蘭州房地產業進入平穩理性發展階段

邵淑娟

《2017年國務院政府工作報告》中提出「遏制熱點城市房價過快上漲」，給房地產市場劃出紅線：房地產業必須平穩發展，從而向市場發出清晰的聲音。另據國家統計局近日發布的數據顯示，房地產市場大環境總體是穩定的，落實住房的居住屬性，遏制房價過快上漲，促進房地產市場穩定，防範區域性和系統性風險，已經成為廣泛的社會共識。在此大背景下，「穩中求進」成為以蘭州為代表的西北三四線城市目前工作的總基調。房企一如既往地積極配合國家政策，應對市場變化，適時調整開發及銷售計劃，推出高性價比的房源契合以自用為主的市場需求：一方面不斷完善項目環境與配套，提升產品質量；另一方面採取靈活多樣的銷售策略及推廣活動，在促進銷售的同時，也有利於企業實現持續性的長遠發展。

蘭州連續兩月房價小幅上漲 行情較穩

據國家統計局近日公布的2月份70個大中城市房價統計數據顯示，一、二線城市新房價格同比漲幅回落，環比較為平穩。但蘭州市新建商品住宅價格環比上漲0.4%，同比上漲3.6%；蘭州市二手住宅價格環比下跌0.2%，同比上漲0.7%。

這已經是蘭州2017年以來連續第二個月從1月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據上看房價實現了同比環比雙漲，但據眾多開發商反饋，其實際的成交量卻並沒有多大改變。究其原因，春節過後，房屋交易本就較其他月份而言較淡，加之2016年房地產市場在經過暴漲之後已有所透支，部分房企去年業績完成得不錯，導致一季度企業推盤意願不強，因此成交量有所下降，整個行業期待的樓市3月「小陽春」實際並未到來。預計從4月份開始，蘭州樓市才會進入交易的活躍期。整體來看，蘭州樓市還是較為平穩，去庫存還是主流，預計難以出現大的震蕩行情。

穩控房價成政府調控目標

去年12月舉行的中央經濟工作會議就為2017年樓市定下了「平穩健康發展」的主基調，提出「房子是用來住的，不是用來炒的」的定位，並強調運用金融、土地、財稅、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制。2016年，全國多個城市房價出現快速上漲，隨後而來的便是多地出台樓市調控政策，在中央提出房子居住屬性的定位下，多地政府工作報告中明確將穩控房價作為調控目標。隨著國家加大房地產調控力度，中央、地方「多管齊下」，銀、證、保等金融監管機構發力，宏觀調控仍未放鬆，融資渠道正全面收緊，房地產行業進入了比較平穩理性的階段。在經歷了多重宏觀調控之後，無論是地方政府、開發商，還有消費者都認識到這一點。對於蘭州的各大房企來說，這是一個競爭激烈、優勝劣汰的時代，規模小肯定競爭力薄弱，同時產品如果競爭不過別人，也會被淘汰。未來整個行業的局面，無非就是優勝劣汰，或是收購合併，同時也會洗牌，過於激進不行，太保守也不行。

「雙限」調控「加碼升級」對蘭州樓市影響深遠

連日來，樓市開啟調控「小高潮」。據統計，自2月28日以來，加上17日的北京限購，已有12個城市啟動升級了限購限貸措施。這輪調控中還呈現出環一線周邊城市樓市政策明顯趨嚴的特徵。其中既有北京廣州這樣的一線城市，又有3月以來河北淶水，浙江嘉善、安徽滁州這樣受外溢效應影響的環一線三四線城市，以及南京、杭州、青島等熱點二線城市。新一輪調控「加碼升級」，深刻影響著未來樓市。

面對限購帶來的需求外溢，在導致成交下滑的同時，實質上還造成新上市樓盤銷售火熱。一些三四線城市因城施策，積極應對市場變化。部分三四線城市限購說明其進入了「去庫存」和「控房價」雙軌并行的模式，但去庫存依然是三四線城市的核心要務，限購也主要是針對局部區域的。蘭州作為三四線熱點城市的代表之一，如何應對新一輪調控政策帶來的影響和衝擊，對去庫存和穩增長具有重要作用。樓市的量價暴漲和暴跌，是所有人都不願意看到的，這中間蘊含著太多的不確定性。因此多位專家和房企代表從政策、市場和企業機會等幾大方面判斷認為，目前蘭州樓市將會以「穩」字當頭，即便是局部出現調整，也不會影響房地產市場的正常發展，蘭州樓市亦會向正規化的發展方向邁進。

開發商更加註重實效和體驗式營銷

隨著人居理念的不斷更新、升級，迫使了房地產商不斷進步。無論政策如何變化、調控怎樣升級，蘭州房地產市場行業並沒有敗下陣來，反之愈戰愈勇，新的理念層出不窮。降價或者低價，在這其中是最為直接、有效刺激消費者眼球與心理的。全款98折、按揭97折或更低的優惠政策深深鏤刻在多數購房中心，交定金抵房款，購房送家私等營銷政策更是隨處可見，幾乎近年來蘭州所有的開發商都在運用這種營銷方式並盛行至今。

與價格戰不同的是，明星大咖助陣、舉辦互動活動等也是商家最常用的營銷方式。邀請明星助力企業不僅能吸引客戶，同時也彰顯了自身強大的實力與文化。碧桂園第三屆草地音樂節4月即將震撼來襲，屆時鄭鈞將亮相蘭州碧桂園，這不僅可以為蘭州熱愛搖滾的朋友帶去一場饕餮盛宴，同時也將為蘭州碧桂園項目吸引人氣，增加成交量。2017年保利風箏節已於近日啟幕，該項活動吸引了來自全球多個國家的代表隊以及全國各省份代表隊的積极參加，各個代表隊都引入了各自最新成果的風箏作品，並在現場放飛，為現場觀眾帶來了一場別開生面的視覺盛宴，也為保利地產項目現場增加了不少人氣。

整體來看，政府、企業和購房者歷經多年調控，心態早已相對平穩，加之今年蘭州新開樓盤不多，許多舊盤也進入正常銷售階段，房屋有效供給還需進一步增強。同時，還要加大城市基礎設施建設力度，改善環境質量和城市容貌；推進城中村改造工程，完善城中村改造配套政策，有效擴大商品住房供給；鼓勵房地產企業順應市場需求調整房源結構，適當降低商品房價格，促進商品房銷售，穩定房地產市場。

另外，要促使房地產市場健康平穩有序發展，就要增加有效需求。加快中心城區和重點縣城、重點鎮基礎建設和公共服務能力建設，吸引周邊地區人口流入，增加房地產消費需求。加快戶籍制度改革，落實非戶籍人口就業地落戶的政策措施，擴大有效需求。目前，多個城市調控政策趨嚴，蘭州也不例外，只有供求兩端齊發力，才有助於引導市場保持相對平穩的狀態。