復甦再一次破滅 美國兩大城市房地產泡沫已經開始破裂

房地產復甦再一次「破滅」

數據解決方案公司ATTOM的高級副總裁Daren Blomquist表示：「房地產行業復甦高度依賴房地產投資者，這是一把雙刃劍。快速增長的房地產價格對房屋擁有者的權益有利，但是同樣也造成首次購房者出現負擔能力方面的危機。而房地產市場通常都依靠首次購房者來維持其長期持續的增長」。

分析研究機構Clear Capital公司的高級副總裁Alex Villacorta也表示：「與十年前相比，現在的房地產市場情況完全不同。因此，對於所有的房地產市場參與者來說，了解新常態下房地產市場存在的細微差別是非常有必要的」。

在ATTOM 公司和Clear Capital公司聯合發布的白皮書報告中，以上兩位人士都各自發表了自己的評論。這本白皮書的題目是「地主之地」。

白皮書分析了誰是藏在美國房地產市場繁榮背後的推手。而正是這些推手讓美國國內房地產價格上漲至歷史新高，也讓房地產市場出現超越其他市場的瘋狂泡沫，而且這種泡沫的規模之大，前所未有——即使住房需求已經暴跌且維持在50年來的最低水平。

首次購房者的存在是房地產市場健康發展的一種體現，但現在的他們卻沒有了足夠的購房熱情。根據這份白皮書報告中的內容，2012年時，那些申請聯邦住房管理局(FHA)擔保貸款的購房者——他們通常都是典型的首次購房者，能夠負擔的首付比例相對較低，但這一群體占購房者總體人數的25%。到2013年時，這一佔比已經下降至20%左右，2014年時下降為18%。

然而到2015年1月份時，當聯邦住房管理局將擔保保險費率(房貸利率)下調50個基點后，購房者需求出現了溫和復甦——也許對渴望重新進入房地產市場，而且在現金緊張時無法購買房屋的群體來說，這是一种放松信貸要求的預示。

2015年，這些購房者的人數再度上升至22.3%。而到2016年時，這一佔比又下滑至21.7%，聯邦住房管理局催生的短暫復甦再一次「破滅」了。

如果首次購房者都處於裹足不前的情況，誰還會去購買房屋？誰又能驅動房地產市場？

藏在美國房地產市場繁榮背後的推手

通常所說的機構投資者是指每年購買房屋數量在10套以上的投資者，他們中就包括那些來自華爾街，購買並轉租房屋的「大地主們」。這些大地主中的部分人士手中握有近4萬套可供單個家庭使用的房屋。根據白皮書報告內容， 「在2009-2013年期間，這些人乘房地產市場價格低迷的機會，大量採摘不良資產果實」。也就是在當時的止贖危機期間，他們從銀行大批買入房地產不良資產。

在2013年第三季度期間，機構投資者買入了占房地產供應量7%的房屋。在2013年第一季度，其持有的房屋數量一度曾達到9.5%。隨著後來房價的飆升，很少有不良資產房屋被贖回。到2014年時，當房地產價格上漲至歷史新高水平時，這些大規模購買並出租房屋的計劃開始面對高額的結構性費用，而且投資表現也越來越差。此時，這些大買家又開始變成了大賣家。在2016年時，這部分機構投資者手中持有的房屋數量，又開始降低至佔總體購房人數2%的水平。

但是，隨著機構投資者的逐步退出，小型投資者又開始大量湧入房地產戰場。這些小型投資者「願意在更廣泛的市場前景中購買房產，並且也願意在更低利潤下經營房產」。

為了估計全部購房投資者的數量，該報告著眼於那些後期被非業主住戶佔用房屋的購買份額。根據這一限定標準，在2009年時，其中28%被購買的房屋屬於投資者持有的資產。到2010年時，這一佔比上升至30%。到2011年時，上升至32%。隨後，那些規模較大的投資者開始撤出，而這一佔比數字也下降至30%。但是，截止到2015年時，小型投資者開始大量湧現。

而到2016年時，投資者購買房屋的數量佔比再度飆升至37%。根據ATTOM公司21年的統計數據來看，這一數字創歷史新高記錄。

給定年份中購房者類型佔比分布圖

在圖表中可以看到，首次購房者佔比下降情況(藍線)，機構投資者購房佔比下降情況(灰色條形塊)，以及小型投資者購房佔比上升情況(綠線)。換句話說，現在，小型投資者正在推動房地產市場的繁榮。

擁有房地產資產份額的投資者分佈情況。

在今天的房地產市場投資者中，擁有1至2套房屋的小房東占房屋租賃市場最大的份額——79%。

然而，來自華爾街的大地主們只集中在幾個城市地區。例如，Invitation Homes公司是由私募基金黑石公司在2012年發起並成立的。這是一家從事購買-出租業務的房地產公司，其擁有的單一家庭住宅房屋超過4.8萬套，並且有幾乎無限的金融資源，包括政府擔保的部分債務。但這家公司的業務只是集中分佈在12個主要城市區域，在這些地區有著重要的影響力。

而小型投資者擁有的房地產資產則遍布美國全國範圍內。無論在城市地區，還是在農村地區；無論價格低廉的市場，還是價格高昂離譜的市場，都有小型投資者的身影。他們擁有公寓、別墅、複式房，或者較小型的多單元建築物。

因此，當房地產行業告訴我們，現在的房地產市場需求強勁，庫存量很低時，我們要謹記住一點，2016年，房地產市場高達37%的創紀錄需求量來自於這裡：投資者，絕大多數來自於較小型投資者。當金融等式對他們不再起作用時，他們也將會撤退，就像機構投資者以前所做的那樣。

目前，被公認為全球房屋租賃市場價格最高的兩個城市——舊金山市和紐約市，商業房地產泡沫已經開始破裂。

紐約豪宅經濟公司Olshan Realty在其公司的年度報告中指出，2016年紐約高端樓市中超過400萬美元房產的銷售量暴跌25%。儘管這些房屋的平均市場價格大漲31%，但是房屋最終成交價較掛牌價下跌了6%。

加利福尼亞州立大學費舍爾房地產和城市經濟學研究中心的負責人羅森指出：「舊金山和紐約正走在房地產市場衰退的風口浪尖。本不應該發生的衰退正在發生，這將令人們大吃一驚，太遙遠，但是來得太快。」

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