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萬達地產板塊持續「瘦身」 融創激進藏隱憂

萬達地產板塊持續「瘦身」 融創激進藏隱憂

7月10日,萬達商業與融創簽訂轉讓協議,融創以總額631.7億元接手萬達集團13個文旅項目以及76個酒店項目。

具體包括,萬達以295.75億元將十三個文旅項目的91%股權轉讓給融創,融創承擔項目貸款,此外,融創房地產集團還將以335.95億元收購萬達項目76個酒店,同時,雙方宣布萬達和融創同意在電影等多個領域全面戰略合作 。

萬達積極甩包袱走輕資產道路

易居研究院智庫研究總監嚴躍進表示,此類併購出乎意料,說明保密性非常好,估計是在去年就已經開展了談判,談判體現了萬達走輕資產模式的特點,充分說明了萬達當前積極甩包袱、做品牌的導向。

萬達從2012年開始提出轉型,實際實施轉型主要是這一兩年之間。王健林在2016年年會上拋出了萬達的全新使命:萬達商業是集團轉型的重點公司,力爭2018年提前兩年完成轉型目標,成為商業服務型企業。一是逐步減少地產投資、二是輕資產運營、三是提升租金利潤佔比。

在多家房企上半年衝擊千億銷售規模的時候,可以看到,萬達集團地產板塊確實在持續「瘦身」。7月6日,萬達集團公布上半年工作簡報,顯示萬達集團上半年總體收入中,地產業務佔比42.1%,服務業務佔比57.9%。與去年45%的佔比相比,今年上半年地產業務收入佔比下降了近3個百分點。與此同時,地產業務收入增速僅有11.3%,遠低於租金收入(34.3%)、文化板塊收入(剔除萬達旅業因素,為31%)和金融板塊收入(46.8%)的增速。

針對此次的文旅項目,嚴躍進指出,從資金面壓力方面來說,文旅產業項目實際上也有很多新的壓力,比如說消費認同的熟悉程度需要培育等。這也是當前此類地產項目的資金方面的壓力,通過和大型房企合作,進而有助於資金的快速回籠,也利好後續項目的擴張。

方圓地產首席市場分析師鄧浩志在媒體「廣州PLUS」上也表示,萬達現在開始將一些過時過剩的業務進行剝離,出售的只是商業項目,文旅項目中的住宅其實仍然是萬達自己持有,萬達的資金應該是不會出現問題的。

融創大手筆擴張藏隱憂

在150億支援樂視后,融創董事局主席孫宏斌成了樂視非獨立董事,一波未平,融創再次大手筆擴張。嚴躍進表示,融創的資金併購實力非常強,超過預期,這也有可能是其在槓桿收購方面有較強的能力,類似槓桿收購的動作也有助於其提升收購的能力,既放大自有資金收購的能力,同時又有助於融創積極在文旅產業上做發展。

不過,融創如此頻頻大手筆收購也讓資本市場擔憂其負債高企。自2016年以來,伴隨著融創擴張,使得公司負債持續上漲,盈利能力卻在收窄。據融創2016年年報顯示,融創凈負債率由2015年底的75.9%上升到121.5%,提高了45.6%。另外,融創2016年還發行了100億元的永續債。若把永續債歸至債務欄目下,SWS估算融創的凈負債率將高達208%。伴隨著融創2017年激進併購的推進,公司負債率下降幾乎是不可能的事情。2017年以來,招商國際、中銀國際、SWS等券商先後給融創「賣出」評級。

近一年以來,融創頻頻「突進」,這不僅讓人想到當年的「順馳悲劇」。1994年,孫宏斌創立了「順馳」,到2004年,「順馳」就成為了規模最大的全國性房地產企業集團之一。然而,好景不長,為了達成業績目標,順馳高價搶地、快速開發、快速回款,雖然在2014年底以95億元的銷售額超越萬科摘取地產業之冠。但銷售回款乏力,極度緊繃的資金鏈讓其難以為繼。最終,宏觀調控的壓力給予這家一路狂奔的公司致命一擊,一年後這家被視為「地產黑馬」的企業轟然崩塌,孫宏斌為他的「激進」付出了代價。

回看順馳的路徑,和如今的融創「似曾相似」,不到兩年時間超千億的拿地和併購是否會引起業內和投資者的隱憂,這成為評估融創當前擴張道路的一個重要因素。(財富網 田欣鑫)

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