庭為活動廣場提高利用率。

2Marina Bay：充分利用每一塊商業面積

MarinaBay是拉斯維加斯集團全球第三個項目，裡面包含購物中心、賭場、會議中心和劇院。在賭場周邊延主界麵價值最高的一側排布的是一線奢侈品牌，在會議中心周邊排布輕奢品牌，在所有的金沙都會打造一條室內的水系，在水系的兩側會排布輕奢及一些餐飲的外擺區，給消費者營造精緻且輕鬆的購物環境。對於走廊和通道也沒有放棄利用價值，在賭場的走廊擺滿了高端的珠寶和名表。在購物中心內還做了一個冰場，在冰場的周圍排布了生活配套類和兒童類的業態。他們的商業排布是根據不同的需求去排布不同的商品。

主力業態的價值在於——不同的節點位置，或在垂直動線上，或在平面排布上，決定商業內部的動線，以及其周邊商戶的排布。

商業排布原則——「同類型」聚集效應，「垂直」層面聯動效應，「景觀」帶動「生活方式」，「走廊」創造「商業價值」。

景觀，通道與商業——內部景觀和外部景觀相互呼應，形成多個景觀節點，有助於商業的互動性和連通性。垂直通道，平面通道，不同商業功能間的通道，形成了商業的主動脈，清晰化，豐富化商業動線的體驗感。

3Star Vista：架在劇院下的商業怎麼去做

文化與商業的結合——從「建築」，「空間」，「文化」，「商戶」層層推進，無縫對接。

地下1層，地面2層為「StarVista」購物中心;地上3-11層為星宇表演藝術中心。星宇表演藝術中心(TheStarPerformingArtsCentre)擁有超過5000個座位以及兩個包廂，是迄今為止新加坡最大的同類型場地，能夠上演音樂劇、音樂會及其他大型演出。

戶外空間的利用——文化元素的「戶外化」「共享化」以及景觀優勢的「商業化」。

場所感的打造——「多柱」「半戶外」減少商業可使用面積，卻提高了商業的通透感和趣味性。通過「半開放式的空間」將消費者、商戶這兩大行為活動主體緊密聯繫在了一起。

本地首個採用自然空調的商場，大廳和走廊綴滿了綠色植物，有效提升了空氣質量，並與建築外圍的環境和諧地融為一體。

購物中心35m高的大廳寬敞明亮並將室內與室外完美相連。通透的室內空間布局增加了空氣流動，減少了空調的使用，同時也為人們提供了一個可遮風擋雨和享受室外午餐的地方。

店鋪的處理——鋪面個性化，外擺戶外化，空間多樣化，做足「電梯」，「樓梯」，」通道」邊的文章。

人流動線的處理——「公共空間」，「商戶排布」，「細節指引」，決定了人流動線的走向，起到簡易化動線，有效引導消費者，和提升商業價值的作用。

4Bugis+：創新業態的聚集效應

新加坡第一個城市娛樂中心，強調藝術，教育，娛樂，表演和展覽空間的組合。

項目原名Iluma，源於「Illumination」(照明)，在2009年3月28日開業;2011年凱德商用收購后在保留外立面的基礎上對內部及業態進行改造;藉助空中連廊與Bugis Junction結合，填補Junction在娛樂體驗上的缺陷;致力於打造新加坡首屈一指的年輕娛樂中心，吸引20-30歲年輕客群聚集。

第一第二層商業按照傳統的做法，擺放了時尚服飾、禮品等業態。三層以上充分挖掘了當地年輕消費客群的需要，擺放了網吧、影院等娛樂業態。

創新業態的處理——消費者的特性決定項目功能組團，消費者的需求決定業態選擇。業態的位置決定商業各樓層商業連貫性。

細節與標示的作用——主要層樓的標示，店鋪展示，綠色元素，通道的處理，決定了這一層樓本身的「商鋪組合」「氛圍營造」「消費特性」以及與上下樓層都具有一定的「關聯互動」。

