落實房屋產權續期須解決三個問題

莫開偉 地方金融研究院研究員

在今年國務院舉行的記者招待會上，李克強總理就「房屋產權70年到期后怎麼辦？」問題做出了回應：可續期，不需申請，沒有前置條件，也不影響交易。同時強調國務院已責成相關部門就不動產保護相關法律抓緊研究提出議案。

近幾年，房屋70年產權問題成了全社會最為敏感的問題，也引發了民眾廣泛擔憂。顯然，李總理的表態等於正式宣告了房屋產權「無條件續期」和「永久性產權」，打消了國民心中的顧慮；尤其將制定相關法律予以保障，無疑給了全國民眾一顆「定心丸」。

然而，房屋產權續期問題關係到億萬家庭的切身利益，應慎重對待，出台相關政策或法律確保其從口頭表態變成現實，消除房屋產權續期被無限期拖延或被任意懸空現象發生，避免讓民眾陷入情感失落或利益受損的尷尬局面。

從當前看，房屋產權續期主要受三個因素制約：一是房屋產權與土地使用權的分割性，即房屋產權的永恆性與土地使用權70年年限存在矛盾，讓民眾擔憂土地使用權到期後房屋產權的歸屬。二是《物權法》與國有土地出讓政策條款的不兼容性，即《物權法》第149條規定住宅建設用地使用權屆滿的，自動續期；但沒有明確規定續約是無償的還是有償的，讓民眾對土地使用權到期后產生各種「不利」聯想。三是現有法律法規與房屋產權續期存在一定矛盾。如《憲法》第10條「城市的土地屬於國家所有。」和《土地管理法》第8條「城市市區的土地屬於國家所有。」，若房屋產權無限期續期，則必然會顛覆現有法律規範，讓民眾對房屋產權續期表示擔憂。

基於上述因素，讓房屋產權續期政策落地須著重解決三個問題：

其一，實現土地使用權與房屋產權的時間配套，為房屋產權自動續期創造先決條件。即今後不能把土地產權70年和使用權70年及「房屋的所有權」和「土地的使用權」混為一談，將土地使用權與房屋產權年限捆綁一起，從兩方面做到時間一致：一是規定只要房屋沒有遭遇地震、洪災、火災等破壞滅失之前，房屋產權就永久存在，土地使用權亦應與之配套具有永久性；如此才能確保《國有土地使用權證》和《房屋產權證》年限一致，使國有出讓土地上的商品房體現「永久性」這一最重要商品屬性，讓民眾放心購買和居住，也能發揮一定的投資作用。

其二，開發商取得出讓地開發權之後，國家應給予商品房建築時間，盡量使所建商品房使用權與土地使用權保持一致。其二，修訂和完善《物權法》，為房屋產權續期奠定製度基礎。《物權法》相關條款雖對住宅建設用地使用權期限屆滿做出了自動續期的規定，但國家尚未出台實施細則，既讓國土部門無從下手，也難消民眾心中疑惑。由此，中央政府應及時出台《物權法》具體實施細則，並體現《物權法》「恆產恆心」的司法宗旨，把保護民眾住房財產權當著第一要務，增加「建築在國有出讓土地上的商品房或居民自建房，在土地使用權到期后可自動、無償續期，房屋產權也是無償、自動續期。」條款，消除《物權法》中模稜兩可的司法歧義，有效紓緩民眾心中的焦灼。尤其，土地使用權到期後房屋產權無償延期，才使房屋產權續期有價值和意義；如果有償延期，等於第二次交納土地出讓使用費用，不僅會加重民眾負擔，還會加劇社會對房屋產權自動續期的抵制甚至不滿。

其三，修訂現有與房屋產權續期的法律法規，為房屋產權續期消除法律障礙。之前，國土部曾正式表態擬採用「兩不一正常」過渡性辦法處理已到期房屋產權，雖與李總理回應基本一致，但沒有明確的法律規範，充其量不過是一劑「鎮痛葯」而已，無法從根本上消解民眾擔憂的「心病」。

為此，要打造好房屋產權自動續期這項民生工程，應對《憲法》、《土地管理法》進行修訂和補充，比如《憲法》中第10條規定「城市的土地屬於國家所有」及《土地管理法》第8條「城市市區的土地屬於國家所有。」等，可在這些內容條款之後新增「出讓給居民住宅用地的使用權可無限延期或具體年限之後自動續期」等條款，從《憲法》上保證房屋產權自動續期，消除法律模糊誤區；同時，為不顛覆現有土地國有的性質，可在相關法律條款中再新增「出讓給居民住宅用地的土地使用許可權延長，國家可通過開徵房產稅等方式予以彌補。」如此，徵收房產稅便成了「有法可依」的合理之舉，也會消除民眾對房產稅的詬病。