北京西城房價「領跌」北京房地產市場

隨著樓市調控組合拳政策效應的持續發酵，越來越多的跡象表明，北京樓市已逐漸步入下行趨勢。根據社科院12日發布的報告，受一系列調控政策因素的影響，北京月度房價環比出現首降，5月份整體下跌4.09%。

6月12日，社科院財經戰略研究院和社科院城市與競爭力研究中心《住房發展報告》項目組發布5月《住房市場發展月度分析報告》（下稱「《報告》」）。《報告》發現，在熱點地區嚴厲的政策調控下，2017年5月熱點城市房價漲速整體回落。其中，其中廊坊、北京、天津、深圳、蘇州、合肥、鄭州等城市，房價環比穩定或下跌。

受認房又認貸、多校划片政策試行、環京各城市聯合出台重磅調控政策等因素的影響，北京房價環比出現首降，5月份整體下跌4.09%，其中，西城區下跌8.43%、海淀下跌7.45%，領跌於全市各區縣板塊。西城、海淀兩區是北京市中國小教育資源富集區和房價高地。由於北京入學政策出現重大調整，強調實際居住及試行多校划片等，學區房預期發生了相應鬆動，對這兩個地區前期價格上漲過快、虛高的「學區房」價格形成衝擊。

這與此前媒體報道的情形頗為一致。據報道，西城陶然亭地區曾有學區房今年3月初價格飆漲百萬元，但近三個月調控過後，很多房源價格開始跳水，甚至有房源報價驟降百萬元。

同時，數據還顯示，5月份，通州區在北京各區縣板塊中，表現最為抗跌，僅環比下跌0.01%。報告認為，這主要源於通州區實行雙重限購政策，板塊泡沫相對較低。

此前，據其他機構統計，北京二手房5月份已經挺不住，成交迎來「量價齊跌」。5月北京二手住宅成交量降至1.08萬套左右，創27個月新低。同時，5月北京二手房均價環比4月同期下滑2.4%；二手房業主也由3月份80%的漲價逆轉為目前超過80%的降價，業主預期已發生較大變化。

新房方面，北京新房成交量雖仍保持一定熱度，但價格漲幅已連續回落。據機構統計，5月北京全市新建商品住宅（不含保障房）共網簽2912套，環比4月上漲5.4%，同比2016年5月下降38%，但仍繼續保持自去年930新政出台後新房市場的低迷水平。另據國家統計局數據顯示，4月份北京新建商品住宅價格環比上漲0.2%，漲幅比3月份回落0.2個百分點；同比價格方面，4月份北京新建商品住宅價格同比上漲17.4%，漲幅比上月回落3.2個百分點，基本延續今年年初以來持續回落態勢。

《報告》執筆人、社科院財經戰略研究院研究員鄒琳華等分析指出，5月北京等熱點城市房價的相對穩定，主要源於政府對住房投資需求的嚴厲管控。從宏觀環境看，貨幣供應持續偏緊，無風險貨幣基金年化利率突破4%，部分銀行房貸利率大幅大浮；從房地產政策看，各熱點城市既有組合拳，還有集體行動。例如，北京不僅要求「認房認貸認商認離」，調整了入學政策，對學區房炒作精準打擊，環京各城市也聯合出台了要求三年以上當地社保的需求管控政策，購房政策及貨幣環境全面收緊，對短期市場構成顯著的利空。

從供給方面看，受土地供應和環境承載能力限制，各大城市擴大住房供給的潛力普遍不足，長期供求矛盾仍然存在。據此預計，隨著資金面的收緊，以及地方政府對住房投資需求特別是跨區域住房投資的聯合管控，多數城市房價短期漲勢將得到抑制，前期房價上漲過快、泡沫較大的城市如北京等短期仍將繼續下跌，但房價上漲的壓力仍然存在。

因此，為進一步穩定房價，短期熱點城市應緊持限購、限貸等需求調控政策。長期應通過城市群的發展，逐步緩解大城市住房供求矛盾。