剛剛，中國樓市最大的利空消息來襲！

來的太突然！

人民日報發表了題為《房價怎麼走? "剛需"必知的政府調控邏輯》的文章，文章核心觀點提出：房價上漲是必然趨勢。

文章中的原話是：「隨著經濟的增長、城市基礎設施和商業配套的完善，房價上漲是必然趨勢，但漲幅不能過大，理想狀態是低於城鎮居民可支配收入的增幅。」

理由是，中央說了：房子是用來住的，不是用來炒的！不要低估政府這次調控房價的決心，這裡政府說的是要遏制房價過快上漲，並沒有說要打壓房價，讓房價大幅下降啊！

聽起來好有道理的樣子……

但是，人民日報的評論文章，值得相信嗎？

去年，《人民日報》說「人民幣不具備大幅貶值基礎」，讓民眾一度對人民幣非常有信心，然後，人民幣華麗了的刷新了八年半新低。

前年，《人民日報》說「4000點是牛市的起點」，鼓舞了太多股民衝擊戰場，然後就沒有然後了……

網友們對前車之鑒記憶猶新，把「4000點是七點」、「人無貶基」和「房價必漲」並稱為「人民日報三大史詩級flag」。

flag的意思是：在不適當的場合說了最後會導致極大不幸的話。

所以，人民日報的這篇文章被稱作為「迄今為止，樓市的最大利空消息」。

不僅網友們極盡嘲諷，專家們都看不下去了。

馬光遠 ： 神邏輯！為什麼投機炒作，不就是因為土地人為製造短缺導致的嘛。把土地放開試試？

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似乎是為了呼應人民日報的觀點，昨天，國家統計局發布2017年1-4月份全國房地產開發投資和銷售情況報告。1-4月份全國房地產開發投資增速繼續走高，同比名義增長9.3%，創2015年3月以來最快增速。

這被很多人解讀為，數據遠好於預期，側面說明當前房企依然熱衷於開發投資，也就是說，房價還要漲。

同時，5月12日，央行在公開市場開展MLF(中期借貸便利)4590億元，很多人解讀成央行大放水，貨幣又要變紙了，房價又要漲了。

然而，事實真的是這樣嗎？懟姐一個一個說。

一方面，房地產開發投資和房地產市場的火熱程度，是背離的 。

齊俊傑分析稱：在房價暴漲的時候，因為地產火爆期都是去庫存，大家恨不得先把房子都賣掉才好，但賣著賣著發現，大家熱情越來越高，房子快賣光了，那就不如再去開工建設一些。

圖片來源：齊俊傑看財經

所以，地產開工才會上來，從去年10月份開始，地產銷售快速回落，從10月份的26.4%，下降到今年4月份的7.7%，相反一季度開始地產的投資增速上來了達到了9.8%。

根據海通證券的研究，投資增速好比供給，銷售增速好比需求，供給現在增加明顯大過了需求的增加。

其實歷史上出現這種投資大於銷售的時刻並不多，一次是2007年10月，第二次2010年3月，第三次是2013年的6月，在這三個時刻之後，房價在隨後的一年裡都出現了不同程度的下跌。

所以判斷，房價下跌將是未來一年的大概率事件。

另一方面，不知道大家有沒有發現，所有央行的報道，都在強調「縮表不意味著貨幣緊縮」。

還有報道，把央行的MLF操作解釋為「擴表」。

為什麼這麼說？

因為市場太恐慌了，所以是來安撫市場的。

其實專業的人都知道，擴表不意味著寬鬆 ，這才是重點，只是怕大家恐慌，所以央行沒有說出口。

也就是說，市場上仍然缺錢。

再加上銀行理財資金必須申報投放渠道和負債情況，徹底斷絕了開發商從銀行渠道大手筆拿到低息貸款的可能。

大家都知道，房地產開發商是貸款拿地，拿到地之後抵押給銀行，用抵押來的錢再去拿下一塊地，一環套一環的加槓桿。

現在，銀行收緊了給開放商的錢袋子。懟姐似乎聽到了開放商槓桿斷裂的聲音。

槓桿斷了，被槓桿翹起的房價，還能支撐到幾時呢？

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過去幾年中，一直處於降息周期，以致有人完全沒意識到：房貸利息是會變的，央行加息之後就要多還錢...

