【意外】業內預測深圳底價成交商地拍出3.5萬

2017年5月16日下午，鹽田區沙頭角J213-0302地塊在福田區土地房產交易中心成功拍賣出讓，這是繼2015年後，沙頭角地區再次迎來商業用地出讓，也是深圳市規劃國土委發布「5.12深圳商辦研發用房新規」后的首場商業用地土拍。

此次土拍共吸引四家企業（個人）申請參與此次競拍，經過多輪角逐，最終被熙梁投資以4.82億競得，成交樓麵價35757元/平,溢價率75.9%。

規劃用途：商業用地

地塊起始價：2.74億元

起始樓麵價：20326元/㎡

J213-0302地塊位於鹽田區沙頭角深鹽路與梧桐路交匯處以北，用地屬性為商業用地，規劃建築面積為13480㎡，容積率為≤3.49，地塊起始價為2.74億元。宗地出讓條件方面，由於宗地涉及佔用林地，競得人應向林業主管部門申辦使用林地手續；另外，競得人須按地質災害危險性評估報告做好相應的地質災害防治工作，配套建設地質災害治理工程。競買人主體資格要求方面，地塊接受境內外的公司、組織和個人獨立或聯合競買，非房地產開發公司競得的，可按規定申請房地產開發資質。

宗地信息

宗地位置

地塊周邊

歷史成交：2012年以來，地塊周邊成交商業用地一宗，J217-0007地塊於2015年12月29日成功出讓，拍賣吸引榮超地產、中航里程有限公司(深圳)、盛迪嘉置地三家企業參與競拍，經過幾十輪的舉牌，終被盛迪嘉置地拿下，成交價10.02億，樓麵價約37650元/㎡。

周邊環境：沙頭角，位於香港北區和深圳鹽田區的邊界上，橫跨兩地，與香港連接，市政配套完善，商業發達；就地塊周邊來看，J213-0302地塊靠近深圳捷運在建8號線鹽田港站以及周大福集團大廈，周邊在售住宅項目上善梧桐苑均價約60000元/㎡。目前，鹽田區在售商業536套、辦公6套，辦公去化周期約24.37個月，隨著地塊入市，可售資源上升，片區價值逐步提升。

總結

深圳土地資源稀少，在住宅土地市場供不應求的同時，「工改」項目遍地開花。目前，商辦和工業用地已經成為深圳土地市場出讓的主力，進入2017年，繼北上廣收緊商辦物業政策后，日前，深圳市規劃國土資源委員會發布《關於進一步加強商業辦公研發用房建築設計管理工作的通知》，明確指出商業、辦公、研發用房建築平面不得採用住宅套形式設計，對商辦物業實施全面嚴控。

此次土拍是深圳市規劃國土委發布「5.12深圳商辦研發用房新規」后的首場商業用地土拍，開發商對商辦用地的拿地積極性高於預期，經過多輪角逐，地塊以溢價率75.9%，總價4.82億被深圳市熙梁投資發展有限公司競得。