炒房者快速退場，當下是剛需買房的好時機嗎？

最近在我的購房大學和直播里說的最多的就是改善置業，尤其像「賣一買一」這種情況。我認為在樓市平穩不上漲的時期，有充足的時機與預期來挑選理想的房源，所以是一個換房的時機。那麼對於剛需人群來說，現在是一個購房的好時機嗎？尤其是在房貸利率不斷收緊和首付比例提高的情況下，剛需人群該如何置業呢？

一、剛需人群，何須人也？

一直都在說317新政首付的提高傷及了剛需購房者，那什麼是剛需人群？那是不是買的起的就是剛需，買不起的就不是剛需了？

但是拿一線城市而言，有多少能買得起房的人？買得起的已經買了，買不起的短時間內也買不起。

真正的剛需是無論如何也要買房的，與買得起買不起並無直接關係。成本增加了就買不起說明你不是真正的剛需，但是一定會有大量的打著剛需的旗號買房的，也有人擔心以後房價更高導致買不起而衝動買房。

二、剛需購房何時才是好時機？

2016年，整個北京及京周邊的房價都是一路水漲船高，對於有房一族來說無疑是增值的好時機，但是對於正在買房路上的剛需一族來說，無疑是雪上加霜。自從進入2017年新政之後，各種限購政策和門檻兒的不斷抬高，且市場豪宅化，綜合來看，似乎現在就不是剛需該出手的時候，真的是這樣嗎？對於真正的剛需購房者來說，當你有需求的時候「該出手時就出手！」。原因有以下幾點：

1、市場豪宅化 但剛需需求不斷增加

317新政的實施並不是為了讓房價下降，只是抑制大家的投資需求。北京土地就這些，越蓋越少，城區基本已經很難再劃出居住性用地了。對土地市場了解多的朋友可能會說，今年上半年的5、6月份不是掛出了好幾塊自住房和「限房價競地價」地塊嗎？是的，今年44宗住宅用地中，自住房用地共16宗，限房價競地價地塊共28宗，但是這些土地能夠入市最快的也要到今年年底或者明年年初了。

另外當前的樓市越來越朝著豪宅化發展，戶型偏大，總價偏高，使得好一點地段兒的房子總價基本上達到了800萬，甚至上千萬，這就成為了剛需一族買房路上的絆腳石。

而每年的應屆畢業生以及外來人口也在不斷湧入，購房需求在那兒，強大的剛需是北京也是一線城市房價十年大牛市最根本支撐力量，新房降價基本是不太可能的。

2、房貸利率頻繁調整 抑制投資客入場

影響購房決策的另一個因素就是——信貸收緊。北京的首套房貸款利率在今年上半年進行了五次調整。

第一次調整在元旦以後，大多數北京的銀行針對購房者的首套房貸款利率將折扣從原來的 8.5 折上調至 9 折。3 月 17 日，北京「認房認購」政策出台後，為了落實認房認貸的首套認定標準，商業銀行上調首付比例，停止審批 25 年以上住房貸款。隨後 3 月 27 日，16 家銀行首套房貸款利率的折扣上調至 9.5 折。「五一」 假期后北京地區大部分國有銀行、股份制銀行、城商行均上調利率，其中首套房貸款利率上調至基準利率，二套房利率則在基準利率基礎上上浮 20%。6 月 5 日，個別銀行對房貸利率進行第五次調整，首套房貸款利率在基準利率的基礎上上浮 10%。

房貸利率提高，從表面看不是好事，會增加購房者貸款的難度，也會增加買房成本。但是從長遠來看，炒房者不可能會在這個時候還炒房，所以別說他們會用全款買房。隨著市場的降溫，炒房者比誰都跑得快。凈化后的市場環境讓真正剛需有更多的更充分的時間和空間選擇更好的房子。

