第一次海外置業一定要知道的N件事

摘要：第一次海

外置業通常比較迷茫，而且難以下手，佳燁為此收集了許多想買但是抱有疑慮的購房者指出了明路！

另外，本次直播，佳燁還邀請到了從業裝修行業10餘年，參與過萬科、綠城等大型開發商精裝項目的東方裝飾項目經理王彬，和佳燁一同探討國內外裝修的不同之處。

愛網友問答篇

第一次海外投資怎麼選擇國家？有哪些熱門推薦？

我個人的建議，我覺得首選國家比較穩定的一線城市。

1.比如說東南亞的，像馬來西亞等一些移民的大國，一線城市人口會更聚集。因為房地產投資是穩中有持續增長，然後租金回報，而且人口比較多的話租金會高。

2.新加坡的奧克蘭，惠靈頓是它的首都，但是房價沒有奧克蘭這麼高。

3.加拿大的多倫多、溫哥華。

4.美國舊金山灣區很有名，雖然房價已經很高了，但是它還是在漲，漲的還挺不錯的。西部洛杉磯、加州這些城市，房子增長比較穩定；紐約會比較貴，但增長也是很穩定的。

5.澳洲墨爾本、悉尼、堪培拉。堪培拉大家也可以關注，就像惠靈頓是一個道理。

6.英國去年基本上沒有漲，有些地方還跌。敦現在有些房價也很高，英國可以再觀望一下。

我需要準備多少資金，是否可以按揭？你覺得會需要多少錢？

差不多，如果買公寓可能200來萬人民幣，如果是別墅的話，比如墨爾本西區，現在新發展起來有的區塊也不錯，在那邊60萬澳幣，300萬人民幣左右，你也可以挑到一個不錯的別墅了，四房這種。

按揭現在澳洲紐西蘭會比較難，澳洲基本上是不行了，有個別的銀行，像滙豐還是有可能按揭到。紐西蘭也比較難，因為房價增長太快了，每年都是30%、20%在漲。我昨天還在跟我朋友講，悉尼有一個區塊，房產均價是200多萬澳幣，換算成人民幣是1000多萬的均價，去年到今年還漲了40%多，已經是千萬的區塊但還漲了40%，所以也有點誇張。

但那邊不能貸款，因為政府為了限制投資，不光是，包括其他國家的投資客，所以就限制。所以加拿大、英國、美國，都可以貸款。

聽說中介費很高要1萬刀左右？

其實國外中介費是按百分比來算的。澳洲紐西蘭那邊會低一點，基本上可能3%左右。美國那邊高一點，6%左右，但也會有一些區別，當然當房子很貴的情況下你也可以談一下。

每個國家百分比不一樣的，如果你不放心可以去問當地的，或者問不同公司的中介，它是有法律法規的。

王彬：最低一個限度，比如幾個點，但是一開始可能有些地方會收你更高一點。

田佳燁：一般不會，但不排除會有一些壞中介。

海外投資主要靠租金盈利還是靠轉賣盈利？

房地產投資，你去買一個房子最重要追求的還是房子的增值，比如如果每年漲10%，但你要想，10%按道理10年100%，其實不是的，因為第二年可能在第一年100%的10%上增長，所以可能到了六七年的時候房子已經翻倍了。所以最重要的是房產整個的增值。

租金收益相對固定，比如一年5%就是5%，這個可以用來涵蓋掉比如貸款的費用，沒有貸款就是現金流，就是固定我每個月有收入了。

也有一些城市，比如美國有一些很小的城市，它的租金回報率非常高，如果你買學區房租金回報甚至高過10%，但是房子漲價空間就很小。

所以不可能房子瘋漲，租金又很低，這是不現實的。

是否要找國內的中介，如果自己去國外買，不通過中介需要準備哪些材料？

國外如果是二手房，或者房子掛出去必須有中介。當然了，有些是私人交易，私下交易，你要想，你在國內有些都不熟的情況下，你都要通過專業機構，因為我們人喜歡動各種腦筋。

國外覺得是賣方在賺錢，所以中介費是賣家給的，所以一般情況下買家沒有太多中介費，除非你要求很多，你自己雇一個中介幫你去找，那是要費用的。

有的朋友覺得到國外逛了一圈，在當地認識了幾個中介，都懂了。其實不是這樣，有時候還是不要太自信。所以在不是非常了解的情況下，還是可以通過國內可信賴的專業機構或者專業人士，多諮詢總是沒錯的。

如何規避國外投資陷井？比如被中介忽悠，買了地段很差的房子。

這個肯定是有的，包括我身邊朋友在國外買房子被中介忽悠，或者他正在買，被忽悠，然後又來找我。

其實國外的中介比我們要規範，他有中介資格證，如果一旦被投訴很有可能吊銷了，一輩子都不可以從事這個行業了。但關鍵你要想這個人是否在乎他這張證，這是關鍵，如果他要在那個地方待一輩子他很在乎，他不會輕易做一些不該做的事情。

但有些是短期的，他待幾年，未來他可能還是要走的，國外並不是他的家。而且換句話說，銷售嘛，正常情況下也會浮誇一下，誇張一點，在國內買房子，大家去看樣板間也會有各種……所以更不要說在國外，確實是存在的。

規避投資陷井，我覺得還是一樣，大家多問問題。

買國外的商鋪投資可以嗎？

可以，沒問題，是可以投資商鋪。我不知道現在國內商鋪投資回報率租金高不高。

國外的商鋪可以投資的，租金回報也是可觀的。

國外跟國內的房地產模式有什麼不一樣？

其實也沒有什麼不一樣，也一樣有別墅、排屋、公寓。

比如是公寓，不像我們這裡要蓋到一定程度拿預售證才可以賣。國外政府有期限，政府整個規劃好了以後，可能原建築在上面就已經可以賣了。或者這個地剛開始挖掘的時候就開始賣了，要看報批的情況，他們相對法律比較完善。