商業中的風水學——五行風水，除了與建築外觀相關，甚至影響到了商業的排布。

設計師參照風水理論，項目類似一隻平放的左手，象徵合資富商們的團結合作。同時各辦公大樓的大堂內，都懸挂著巨大的「仁」、「義」等五常之道，彰顯君子之風。

捷運作為新加坡居民出行主要工具，四通八達的捷運通道，也逐漸成為了是商業發展的重要載體。捷運通道主要有三大作用「交通間的連通」「商場間的連通」「商業價值的利用」。目前捷運通道根據連接的商場不同，主要客流的不同，消費者的需求，來布局零售，生活服務，餐飲等不同業態，形成真正的與商場，與街道無縫對接，使得消費者在其中行走時，彷彿從未離開商場，卻又很便捷地來到了捷運，去向另外一個商場。

歷史的保存與復興歷史與商業互動

克拉碼頭位於新加坡河畔，曾是用來卸貨的一個小碼頭。經過開發后碼頭今非昔比，成為了新加坡市區最新的娛樂場所，多元文化在此聚集 。原有60家倉庫和商店發展已成200家商店、餐廳、酒吧和娛樂場所 。

曾經的克拉碼頭是新加坡重要的貿易中心，但隨著1960年代的經濟轉型，碼頭的倉儲功能開始淡化。

1990年代克拉碼頭進行了第一次改造，定位家庭娛樂中心，但由於經營時間和交通限制，商業發展始終不溫不火，開業率不足8成。

2004年凱德啟動為期兩年的二次改造，在保留舊有建築文化基礎上定位城市社交生活的核心，並增加餐飲娛樂比例，出租率上升至95%。

通過南北人車不同的進入方式以及內外街的轉換，改造后的克拉碼頭克服了交通的限制，帶動城市及旅遊客群再次聚集。

克拉碼頭在改造中保留了大部分的倉儲建築，但在此基礎上運用牆面色彩、遮陽頂棚、LED燈光、內部循環降溫等手段，為消費者提供視覺、味覺和感官上的多重體驗。

此外在各個活動的節點，配置休閑廣場空間與開放空間，如碼頭邊平台、商店廣場等，並採用人行步道去連接。

2牛車水歷史步行街區

牛車水、小印度等歷史步行街區，是新加坡的「唐人街」。在牛車水，至今依舊保留著不少過去的風采。在店屋林立的街道上，人們熙來攘往，傳統與百年歷史習俗薪火相傳。美食、特色禮品、充滿活力的氣息和豐富的文化遺產，購物中心、特色小販、傳統百年老店毗鄰而居，使牛車水成為新加坡人氣最旺的區域之一。

牛車水街道設計在Chinatown，隨處可見由就是的三層小樓改造的臨街商鋪，每家店前都有臨時攤點，架著雨篷，遊客可以隨意地穿梭在店鋪之間，享受購物的樂趣。

立面豐富，色澤明艷的建築景觀加上新加坡的六大名族以及殖民歷史，使得新加坡的建築充滿多元特色，兼容並蓄，新舊融合，不管是公共建築還是私人建築，都獨具特色。

綠色城市，美麗花園綠色與商業互融

景觀與商業：Vivo city

Vivocity坐落於聖淘沙島對面的濱水之地，風景秀美，是一個愜意、有趣的購物中心。三樓設有空中的屋頂、戶外劇院及四個奧林匹克式泳池，空間夠遼闊，看得到海景、山色與纜車。Vivo City的頂層空中花園不僅是周邊居民傍晚休憩的場所，更是城市旅遊客群飽覽海景的一大選擇。酒吧、咖啡等各類餐飲帶動大量客群聚集，使項目不僅是商場，更具備了景點的功能。

新加坡國家公園局負責建設開發的濱海灣花園，象徵新加坡從「花園城市」(garden city)變身為「城市花園」(a city in the garden)。

設計師——除了呈現自然美景，使都市人也能享有在森林漫步的權利，並希望通過此項建設喚醒更多的環保永續意識。

設計的18棵擎天樹和空中步道的概念來自澳洲西部的巨人谷，相似的案例在加拿大溫哥華的卡布蘭諾弔橋公園也可見。

乾冷溫室花海穹頂，佔地1.28公頃，相當於2.5個足球場，主要培育地中海型氣候的植物，白天館內氣溫介於23-25度，舒適涼快。

濕冷溫室雲霧森林，佔地0.8公頃，仿造海拔1000至3500公尺的熱帶山林濕冷氣候，34公尺高人工小山和瀑布給人置身雨林的感受。

來自：商業地產雲智庫

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