樓市凋敝期 北京過戶大廳卻掀起了一波小高潮

經濟觀察網 記者 張鳳玲 9月12日上午，北京各區房地產過戶大廳門口，聚集著大量拆遷戶、經適房房主、兩限房房主、公房房主，他們手裡拿著一堆白色的資料向房產中介介紹著自己房源的情況，最終他們卻都把自己的房子或以遠低於市場的價格出售、或將部分產權免費贈送給自己的丈夫、妻子、兒子或孫子。

經濟觀察網記者通過在過戶大廳現場多方調查獲悉，房主們將自己名下的房子以這種方式出售或贈送，背後是一本理性的經濟賬本，原因主要有兩個方面：

第一、目前，北京樓市正在流傳著經轉商政策和成本價（政府、央企等福利房）轉商品價政策將全面收緊的消息，其內容主要有三點：一是經適房交易將由政府優先回購；二是經適房再上市的購買人必須是符合政策性保障房的人群；三是福利房轉商品房政策將有調整。

這意味著，拆遷戶、兩限房等非純商品房業主的房子可能面臨不能轉換為商品房的問題，所以大量拆遷戶、經適房房主、公務員福利房、央企福利房、醫院福利房人群一窩蜂地來到房產過戶大廳辦理經轉商、成本價轉商品價等業務。若這些傳聞政策一旦落地，這類人還沒有成功地把名下的房產變成商品房，他們的房產將面臨貶值的風險。

一位正在幫房主辦理相關業務的房產中介稱，「我們這個小公司一共才5個員工，這不到半個月，我們接了25單，這25單都是經轉商政策和公房轉商品房的業務，要是在過去，1年時間也就3單左右，我們也不知道這些政策是誰傳的，我們像往常一樣在過戶大廳尋找客戶，結果突然很多人跑來找我們做這個業務，尤其是公房轉商品房的客戶，這些客戶的身份讓大家對傳言的政策深信不疑。」

第二、鏈家研究院數據顯示：8月份北京樓市呈現「低溫中企穩」的態勢，成交量經過5、6月的低點后呈現底部企穩的趨勢，整體仍處於較低水平。

「這些政策的傳言普通老百姓不敢怠慢，所以大家都來過戶大廳辦理經濟適用房轉商品房，但整個市場低迷，沒有人購房，沒有消費者接盤，最後的辦法就是通過這種方式把經濟適用房轉變為商品房。」前述房產中介說道。

經濟觀察網記者通過調查了解到，通過贈送的方式完成經轉商辦法的步驟具體如下：

比如，妻子名下有一套2005年的經適房，現市場價格是500萬元，地區指導價是180萬元，這裡需指出的是地區指導價一般為政府的最低指導價。按照現行法律，近親屬和具有撫養、贍養關係人之間贈與房產，以及發生繼承、遺贈取得房產的，不徵收個人所得稅。所以妻子只需把經適房的1%產權免費贈送給丈夫，總共花費不到19萬元即可成功把經濟適用房變成商品房。這個過程中需要繳納的費用如下：

一、契稅。契稅是指交易總房價的3%，妻子贈送給丈夫的是交易總房價為180萬地區指導價經適房的1%產權，這次交易總對價是18000元，所以契稅是540元。

二、土地出讓金。根據《關於已購經濟適用住房上市出售有關問題的通知》的要求，2008年4月11日之後的經適房在出售時需補交金額為購房時的價格和出售時同地段、房屋狀況相似商品房價差的70%；2008年4月11日之前的經適房則按成交價的10%補交土地收益等價款，即18萬元。

三、工本費用。妻子成功將1%房屋產權贈送給丈夫后，將擁有2個房產證，夫妻雙方各持一本。由於妻子和丈夫是合法的夫妻關係，且土地出讓金費用已繳納完畢，所以妻子和丈夫可以把名字寫在一個房產證上，此時夫妻可以申請更名，這時工本費用為一個房產證80元，兩個為90元。

四、印花稅。印花稅是交易總價的千分之一，即1800元。

由於公房轉成商品房是另外一個體系，相比經濟適用房轉商品房，成本價轉商品價更為簡單。一位房產中介告訴經濟觀察網記者，7天前，他剛剛做完了一套成本價轉商品價的房子，這位房主有一套公房，當時以5萬元的價格購得，現在這套公房市場價格已經高達1500萬元，這位59歲的房主此時想把公房變成商品房，隨即把自己的公房賣給了18歲的孫子，先繳納了契稅，由於是直系三代內的買賣，等到房產變成商品房后，這筆契稅即可退回。

經濟觀察網記者向北京市建委求證，經轉商政策和成本價（政府、央企等福利房）轉商品價政策是否會全面收緊，北京市建委官方回復道，「沒有聽說。」