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摸底深圳70箇舊改:這3個項目下月底或遭清退

舊改,是獨屬於城市的美容手術,這場手術終於到了局部做小結的時候。

本文已獲深圳新浪房產授權轉載

一份政府於4月7日印發,關於規範城市更新實施工作若干問題的處理意見通知,其中談及將於2017年6 月底前對70箇舊城舊村改造項目(以下簡稱「70箇舊改項目」)中僵持不下的進行清退。這已是深圳政府關於這70箇舊改的第二次發文。

早在2006年,深圳政府已明確表態,將按照尊重歷史、實事求是和符合規劃的原則,有計劃、分類推進70個改造項目。到底6月底前,有哪幾個項目面臨清退的危險?樂居對這70個改造項目進行了一次初步摸底。

這70個改造項目,寶安區佔29個,龍崗佔27個,龍華佔8個,大鵬6個。這一批舊改項目,自2004年始,到如今已13年。經初步摸查,目前處於未動工狀態有近10個項目,8個集中在龍崗,其餘在寶安。其中寶城26區、松崗老鎮政府片區、布吉聖力舊廠改造處於僵持狀態,而龍華的完成率可以說達到100%。

寶安與龍崗是改造大區,項目繁多,較為複雜。寶安大區下細分小片區多,開發商爭搶糾紛不斷,內在主體複雜,不少項目換了一波又一波的開發商,橫幅每隔幾年一換,說到改造主體,未到建設動工那一刻仍未能做定數。

一工改,變現可獲數十億凈利潤

龍華舊改最為順利

先來看看最為清晰的龍華,在這8個改造項目中,基本全部成為紅山白石龍上塘的主力房地產項目,這也正是龍華在近兩年得以飛快發展的原因之一,舊改項目的神速推進,片區翻新為龍華髮展開闢了加速通道。

在龍華8大歷史項目中,只有新概念建材廠舊改屬於拖後腿項目。項目總建築面積22.5萬平方米,由於股權關係複雜,官司糾紛不斷,多年來主體一直難以確立。

自深圳多吉投資有限公司接手后,在不到一年的時間內,完成項目100%股權的收購,截至目前已完成項目地塊內90%的建築物拆遷,預計於7月底全部拆遷完畢。8月全面開工建設包括1.5萬平米大型超市、18班幼稚園、27班9年一貫制學校等,預計於2018年年底全部建設完畢。該項目建成后預計將為深圳多吉投資有限公司創造100億以上的現金流以及數十億凈利潤

大鵬和其他區不同的是,大鵬新區的城市更新是以綜合整治為主、拆除重建為輔,要嚴格保護生態環境和文物古迹。其中,拆除重建的重點區域主要包括葵涌中心區和溪涌片區。

在2015-2020年的規劃期限內新增城市更新用地規模約4.5平方公里。其中,綜合整治用地規模約為3平方公里,拆除重建用地規模約1.5平方公里。葵涌的幾個項目都在大鵬新區「十三五」城市更新計劃內,項目也正在推進中。

寶安26區部分項目已爛尾12年

寶安區在70個歷史遺留項目中佔有29個。按樂居目前梳理的情況,目前已完工6個,正在進行中12個,還有1個未能查到相關資料,處於僵持狀態有1個。其中寶城26區項目截至目前都無法動工,原因可能為賠償未談妥或開放商欲改變規劃。

寶安26區南面舊改二期項目目前已爛尾12年之久,在這曾開工過一段,目前已停工的17萬平米土地上,散布大量的廢棄空蕩的舊工廠以及工業區。作為製造業工廠密布的26區,不少工廠目前已搬遷至福永、沙井等地,剩下殘破空蕩的廠房,如愛普生等。

同在這17萬平米的面積上,還有幾個並未拆得動的「老破舊」住宅小區,例如前進路上的同安小區,建成已有三十多年,外觀殘破,居住在這裡的一名老業主表示,賠償比例12年來並未達成協議,部分業主要求1:1.5的賠償,此外一些老業主對回遷房的位置也不甚滿意,導致此事並未落實下來,目前還有30戶沒有達成拆遷意願。

該小區的同安藥廠五層廠房上面四層都已經人去樓空,唯獨剩下前進路上的底層商鋪沒有搬遷,該名業主表示也是因為拆遷問題沒有達成一致。前進路上一名商鋪店主則認為是開發商還沒有拆的那麼快,自己在這裡做了七八年生意,沒有人來談過拆遷賠償問題。而另一名店主則表示因為合同租約未到期,加之該地人流量不錯,目前並不擔心馬上拆遷,「沒有拆得那麼快」。

目前二期舊改已經爛尾12年之久,除了捷運靈芝站C出口即將完成的金豐豪庭項目,這17萬平米的土地上,一些已搬遷的工廠裡面幾乎空無一人,但富達工業區、工廠宿舍等部分殘破的工業區底層小商鋪依然照常營業,垃圾廢墟成堆的工業園內雜草叢生,偶有施工車輛進入。有業主在場表示是因為開發商後期規劃發生了變更,打算增加住宅項目,導致現在拆遷動工較慢。

龍崗或將有1個項目被清退

龍崗區,在70個歷史遺留項目中佔有27個(其中包括坪山區2個),按樂居梳理的情況,目前已完工12個,已動工7個,未動工8個。

樂居走訪部分未動工項目發現,木棉灣入口片區項目主要為廠房、商鋪等,商鋪售賣物品多為機械零件、紡織加工等,未見舊改相關標示物。

布吉木棉灣城市更新辦公室工作人員對筆者表示,布吉木棉灣城市更新項目為京基地產的舊改項目,目前已開始簽約;而木棉灣入口片區項目為信義房地產開發有限公司的項目,其未動工原因很有可能是非農指標不達標

這70個改造項目,算得上深圳最早一批舊改項目。自2004年始,到如今已13年。處於未動工狀態有近10個項目,開發商對舊改這塊大蛋糕爭搶兇猛,每個項目在明爭暗鬥下顯現出複雜的各方關係,門面定下的改造主體,未到建設動工那一刻仍未能做定數。

而目前深圳供應項目80%來自於舊改,早前美聯物業江少傑曾回應樂居,由於舊改的步伐緩慢,未來三年深圳住宅有可能進入供應的斷層期。

2016年,深圳又有89個項目(包括範圍調整)列入城市更新的計劃。但事實是,截至2016年12月31日,全市已列入城市更新計劃的項目數多達533個,總拆除用地面積約3714公頃,但其中通過專項規劃的僅242個,約佔已列入計劃項目數的49%;而已確認實施主體的項目數120個,約佔已列入計劃項目數的24%,而獲得土地使用權進入開發建設不足10%。

這說明城市更新項目從列入計劃到確認實施主體的轉化率非常低,仍有超過3/4的已列入計劃項目尚未取得進一步的實質性進展。

對於資深地產人何博士表示,早前寶安片區的舊改主要由國企主持,以防國有資產流失,所以效率不高,關鍵在於沒有強有力的抓手,無論是城市重建、功能改變還是綜合整治都需要政府強有力的支持。

據知情人表示,面對城市更新,未來深圳政府的角色將從輔助轉變主導,大力推進棚改,將成為深圳舊改一大轉變。

此次70舊改項目調查為初次摸底,如有知情的朋友,歡迎交流指正。

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