3、官方定調：確保2017年房價環比不增長

日前，市住建委網站對外發布了《北京住房和城鄉建設發展白皮書(2017)》，正式披露了北京今年在「住」和「建」上的發展思路。白皮書介紹，「確保2017年房價環比不增長」。具體來看，本市將嚴格商品住房預售、現售的價格引導，對於申報價格明顯高於前期或周邊在售項目價格的，一律暫緩批准預售許可或辦理現房銷售備案，確保2017年房價環比不增長。

《白皮書》強調，北京市2017年將繼續堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」的定位，以建立購租並舉的住房制度為主要方向，繼續堅定不移加強和完善房地產市場調控，「確保2017年房價環比不增長」。

4、任志強再開炮

最近，任志強出鏡了一個採訪，談當前的樓市。在訪談中對買房他個人的建議從來是，如果你有直接購房需求的話，什麼時候都可以買。你總想看那個最低點，其實你很難抓住最低點；你總想躲開最高點也很難躲開，因為他可能越來越高。

所以，對於剛需人群來說，他們更應該清楚，房子除了能夠用來增值，更重要的是用來住。在這個大前提下，研究房價漲跌趨勢倒不如從自身需求出發，想買房了，正好又有錢，就是出手的最佳時機。

三、剛需人群如何置業？

前兩天瀏覽網頁發現一個有趣的現象，位於昌平回龍觀的新龍城同樣是一居的戶型，但是朝北的房源在綠中介上的單價為6萬8，而南向的掛牌價為6萬4，東西向的房源單價將近6萬，就想問你一句，純北向的一居值不值？值還是不值，您可以在留言區進行回複評論。

從我個人的角度看，您回復「值」或者「不值」都沒有意義。因為這兩個類型的房源針對的是不同的人群，300萬左右的一個人群，而總價500萬以上的東西向或者南北向的房源賣的又是一個人群。

所以談不上值不值，而且北向這種房子單價貴也是有原因的，畢竟總價低。但是從居住的角度看，北向的房子住起來不舒服。但是從長遠來看，隨著明年限房價競地價的地塊房源的推出，雖然是一居室但是憑藉回龍觀優越的地理位置，6萬多甚至7萬的價格個人感覺還是可以考慮的。

我一直都說500萬以內是剛需階段，所以300-400萬能夠買一個兩-三居的戶型沒毛病。

說到房子是用來住的，就不得不提品質樓盤。有些人認為，好小區都貴，沒錢就不能買有品質的小區，我認為這種想法不對。六環邊兒上，只要有捷運日常居住都不成問題，均價4萬左右，買個90多平的小三居小400萬，總價並不算高。三環邊的豪宅總價動輒5000多萬一般人肯定承受不起，但是六環外可是咱普通購房者基本都能承受的範圍。

就北京市場來說，只要符合以上條件的新房，儘管入手，別猶豫。

剩下就是二手房了。大家都知道二手房本身就沒有價格準則，是買賣雙方的市場博弈。有人買，價格漲；無人問，價格降。去年北京市場的二手房價格最少翻了一倍，坐地漲價現象嚴重。今年新政后，更多人選擇觀望了，而一些想要換房或者著急出手的賣家只能選擇降價出售，所以二手房受波動最大。

二手房呢，多看少動，郊區要選擇次新，城區就看您的具體需求了，如果純老破小（沒有上學這個附加條件）還是要慎重，畢竟買房優先的準則就是住。

京周邊或者全國其他三四線城市呢？如果一個城市的樓市只有新房交易沒有二手房交易那我覺得您還是不要輕易入手，況且，如今短期能夠獲利的市場很難遇到了，甚至有些城市還出了新房幾年內不能上市交易的政策，所以，如果要入手得有個持有三年以上的心理預期。總之，對於樓市要有個正確的心理，切忌悲觀或者盲目跟風。

針對現在的市場環境，什麼房子對於剛需最不能買？老房子就別買了（學區房除外），銀行在審批貸款的時候會審查二手房房齡，通常要求是20-25年，但是嚴格的銀行是10-15年，房齡太長的話可能被降低貸款額度甚至是拒貸。還有之前漲的慢現在降的快的房源也要慎重了。