據說有一個重大併購，孫宏斌突然叫了暫停

  前些天在一個飯局，有位朋友神神秘秘地把攸克君拉到一邊的角落，說：你聽說了么，孫宏斌正在談一個大併購！

  當天又問了幾個人，另一個信源證實確曾有此事。但從一位知情人士那裡得知，收購萬達13個文旅城后，孫宏斌已經叫停了所有正在接觸的併購。

  不僅是併購。孫宏斌在9月1日的半年報業績會上說，融創已決定暫緩拿地。

  這是為什麼？難道融創的現金不夠了？

  現金這事兒

  融創董事長孫宏斌在7月份的一次媒體見面上說，公司賬上趴著900多億現金。根據8月31日晚間融創發布的半年報，至6月底，融創持有現金餘額為924億元。果然沒錯。

  這筆數量可觀的現金，顯然是孫宏斌敢於收購13個萬達文旅城的底氣所在。

  據孫宏斌透露，2017年下半年公司就已判斷，今年還會有很好的併購機會，並為此做了資金儲備計劃。另據融創內部人士稱，在融創的資金計劃里，下半年用於併購發展資金的預算本來就有好幾百億，收購萬達文旅項目相當是計劃實施前置了。

  不過，這樣的收購機會，王健林誇張地說是「一千年才有一次」；而孫宏斌也說，「拼了命也要把它抓住。」而且他比許多老闆要更有決斷力，幾百億的生意，盡職調查都沒做，就把正式合同簽了。

  本來，除了萬達項目，融創確實還在談其他併購，錢也準備好了。但7月份簽完合同，對融創現金流和負債的關注度陡然升高。孫宏斌一方面跟金融機構解釋，一方面暫時叫停了所有的併購談判。因為，融資、槓桿、負債、現金流、財務管理，這些名詞都太過專業，再怎麼解釋，一般大眾也難以理解，所以乾脆停一段時間再看。

  財務安全的底線

  財經媒體當然要盯著凈負債率這些數字，但財務安全的核心不是負債率有多高，而應該是，你的現金流能否支撐負債，營收能否覆蓋資金成本。

  翻看財報，融創1000多億的借貸總額，初看起來很龐大，但下半年剛性到期的有息負債僅為158億元。而截至6月底，融創還有2000億已售未結轉的收入。

  今年1-8月的收購支出達826億元，但跟銷售額一比較，就不是那麼大了。1-8月，融創合同銷售額為1613億元。

  事實上，孫宏斌發起多個重大併購、敢於借貸金融機構也願意借貸的主要基礎，就是融創有持續不斷的現金流進入公司賬戶，而且越來越多。

  融創今年銷售目標已提高到3000億，下半年的可售貨值是3800億。融創團隊的銷售能力是業內公認的。未來的4個月（9-12月），孫宏斌說，每個月的銷售額要達到400億。也就是說，4個月的銷售額是1600億元。擁有這種現金流的企業，是所有銀行都要爭取的大客戶，並且完全有資格協商談判借貸利息。

  有人說，收購萬達項目后，負債率要上升。但少為人知的是，13個萬達文旅城項目賬上也趴著200多億現金——交接后，這些現金將供融創統一調度支配。

  此外，7月24日，融創配股融資約5.2億美元；8月3日，海外發債募資約10億美元。15億美元到手，負債率降低，現金增加。

  無論是暫緩買地，還是暫停併購，都是為了消除外界的疑慮。未來兩年，融創分兩步降負債率，明年降到90%，2019年降到70%。融創CEO汪孟德表示，我們降負債不是靠還債，而是靠回款之後資產的增加來實現，公司擁有未結轉資源超過2000億，將給未來兩年帶來大量的利潤，從而增厚股東權益。預計將凈負債率下降至70%左右並不難。

  售價與地價

  許多人盯著負債率的時候，忘記了，開發商最大的資產是土地。從這個意義上說，房企財務的安全，取決於土地資產的安全。

  所以，孫宏斌多次說，開發商最大的問題是拿錯了地。因為，如果拿錯了地，買貴了地，再厲害的銷售團隊也沒有用。

  融創的土地儲備情況是怎麼樣的呢？根據財報，截至今年8月25日，不含萬達城項目，融創總土地儲備1.01億平方米，超過96%位於一二線及環一線城市。如果加上潛在的一二級聯動改造項目，以及13個萬達文旅城項目，總土地儲備約為2億平方米。

  更重要的是，土地儲備的質量。融創財報沒有列出具體的土地項目分佈和成本等情況。但可以根據部分公開信息進行分析。

  簡單比較，融創的土地成本優勢十分明顯。今年上半年，融創的合約銷售均價為18780元/平方米，而公開信息顯示，其平均土地成本為5130元/平方米。與那些動輒是麵粉貴過麵包的土地相比，融創的土地成本佔比還不到三分之一。平均售價這麼高，土地成本這麼低，兩者達13000多元的價差，在房企前十強里是不是最大的？應該是。

  這還不包括與萬達合作的13個文旅城項目。據粗略測算，4973萬平方米的土地綜合成本，只有1300多元。如果攤到整個土地儲備里，無疑又將大大拉低其平均成本。

  擁有低成本的土地資產，不僅具備了最大的抗風險能力，而且具有最安全的財務防線。