租賃時代的生死線！

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租賃，租房成為最近的熱門詞了：8月全月成為房地產歷史上租賃政策發布最密集的月份，月內累計有超過14個城市或部門發布了17次有關鼓勵房地產租賃的政策。

以7月18日，九部委發布《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》為特徵，多省市開啟了鼓勵租賃的模式：

全國最近1年多時間裡，有超過8個省份及超過25個城市，累計超過30個省市出台了有關租賃的政策內容。

但核心來說，對於市場，5%年化租金收益率是租賃時代的生死線，到不了這個收益率，所有租賃只能是過渡行為：

當下一二線城市，租售比超過500：1，年出租回報率，住宅在1-2%，也就是一套房出租的話，要100年才能回本。

舉例來說，北京售價1000萬的高端住宅，出租價格基本在月2萬以內，剔除其中的物業取暖等收費，年收益在15萬左右，出租回本需要66年。

舉例來說去年，海淀出讓的一宗住宅地塊，樓麵價5萬+建設成本未來銷售8萬輕鬆，50平米如果企業改出租，月租最多5000.你說開發商會被什麼政策刺激才會改售為租？？？？

當下租賃市場的運營方主要分成兩類：一類是大房東，一類是二房東。

大房東收益率1-2%的情況下，是肯定虧損的。

那麼目前市場上聲音比較大的企業基本都是二房東為主。也就是轉租房源。

這一類經營者，核心賺錢的贏利點就是多隔斷一間房。增加平效。但這在目前的政策下，是屬於違規政策。所以說，對於房地產市場來說，還沒有進入租賃時代的市場基礎。

租賃在當下市場情況下，依然存在很多問題：各種政策的效果依然要看實際落地執行情況。

因為租售比懸殊，所以對於房源擁有方來說，租賃收益不高，選擇長期出租的比例不高，而且相比售價的大幅度波動，房租體現的是房屋的居住價值，相比購房可以選擇信貸等槓桿，租房者很難承受房租的上漲。

所以在市場交易中，房主或者持有轉租權的中介在定價和交易合同簽署上屬於強勢地位。買賣市場的波動堅持會影響租賃交易的穩定。

增加供應，包括北京等城市都在增加租賃土地供應，但形成房源依然需要一定時間。

租賃新政策的確可以一定程度保護部分無力購房的租戶，但在房價上漲過程中，租戶也經常處於選擇購房的等待過程中。

所以從全球看，除非通貨緊縮的國家，或者人口平穩萎縮國家，比如德國、日本等，否則租賃行為很難長期穩定。