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數據告訴你:學區房,到底買不買?

數據告訴你:學區房,到底買不買?

本文選取教育資源最密集的東城區、西城區、海淀區和朝陽區作為研究對象,通過網路爬蟲獲取「鏈家網」上的六千條二手房交易信息,再根據「家長幫社區」、「北京小升初網」發布的招生簡章信息 ,人工挑選出數據表中對應的學區樓盤,從而對比這四區重點國小學區房價格和非學區房價格,探究優質教育資源對房價產生的影響。

房子:愛我,你怕了嗎?

學區房溢價

9月開學季將至,又一批家長們要開始投身於熊孩子們入學的戰役,你有考慮過學區房嗎?

北京市實行就近入學的政策。但在當前教育資源的不均衡分配下,「就近入學」卻不能保障「就優入學」。為了讓孩子能上名校享受優質教育,不少家長「逐優而居」。

那些分佈在重點中國小周圍的房產,即所謂的「學區房」,因其自帶的優質教育資源,成為二手房交易市場的香餑餑,去年甚至爆出「46萬一平米」的天價學區房。那問題來了,北京的學區房價格比非學區房到底高出多少呢?

海淀區

感受到海淀區重點國小滿滿的惡意了嗎?好幾所國小的平均房價已經超過或接近12萬/平方米。而且海淀區重點國小分佈比較集中,中心那一團火紅色使人產生大腦發暈的感覺。但在中心之外的地方,學區房價格還是比較低的。

東城區

位於燈市口大街和衚衕這些黃金地段的學區房價格已經超過13萬/平方米。非學區房的紅點也很多,說明房子本身的居住條件和地段對價格影響更大。

在地圖下方,第一師範學校附屬國小(市重點)的位置,竟然呈現一片綠色,這是東城邊緣,人口密度大,房源數量多,以板房為主房齡較老,且沒有配套的重點中學。看來僅憑「牛小」的招牌還是無法大幅提升學校附近的房價。

西城區

西城區的義務教育學區劃片比較均衡,國小、中學都較為均勻地分佈到各個學區。這樣的均衡也體現到了學區房價格上。這八所一流國小學區房價差距並不大,都很貴……

朝陽區

朝陽區的教育跟東西城、海淀區相比稍微要弱一點,平均房價也較低。整體房價的顏色讓人感覺心曠神怡。

這就是問題的答案了,在房價本就高到離譜的帝都西城區和東城區,學區房溢價率並不算高,畢竟跟天價衚衕相比,學區房還是弱了一些。但在名校雲集和外來高學歷人口居多的海淀區,情況就不一樣了,平均溢價率達到了18.4%。作為學區房價格窪地的朝陽區,溢價率雖高,整體房屋價格卻低。

誰是最貴的學區房

徐可至今記得那個被打擊的瞬間。

「姐,你大概有多少預算?」

「1000萬。」

「姐,你還考慮其他的小區嗎?」

徐可愣在了中介門店裡,時間和空氣似乎一起停滯了。徐可八年前在父母支持下在亞運村買了一套居室,均價兩萬元,而現在那兒的單價已經竄到10萬一平。

她家小區附近是陳經綸中學嘉銘分校,雖然這已經是朝陽區最好的學校之一了,但她還是覺得孩子能去海淀區上學最好。她看上了海淀區的中關村三小,於是趁著周末走進中介公司,她想著自家現在的房子預計能賣出1000萬,把這筆錢拿去換學區房。原本以為報出這麼高的預算,中介小哥會高興地立馬帶看,結果她發現,自己想多了

中介小哥委婉地告訴她,她看上的那個小區太貴,一套均價就得三四千萬。於是開始推薦附近的蜂鳥社區,40平米的開間,800萬,可以上中關村三小。

四十平米的房間?她終究無法忍受一家人窩在這麼小的房間里,放棄了在海淀區購買學區房的打算。(徐可的故事來自自媒體號「北京買房故事」,原文標題為「我為什麼放棄海淀學區房:預算1000萬被中介說太少,我懵了」。轉用經公號同意。)

海淀區的學區房究竟有多貴?中關村三小在學區房房價榜單中佔據著什麼地位?

四區重點國小平均房價

看到這一份榜單之後,簡直不能直視中關村三小的孩子了……

到底買不買學區房?

支持買的理由:

(1)教育資源的差距:

教育資源的不均衡現象客觀存在,沒有人想讓自己的孩子輸在起跑線上。北京市東城、西城、海淀三區聚集了全北京約70%的重點中國小。因為優質教育資源和競爭壓力的不同,2015年西城區本區重點高中錄取率(39.99%)是房山區(8.49%)的近5倍。

誰不想通過購買東西海的學區房提前鎖定勝利成果呢?

(2)出生人口的增長,學位空缺的壓力

近年來京籍新生兒數量以每年大約10%的比例增長,不斷增加的入學兒童數量和有限的資源之間存在矛盾。以海淀區為例,自2011年以來,由於出生人口的小高峰,入學面臨較大的學位缺口壓力。今年該區預計國小入學需求約為2.9萬人,預計學位缺口近五千個。未來5年,海淀區將面臨戶籍人口生育高峰和全面二孩政策的疊加效應。在這種壓力下,早買學區房就是早省心。

支持不買的理由:

(1)買不起!

我們通過查詢統計公報[1]獲得了四區城鎮居民年人均可支配收入,在此水平下,如果一對父母購買一套達到人均住房面積(30平方米)的學區房,在不吃不喝的情況下(儘管這是不可能的)至少需要多少年才能還清房屋貸款?

(2)政府調控,買了可能也白買

近期北京各城區陸續發布了2017年度義務教育階段入學政策,想單純依靠購買「學區房」定點進入好學校的辦法可能會落空。最大的改革當屬「多校划片」全面展開,多校划片指「一個小區對應多個國小或國中,讓電腦派位決定孩子上哪所學校」,即使購買了優質學校的「學區房」,也可能被派位至其它一般學校。在這種不確定下購置學區房顯然是不划算的。

海淀區、朝陽區和西城區還實行「六年一學位」,即一套學區房六年內只能有一個直系子女就近在學區上學,如果你購買的住房的學位在六年內已被佔用,那孩子也無法就近進入優質學校就讀。

數據來源

西城、朝陽、東城區《2016年國民經濟和社會發展統計公報》

《海淀區2016年統計年鑒》

北京市統計局網站

小升初網

鏈家網

家長幫社區

李琳

人民大學新聞學院大學部生

在做本次作品前,我們時常能在各種熱點報道中發現「學區房」的概念,出於對學區房價究竟有多高的好奇,我們開始進行了相關數據的收集和整理。通過這個作品,希望能讓大家從客觀的數據中了解學區房的現狀,並幫助我們更好地理解相關政策實施的重要性。

宋金月

人民大學新聞學院大學部生

對於初次動手製作完整數據新聞作品的本小組來說,從選題、扒數據到可視化設計都是一段充滿糾結與鑽研的血淚史。儘管大家都對北京房價之高有所認識,但在親自通過數據挖掘和可視化呈現將這一話題蘊含的信息具像化后,滿目紅色的房價地圖還是令我們感受到了震撼。

肖鱈桐

人民大學新聞學院大學部生

收集完數據之後,我們都很吃驚。北京的房價很嚇人,北京好學區的房價更嚇人。希望能通過這個作品向大家直觀展示如果你想要讓下一代享受優質教育,你需要多花多少錢,為大家在住房、教育、投資等方面做出更理性的決策提供一點幫助。

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