建築信息模型BIM探索新未來，用大數據推進智慧型建築管理

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被定位為重大粵港澳合作平台的珠海橫琴和深圳前海，在2022年將迎來大批量的商業類項目的湧入。在這些地方，按照規定達到一定規模的建築，都將在建築設計過程中運用到BIM（Building Information Modeling）系統。第一太平戴維斯深圳物業及資產管理部董事鄒騰龍近日接受21世紀經濟報道獨家專訪，探秘BIM未來的發展方向和應用價值。

第一太平戴維斯深圳

物業及資產管理部董事

鄒騰龍

我們可以藉助BIM系統提升物業的智能化水平，從而更合理化地把資源進行分配，包括人員、設備、採購易耗品等，同時也有助於節能降耗及風險防範。BIM系統大規模運用可預期於2022年左右實現。

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化零為整

建築一體化

BIM系統即建築信息模型，是一種應用於工程設計建造管理的數據化工具，通過參數模型整合各種項目的相關信息，在項目策劃、運行和維護的全生命周期中進行共享和傳遞。

在建築設計環節，這些年來開發商們更多是運用CAD工具進行圖紙設計，屬各工種單獨完成的平面二維設計，BIM則是融合各工種協同完成的三維設計形態，後者起到化零為整的效用。「BIM在眾多特徵中最大的優勢就是統一化，接下來就是可視性和模擬性。」鄒騰龍表示。

其實在國內，已有開發商早年間便嘗試運用BIM系統，代表型企業是SOHO和萬達，此類企業都以持有型物業為主要特色，這也側面顯示出BIM系統的適用特點。

鄒騰龍表示：住宅項目的大型設備不多、設備複雜性並不高，因此使用BIM比較少。BIM更多還是應用在商業類項目，尤其是超高層甲級寫字樓和綜合體上。

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智能建築的

「中樞大腦」

BIM系統涵蓋BIM平台、BIM資料庫、物業管理平台三個模塊。在最開始的建築施工環節，由施工方對BIM系統中的各項建築細節完善和更新，並將數據存留在資料庫中，待施工完成後，便將數據交由物業管理方承接，同時對接物業管理平台，由物業管理方繼續對資料庫進行更新和維護。

鄒騰龍表示：一般項目需要經歷3-5年的建築周期。開發商從設計階段就開始通過BIM模塊做可視化建設模擬；在樓棟交付前的6-9個月開始，物管人員入場，正式接觸BIM系統。

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而對於物業管理公司而言，BIM系統最主要就是用於設備維修和應急模擬、處理方面。「比如通過運用BIM設立安全出入口，模擬分析人群、車流等的疏散速度，並協助指定相關應急預案。BIM系統可先於經驗感知開展相關補救措施的著手。」 鄒騰龍表示，物管人員可以藉此提升物業的智能化水平，從而更合理化地把資源進行分配。

BIM大規模應用

十分可期

今年5月，住建部發布公告批准《建築信息模型施工應用標準》為國家標準，提出了建築信息模型的創建、使用和管理要求，自2018年1月1日起實施。業界認為此標準是第一部建築工程施工領域的BIM應用標準，填補了BIM技術應用標準的空白。

但BIM的大規模推廣仍存掣肘。鄒騰龍則分析道，BIM的推廣涉及到幾方面困擾。首先是知名開發商的取向，形成規模效應后才會吸引更多項目應用。BIM對於住宅項目、非持有運營的商業項目幫助不是很大，只有單一產權、長期持有類項目才會讓建築方更加重視建築的運維和保養。另外是技術普及性問題，國內缺乏能夠熟練使用BIM的人才，這也意味著後期的維護和運營成本較高。

鄒騰龍進一步表示，按照施工進度，被要求使用BIM系統的橫琴等地，項目供應將集中在2020-2022年，隨著項目的推出，BIM技術在物業管理的應用也將隨之興起。逐步產生的規模效應也將推動行業對BIM有更高接受度。■

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