還有是項目預售要達到百分之多少這個項目可以繼續，所以要買當地好的開發商，因為它的項目不愁賣，分分鐘就可以賣到60%馬上就可以進行下一步了。所以這個有關係。

別墅方面，像澳洲是一個很好的例子，因為人不能買二手房。比如有一個土地+房的套餐，就是你先買地，把地買了，但是這個套餐可以給你搭好的，到時候配好建造商，地買了之後地先交割，錢是分兩次給，你先給地的錢，地交割了以後再開始給房子的錢，房子就開始蓋了。

當然買地會有點不一樣，就拿公寓或者期房來講，你錢付掉也是房子交割之後才開始還貸款的，前面只需要付首付。不像我們國內，如果是期房，首付付掉就要還貸款了。國外是等交割的時候把預付款補清再開始還貸款，這個時候你就可以出租了，這是很大的區別。

愛裝修知識篇

國外設計跟國內有什麼區別？

1.國外的人更加喜歡開放式的空間，他們多半會把廚房跟客廳、餐廳全部打通，讓視野更加開闊，這樣給家人可以帶來更加光亮而舒適的環境。

2.在國外的設計上，設計師所運用的顏色幾乎都是飽和度比較高。色彩更加鮮艷一點的顏色，粉紫色、淺橙色、橄欖色。

3.國內的設計就比較內斂一些，國內的設計在硬裝上面、立面上面、頂面上面、地面上面的設計，絕對要比國外的更加複雜，國外的是相當簡潔的。

4.國內注重硬裝，所以要奢華一點。

國外在軟裝方面更加註重，所以硬裝很簡單。國外的軟裝比較個性化，沒有套餐化。

國內的餐邊櫃跟餐桌，跟傢具、沙發都是一個類型，一個模子裡面套出來的，所以缺少個性一些。

為什麼很少開放式廚房？

人餐飲習慣是爆炒，油膩很大，地板碰到油會很滑，純實木地板用在廚房間實木穩定性不會太好，碰到高溫會有起翹的可能，縫隙會變大，長輩們會說比較容易積灰，以後衛生會很難搞。

國外精裝修為什麼可以直接住？

國外從裝修原材料來講，肯定比國內的資源更好、質量更好，更環保，因為國外用實木更多一點。國內用複合材料比較多。

國內現在也相當注重環保，但是他們只局限於在材料上的環保，比如木工板要用環保的，石膏板要環保的，塗料要好的，牆紙也要用環保的。

牆紙污染比較大的是不是膠水？

膠水現在基本上都是環保的了，都是用進口的糯米膠來貼，但是在生產過程當中可能會有一些工業原料進去。包括軟裝的窗帘，現在軟裝污染也是很大的，窗帘在織布過程當中也有一些化學成分進去。

國內的人只局限於在材料上面要環保，國外則不同，國外除了材料不用太多的考慮，肯定是比較環保的。

第二，國外為什麼選擇更加開放的空間？這樣能夠做到空氣最大的流通化，能夠使家裡面污染降到最低點。而國內就像前面聊的一樣，可能有風水的原因，進門玄關做一個屏風遮擋一下，財不能外露等等。所以遮擋物就比較多，導致空氣不能很好的在室內大的循環。

國外淋浴房都用乳膠漆，為什麼國內不用？

會很少，因為有牆面的交接，國外層次感會比較強，可以用乳膠漆。

現在很多家裡面廚房跟衛生間吊頂是鋁扣板，它的好處就是拆卸方便。因為衛生間頂上肯定有上一戶人家的下水管，萬一漏水鋁扣板拆卸比較方便，維修也方便。

像大型精裝項目，石膏板吊頂居多，都是以石膏板為主，石膏板更加大氣、美觀，沒有這麼多小縫。

國內還是以公寓為主，衛生間相對來說會比較小，所以乾濕分離不能達到很明顯的劃分，所以很多牆面也會碰到潮氣，用乳膠漆就會比較麻煩一點。

為什麼國內沒有像國外那麼多木頭房子？

木材要考慮到很多方方面面，防潮、防蛀、防白蟻等等，國外已經比較流行了，國內基本上沒有。

國內也有專門除白蟻的，但我只聽說有專門除白蟻的，除其他的沒有聽說過。純木材的房子只有近兩年流行的民宿會看到一些，真正自己居住的基本上國內看不到，都是以鋼筋混凝土結構為主。

國內外裝修成品房有區別嗎？

從工期跟工藝來講，因為國外建築跟裝飾一起完成的比較多，據統計，國外已經達到80%以上了。而國內大型城市，像北京、上海、廣州，像杭州也只有達到50%左右，相對來說要低於全球的平均水平，國內還是以毛坯房為主。

在硬裝方面，因為國外趨於簡單化，其實國外很多精裝修裝好之後，它的背景牆牆紙是不貼的，可能只是頂做完、地板鋪完、石灰給你裝完，牆紙歸到軟裝這一塊，讓業主自主發揮。

國內的精裝房不一樣，全涵蓋了，除了像床這種傢具你自己買。從工期來講也差不多時間。

乳膠漆肯定也漆好的，因為乳膠漆哪怕你自己改也很方便。但是很多軟包、背景牆都會留出空來。

現在國內家裝設計很複雜，喜歡不斷地疊加、線條的勾勒，來突出我的硬裝要大氣、奢華、豪華。

國外硬裝很簡潔。但是因為國外人工工資各方面，遠遠高於國內的。