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加收印花稅降房價?!這個稅最後由誰來買單?

加收印花稅降房價?!這個稅最後由誰來買單?

425日,中共中央政治局召開會議,分析研究當前經濟形勢和經濟工作,提出了下一步的要求。隨後「人民日報中央廚房·麻辣財經工作室」的記者,採訪了國家發改委副主任兼國家統計局局長寧吉喆。

其中,關於房地產的兩段談話,非常耐人尋味:

記者:一季度經濟成績單亮相后,很多人認為經濟重新走上了依靠基建和房地產投資拉動的老路,您怎麼看?

寧吉喆:我們不希望走老路,也沒有走老路。

我們不妨把消費、投資、出口對經濟的貢獻列出來。今年一季度,經濟實現了6.9%的增速,這其中95.8%靠內需,4.2%靠外需……

記者:經濟運行還有哪些不確定性因素?

寧吉喆:我們既要看到供給側結構性改革取得的成效,也應該清醒地意識到,結構性矛盾是長期積累形成的,不太可能在短期內一蹴而就解決了。

例如,房地產市場總體調控取得了明顯成績,但是房地產市場的結構性矛盾並沒有解決,一二線城市房價過快上漲的壓力依然存在,三四線城市去庫存的壓力也不小,一旦放鬆調控還會反彈。金融風險總體可控,但是宏觀槓桿率較前幾年還是略有上升,不排除某些風險點依然存在……

寧吉喆有兩重身份:他首先是國家統計局的局長,掌握大量統計數據;其次,他是國家發改委副主任,參與一些重要政策的決策。他的話,值得高度重視。

對於他說的「一二線城市房價過快上漲的壓力依然存在,三四線城市去庫存的壓力也不小,一旦放鬆調控還會反彈」我是高度認同的。

這一輪房地產周期帶有很大的特殊性,管理層顯然始料不及。救市是從20143月開始的,第一年裡央行有降息降准,但解除限貸限購都是地方政府在發力。到了20153月之後,中央政府層面開始救市,直到2015年底中央經濟工作會議提出「去庫存」達到高潮。

市場方面,深圳率先在進入牛市,也率先開始實質性的調控。由於樓市出現拐點,絕大多數中小城市房子過剩、漲不動了,因此這輪牛市出現了「全國資金追逐有限的一二線城市房產」的現象,使得這一輪牛市波瀾壯闊,漲幅驚人。此外,這輪牛市的槓桿率也明顯偏高,互聯網手段的普及,讓眾籌、首付貸更加普遍。

目前一二線城市的房價,完全靠行政手段控制。事實上,未來的長效機制也不可能擺脫行政手段,而只能長期依賴。

中心城市房價上漲壓力大,主要還是因為城鎮化走了「大城市化」的路徑,國家無力均衡分配公共資源、發展機遇。雖然提出了「建設10個北京」,加快了國家中心城市建設,但也只能是增加多個中心。而多個中心對全國中小城市的資源分流,將變得更加厲害。

而公共資源優厚的中心城市,為了限制人口增長,前些年一直控制住宅用地供應。雖然現在部分城市在供地上有所增加,但又違背市場規律,強行限制新房價格,讓新房跟舊房出現倒掛,引發了新房搶購潮,加劇了市場的恐慌感(比如近期的南京)。

未來要真正控制房價,必須採取以下措施:在房價上漲壓力較大的城市,應學習香港,推出特別印花稅,這比推出房地產稅容易得多。比如二套房購買者,需要繳納至少15%的買方印花稅。每次房屋過戶之後,如果在5年內再次出讓,應該再加收15%的賣方印花稅。如果仍然不足以抑制房價,可以將印花稅率提高到100%乃至200%

至於房地產稅,由於存在法理缺陷和巨大爭議,未必一定要推出(這種直接稅很難徵收)。在交易環節施以實質性重稅,由於跟房屋過戶有關,買賣雙方無法拖延或者拒絕支付,徵收成本會很低。這個立法過程會簡單很多。

同時,還要真正控制貨幣增速。如果M2同比增速仍然維持在GDP同比增速的1.5倍以上,房價就很難下降。

但說句實話,由於M2增速關係到經濟全局和就業問題,現在根本沒有條件強行壓制下來。所以,開徵交易階段的特別印花稅,反而是簡單易行的辦法。

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