很多人還以為，貸款買房的月供不會變，每月按時還錢就可以了。

更不要說：加息周期來了后，如果自己用了高槓桿的話，會發生什麼、應該怎麼應對。

現在的情況是，加息勢在必行，「錢緊」也將步入常態。

米筐投資分析認為，三年內，房貸利率將重回7%時代。什麼意思？

如果你借了100萬，9折利率，30年內等額本息，現在月均還款5013元，三年後月均還款6366元，每月多支出1353元，即月供還款漲幅高達27%！

這還只是正常的房屋貸款的情況。如果，你買房時還加了「首付貸」等方式，那就更加危險。

去年房價瘋漲的時候，有人在論壇上分享了月薪1萬元、用80萬首付拿下600萬房產的經歷；甚至還有人手上不到100萬現金，靠抵押兩套房子，輾轉騰挪把槓桿加到了2000萬。

粗算了一下，即使他們借錢利息是基準利率4.9%，借最長期限30年，月薪1萬元那位，每個月至少也要還2.7萬元。

借2000萬那位就更恐怖了，按銀行基準利率，月供得10萬元以上。

這已經不是炒房了，這是在賭博。

現在，明顯的是，市場上現金少了，錢緊張了。「拒貸」現象已經開始頻繁出現了。

像這種「賭房」的模式，資金鏈已經開始出現問題了。

還能撐多久，懟姐不知道，但懟姐要提醒，個人資金鏈斷裂現象，將大規模出現，他們急需賣房變現。

但是，市場上的剛需和改善型需求基本被各種政策封殺了。一二線城市的樓市，流動性已經幾乎沒有了。

供給激增，需求減少，會出現什麼情況，相信不用懟姐直說，大家也能明白。（沒辦法，說得太直白了，這篇文章又要被刪了……）

這對有條件的剛需買房人，可能是一個機會。

但是，需要注意兩點：

1、如果買二手房，需要非常「火眼金睛」。

現在房子這麼貴，很多人會把房產作為抵押物套現部分現金用於投資。但是，這兩年賺錢的幾乎只有樓市，所以，投資基本失敗，無奈只能賣房抵債。

市場上可能會出現總價低於市價的房源，這時候不要高興，仔細調查房子的情況，是否存在「多重抵押」——把一套房子重複抵押給多個小額貸款公司，因為小貸公司審查不嚴，所以，有的房子可能抵押的總金額超過房產的總價值。

資深中介人士透露，不少房子存在多重抵押的情況，以房抵押的小額貸款很多。法院受理的涉及房產多重抵押債務糾紛的案例，也在增加。

如果買了這種房子，接手人輕則被討債人堵門討債、電話騷擾，重則房子無法到手，還要攤上官司。

懟姐教大家一個簡單有效的識別房子是否被「多重抵押」的方法——「拖」字訣。

如果房子被「多重抵押」，到了賣房這一步，房主是迫切需要短時間拿到錢的，部分黑中介會配合房主宣揚房子的「稀缺性」——「再不出手就沒了」。

此時切記要理性，拖幾天看看，如果房子真的好，中介和房主不會催買家，否則的話……要慎重。

2、如果買新房，要注意其中隱藏的風險。

很多城市對新房有「限價措施」，所以，部分開發商想出了「對策」，收取高額的茶水費，或者「搖號費」，有的高達50萬。

懟姐提醒大家，這種收費，沒辦法貸款，甚至只給個收據，連發票都沒有。這就存在很多風險，一旦出現糾紛，錢可能就要不回來。

再說，即使你交費了，開發商也不能保證你買到房子，特別是「搖號」這種方式，裡面的貓膩……不用懟姐說，大家也懂吧。

另外，還要注意政策風險。

最近，南京樓市出台的新政，就要求「新購房3年限賣」。這樣一來，業主買了期房，兩三年後交付，再3年後才能賣，6年下來，房地產市場是什麼格局，只有天知道了。

而且，這次北京加深調控前，好多人並不知道商住房其實不允許居住，也不相信學區房的政策可以隨時變，自己花了幾百萬，孩子居然上不了門口的學校...

你以為的所謂「規則鐵律」，並沒有那麼堅不可摧。

房地產市場，這個最依賴政策風向的市場，千萬不要相信「鐵律」。

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最後，懟姐給大家三點良心建議：

1、剛需，特別是一二線城市的剛需，你們的機會來了。拿著現金慢慢找房子，遇到合適的再出手。不著急，現在房子是買房市場，賣家比你急多了。

2、投資買房的。如果是北上深或者沿海省會的中心城區、品牌房企、學區房，槓桿不高的情況下，可以謹慎考慮投資。其他城市和條件，風險很大。

3、有房的，如果槓桿非常高，建議降低槓桿，啥意思呢？如果是為了投資買的房子，趁現在還賣的出去，可以考慮套現了。

4、根據以往的經驗，「越是鼓勵你做什麼，越不要做」。

例如，人民日報的「4000點是起點」、「人民幣不具備大幅貶值的基礎」和……

再例如，30年前說「計劃生育好，政府來養老」；20年前說「計劃生育好，政府幫養老」；現在說『養老不能靠政府』。

這一點，好好體會。

以上內容僅供參考，不作為投資依據。

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