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洛杉磯房均價超全美3倍,房租超2倍!

洛杉磯房均價超全美3倍,房租超2倍!

根據2017年最新報告顯示,洛杉磯房屋平均價格為$604,400。分析預測表明,其房價的年增長率有望突破0.5%,比全美$198000的均價高出約三倍,但是低於國內平均值;而洛杉磯平均每月$2655的租金,也比$1412的全國均價高出了兩倍之多。

過高的房價和租金,是導致洛杉磯房價漲幅不如國家平均水平的原因。不過即便已經是如此高額的房價,依然沒有抑制住洛杉磯房價的增長趨勢。數據顯示洛杉磯土地負資產比率在5.6%,說明這個地區很少會有房價下跌的情況發生。在市場大量需求的壓力下,洛杉磯的房屋庫存減少很快:目前庫存僅有16900套,比去年同期下降11.3%。

洛杉磯85.1%的房源價格處於上升趨勢,另外8.8%則稍有回落,房屋掛牌中位數是$675,000。大部分房屋降價的原因,都屬於地段不好或者房屋條件不好,但是房主期望過高。可見市場雖然非常火爆,但是買家也並不是盲目入市。

洛杉磯地區主要分為兩塊:洛杉磯郡和橙縣。其中洛杉磯郡的房屋中位數在$563,400,處於歷史高位;橙縣的房屋中位數在$678,700,比前者高出20.47%,馬上接近2006年5月$708800的歷史高位。

洛杉磯的兩個郡由很多大小城市組成,其中包括長島、帕薩迪納、阿納海姆、爾灣等。這些城市的平均房價也不經相同。目前房價最高的是屬於橙縣的爾灣,房屋價值平均在2017年4月數據中顯示達到$787400。爾灣市的平均租金也達到$3171,位居第二,僅次於聖塔莫尼卡的$4506。雖然價格高昂,但是洛杉磯房產還是非常值得購買的,因為這裡教育資源豐富、大型企業和工作機會多,各類休閑娛樂配套資源也非常完善,而且四季如春氣候宜人,是個非常適合生活的城市。

造成大洛杉磯地區房價高的主要原因仍是供需關係,房價高低究竟由什麽因素造成?以大洛杉磯地區(包含橙縣)共340個郵編涵蓋的區域分析:

第一點即是房租,最常見解釋房價高低理論是該房產在未來能產生的租金收益的凈現值(netpresent value)。此外,還有幾個因素也相當重要,例如人力資源指數(humancapital index),即年收入高和受教育程度高的居民更容易創造好學校和低犯罪率,從而給房價帶來正面影響。離海灘距離越近,房價也會越高,當然也不排除少數例外,如緊靠海邊的長堤市雖就在海邊,但房價其實很低;而離海很遠的Bradbury房價卻奇高,210北邊的克萊蒙房價也偏高。同時新房數量也會影響房價,新房供應越少房價越高。另外,25至34歲的年輕人比率越高,該地區房價也會被拉高。

研究報告指出,還有一大因素是亞裔人口,尤其是華人人口在當地居民中佔有的比率。華人越集中的地區越會吸引海外華人投資者來此置產,導致房價升高。典型城市包括房價中位數超過200萬的聖瑪利諾和超過100萬的亞凱迪亞和爾灣,前兩個城市華人人口比例都在40%至50%之間,爾灣亞裔人口則超過三分之一。不過數據也指出,華人人口很集中的蒙特利公園市和羅斯密市,雖然房價中位數也超過50萬,但都還沒有達到應有高度。

由於供應無法滿足需求,洛杉磯地區的高房價還會持續下去。從宏觀經濟和經濟周期的角度來看,尤其現在利率依然處於歷史低點,房價還會持續增長,直到下一個經濟衰退來襲。

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