房子20年後，還會那麼值錢嗎？

有一個福建的哥們，是一個老師，家裡有三個孩子，由於工作原因，現在還住在單位分的50平米的房子里；

隨著孩子越來越大，生活起來也越來越不方便，於是想買一套房；

他的要求也很高，最好是三居室，兩個女孩住一個屋，男孩住一個屋，兩口子一個屋；

半年前，開始了看房計劃，到現在也沒有買房房子；

可悲的是，現房都賣的沒有了，期房又得等到10月份才開盤，於是曲線救國，看看二手房；

更關鍵的是新房的價格，比半年前漲了3000多塊，這也是讓他轉看二手房的一個動力，一不小心幾十萬沒了；

看了一圈，要麼就是在路邊，要麼就是戶型達不到要求，終於看了一個戶型，110平米三房的；

唯一美中不足，房子有點舊，大概是89年的房子，跨世紀了十幾年，摺合到現在有快30年的房齡了；

他是老師，貸款買房，有公積金很划算的；

我就讓他問問，能貸款嗎？

因為我們這邊有好多銀行，2000年以前的房子，都做不了貸款了；

一問真的做不了貸款了，但是比市場價格便宜一半，因為接近郊區的位置，又是舊房子；

他問了幾個問題，這個房子還會漲嗎？

未來拆遷，會不會按照現有房子的平米數給房子？

第二個問題，問得有點業餘，那是一定的，拆遷就會給你房子，還給你拆遷的一些安家費用等等；

主要說說第一個問題，這樣的房子還會漲價嗎？

也可以換一個問題，那就是我們現在買了新房，20年後價值還有多少？

第一：房子的價值，是什麼決定的？

房子的價格，是由房子本身的價值，加上附屬的價值，還有泡沫，構成了房子的現有價格；

房子的價格還有一個隱形價值，那就是經濟價值，或者說經濟增長價值；

先看看房子本身的價值，銀行是怎麼給定義的？

按照銀行現有的規定，在50年內，居民房屋折舊完畢，20年樓齡一般不能作為資產抵押。

為什麼要拿銀行的這個規定，來說明房子的價值呢？

因為銀行是資本，或者是經濟的流通著，同時，銀行也是對房地產的一個評估機構；

一項資產在銀行都沒有了價值，那它的價值就要歸零了；

還有就是一個現實的問題，現在買房有幾個不貸款，不用槓桿的？

若是在銀行不能貸款了，誰還買？

沒人買了，價值到哪裡去找，什麼區位，什麼學區，都會隨時隨著發展而改變的；

那麼，樓齡20年以上的房子的價值，就會打一個大大的折扣；

第二：20年後的房子，價值還剩下多少？

這個問題，一定要和經濟掛鉤，結合實際才能判斷他的未來價值；

按照道理來講，房子的價格會隨著經濟的增長而增長，那是說的新房價格，或者10年內的二手房價格；

一是一旦超過20年的房子，價值可能就會存在折舊問題；

二是20年後的房子再賣的時候，不能貸款了，那麼接手的人就會變的少了；

市場決定價值，這一條也不能改變；

三是看看日本的新舊房子對比吧？

日本現在的房子，舊房子到處都是，沒人居住，摺合人名幣10多萬就能買一套；

新房價格呢？

新房價格是舊房子的10倍都不誇張，這就說明了什麼問題，房子回歸其本身的居住價值；

而且新房子賣出去，必須具備極其苛刻的條件，自動馬桶，全自動智能家電家居，為什麼會這樣》

因為房子多，住的人較少，對房品要求極高，是什麼原因導致的？

房子蓋得太多，老齡化嚴重，在經歷了20年錢的泡沫之外，房子回歸了其本質價值；

我們呢，若是城市遷移結束，實體經濟振興，那麼，一個家庭幾套房子是正常的，沒人住也正常，因為80后90后到了60歲的時候，每個城市家庭至少2-3套房子，誰去住？

關鍵是這些房子也老了，不能貸款，功能陳舊，再加上老齡化的到來，房子太多了；

阿永哥點評：

一是到了那個時候，我們才發現，我們用這些房子，為實體經濟鋪平了發展的道路，我們手裡的房子是多餘的；

而且房子到了30年以上的樓齡，價值衰減不止一半以上；

二是剛需還是要買房，但是投資房子的，要思考它的租金價值，更為上上策；

買房賣房，怎麼增值，怎麼識破買賣花招？

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