資深賣房中介自己是如何選房的？

本人在悉尼從事地產行業多年，從一開始的一名普通銷售顧問逐漸成長直到創辦自己公司，在這一行也算是老司機一枚。

事實上，一個好的中介自己也一定是優秀的買家，只盯著樓盤賣點而缺乏客戶同理心的銷售顧問即使可以取得客戶的一時信任，也難以長期獲得良好口碑。

一個中介選擇主推什麼樣的樓盤或戶型，經常帶有濃厚的主觀色彩，某種程度上也體現了他個人的眼光，知識，經驗等綜合能力。今天本人就從自己挑選樓盤的角度探討一下什麼樣的房子值得選。

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什麼才是「合適」的房子

「這個房子不適合我，謝謝」，這是經常從買家口中聽到的話，然而，有時候究竟是「房子不適合你」，還是「你不適合這個房子？「至少從我的從業經驗來看，買房之前很多人都缺乏規劃，包括財務規劃，功能規劃。

財務方面，在買房之前先確定好自己的預算是極其重要的事，仔細計算自己的實際還款能力。強烈建議買房前先找貸款經紀人或者銀行對自己的承受能力有個初步了解再去看房，而不是盲目的先到處詢價。

「先買了等快交房再考慮貸款的事，總有辦法的」這樣的想法往往把自己置於極大風險中，連自己可以負擔多少首付和還貸金額都很模糊的情況下就去看房，浪費了自己也浪費了別人的寶貴時間。

如果是投資房，最好同時諮詢會計做好稅務規劃，實現避稅最大化以及估算現金流。

功能方面，問自己「為什麼要買這個房子」而不僅僅是「我看著喜歡就行」。對於剛工作的年輕人，除了考慮房子的條件是否符合自住的標準，也要考慮到今後的子女教育，尤其是所謂學區房，因為不是「學區」內所有的房子都能上好學校。

差之毫厘失之千里，只盯著自己喜歡的房子而沒有考慮這些，等以後有了孩子發現可上的學校其實一般再想換就麻煩了。

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什麼叫性價比高？

有的人買房主要看預算，有的人買房看感覺看心情，但是幾乎每個人都在找一個叫「性價比最高「的房子。同樣的，中介公司在市場上選擇代理的樓盤時也會關注性價比來決定是否主推。

說到房子的「性「，那可是包含太多內容了。例如樓盤的區域，購物，交通，環境，具體的戶型布局，面積，採光，噪音，裝修風格，質量甚至人講究的風水等等等等。然而有一個道理大家都懂，在預算有限的情況下不可能所有好處都佔全了，那麼這個時候要學會抓大放小。

就我自己挑選房子而言，我會把以上所有內容按照自己重視的程度列一個清單，對照具體房子依次打勾。

比如我喜歡離火車站呢近的，景觀要好周邊環境要好，購物方便，這些是我優先考慮的因素，相應的，對是否戶型方正，朝北，卧室面積等等許多人比較在意的因素就不那麼看重，只要不是太過奇葩的戶型，早上或是下午有陽光，卧室面積小一點也無所謂，畢竟主要活動的空間也不在卧室。當遇到符合自己大部分條件的房子，即使是有一些小缺點，我也會果斷下決定。

找房子就如同找對象，大部分條件匹配就可以考慮成家，畢竟每個人自身條件和要求都是唯一的，等一個各方面能完美匹配你的，你能等但是她（她）能等嗎？

確定了自己想要的，接下來就是考慮價格了。貨比三家大家都知道。如果是我的話，比較不同項目之後，按照自己的標準選出最喜歡的幾個，比較他們的價格。

理論上來說每個房子都是獨一無二的，價格的差異無法進行絕對的比較，但是如果符合自己的主要標準即使貴點我也願意買單。

舉例來說類似的地段有A和B兩個不同戶型：

A是大開發商，面積小10平米，戶型也不夠方正，可是裝修用料高檔，景觀好，但價格貴。

B戶型小開發商，質量也不差，面積大10平米，但是配置一般，景觀一般，戶型很方正，價格便宜好幾萬。

那麼作為選房顏值控的我來說，應該還是會傾向於A,畢竟我在意的標準基本都有，即使有些小缺點也可以接受。反之，如果A沒有我喜歡風格的戶型，而B有，即使是大開發商，哪怕價格和B一樣便宜，也會毫不猶豫選擇B。

其次，絕大部分情況下買的越早價格越划算。特別是對樓花而言，剛開盤都是價格最低，優惠力度和可選擇範圍最大的時候，如果有心儀的項目最好開盤前先把隊排上，哪怕沒有找到合適的，至少主動權在自己手裡。

錯過了開盤，每隔一段時間就會漲價。但即使錯過了開盤，在這一期餘下的戶型里如果有比較合適的也不要猶豫，因為等之後新出來的項目，有沒有合適的戶型先不說，價格肯定又貴了一截！

3

投資潛力

每個人都在說「我要找一個投資潛力大的項目」。然鵝現實是殘酷的，連李嘉誠，巴菲特都有看走眼的時候，更何況你我區區一介平民。但還是有訣竅的。

房產投資，本質上是信息匯總，篩選之後提取出最有價值的部分來幫助自己決策。這時候獲取信息往往有多個渠道，比如自身的知識儲備，媒體的介紹，中介和開發商的宣傳，親朋的經驗和建議等等。

這裡面經常走入的誤區，要麼是太過依賴中介和朋友的參考意見，比如「好像大家都說好，那就買這吧」，要麼太過執著於自己認知範圍不願花時間去研究新事物，「這地方好遠好荒，能有什麼發展「」這地方我不熟，我只考慮我熟悉的地方「。這些投資思維都有待商榷。

對於投資首先要有個正確的心態。本人一直認為，投資有成功也有失敗是必然的，但對於房產投資來講只要認真做研究，虧的可能極小。決定了要去做，應該把投資和學習工作一樣重視起來，捨得花時間去搜集信息，上網查資料，去樓盤跑，和居民聊，這些了解的過程本身也是增長見識的過程，很多人喜歡投資並不是純粹為了賺錢，而是享受這其中獲得的成就感和追求新知識的樂趣。

嘴上說想投資但不願付出時間精力，把成敗寄托在媒體和中介的介紹，或者固步自封不願與時具進了解市場的最新動態，是不能說是負責任的態度。

清楚投資的方向。先想清楚自己是優先追求資本增值還是穩定的現金流回報或風險控制，或者兩者的平衡。對於比較年輕的投資者而言，長線的資本增值顯然更有誘惑力，房產投資畢竟不是一朝一夕的事情，選對了投資項目，日積月累，若干年後實現財富自由不是不可能的夢想。

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