探索國有資產證券化新範例 銀行間市場首單公募REITs順利落地

本周，國內銀行間市場公募REITs產品正式開閘。「興業皖新閱嘉一期房地產投資信託基金」(下稱「興業皖新REITs」)在銀行間市場成功發行，成為央行批准REITs試點的首單公募產品。

從發行結果來看，優先A級證券發行利率為4.80%，優先B級證券發行利率為5.40%，在近期市場利率一路走高的大背景下，兩檔結果均低於市場平均水平，各檔認購倍數近兩倍。

雖然這單具有行業風向標意義的REITs產品落地了，但REITs市場的規模化發展仍任重道遠。有觀點認為，若要進一步推動REITs在內地的長足發展，相關配套制度、基礎設施建設須齊步跟上。嚴格來說，此單產品與海外成熟的股權型REITs仍有差別。對此，本單REITs的主承銷商接受了上海證券報記者的獨家專訪。

國內REITs制度建設需加快

儘管「興業皖新REITs」產品實現了REITs在銀行間市場的成功發行，但一些市場人士指出，嚴格來說，此單產品與海外成熟的股權型REITs仍有差別。

「若要進一步推動REITs的長足發展，國內各項立法必須要齊步跟上。目前由於缺少針對推出標準REITs的專項法律法規，對該產品操作方面沒有統一標準，各方仍屬於摸索階段，尤其是國內稅法對開展REITs造成的稅收困境，要實現標準化REITs仍任重道遠。」中誠信國際指出。

記者了解到，目前信貸資產證券化產品和REITs發展，遇到障礙之一就是存在雙重徵稅的情況。興業銀行投行部人士對記者表示，目前發行的REITs產品與海外成熟REITs產品的差異主要表現在：一是缺乏針對REITs產品的稅收支持政策，產品成本較高；二是產品標準化程度較低，信息披露機制有待進一步完善；三是產品發行人需求多元，使得REITs產品多呈現出股債結合的特點，產品評級受發行人主體信用影響較大。

為進一步促進REITs市場持續健康發展，興業銀行投行部人士建議：第一，完善REITs相關制度，儘快出台專門針對REITs產品的業務指引，並借鑒海外成熟市場經驗配套出台稅收優惠政策。

「其次要健全REITs業務基礎設施建設。」該人士稱，標準REITs品種是一個類永續產品，專業資產管理機構和物業運營機構非常重要。考慮到目前國內機構在REITs方面的投資管理能力、以及後續物業運營機構與國外成熟市場相比尚有很大差距，建議加強專業資產管理機構與物業運營機構的建設和培育，進一步建立成熟完善的評估機構、估值體系以及其他配套的基礎設施。

興業銀行人士還建議增加REITs產品的二級市場流動性，提升REITs產品競爭力。作為創新產品，REITs目前缺乏二級市場流動性，投資者對REITs產品有較高的創新及流動性補償預期，導致REITs產品發行價格較高。

探索國有資產證券化新路徑

「興業皖新REITs」產品是銀行間市場首單以書店作為物業資產、由國有文化傳媒企業作為原始權益人的REITs項目，銀行間市場資產證券化產品的類型及參與機構進一步多樣化。

對於為何選擇將8家書店裝入REITs產品來試水？ 興業銀行投行部人士指出，在「興業皖新REITs」的交易結構中，皖新傳媒將8處門店裝入REITs產品中，實現輕資產運營后按市場化租金水平整體回租，並保留原物業租戶結構。

「通過售後回租的安排，皖新傳媒可從資產持有方轉變為資產運營方，真正實現輕資產運營。」該人士稱，同時，皖新傳媒關聯方皖新租賃擁有優先A級證券的優先回購權，部分保留了對8處門店資產的控制權。

興業銀行投行部人士表示，銀行間市場首單REITs產品的推出，具有行業風向標意義：一是支持實體企業去槓桿和促進REITs市場規模化發展，有利於發揮銀行間市場投資者風險識別能力強和發行成本低等方面優勢，幫助實體企業去槓桿、降成本；同時，選擇在銀行間市場發行，信息披露更加透明，也有利於投資者認識產品風險，促進REITs市場健康發展。

二是探索國有資產證券化，支持國有企業轉型升級的新路徑。該人士指出，深化文化體制改革、推進文化事業和文化產業發展是「十三五」規劃中的重要內容。本產品發起機構皖新傳媒是安徽省省屬國企安徽新華髮行集團旗下子公司，標的物業新華書店所涉不動產為國有資產。

「本項目通過REITs方式將國資不動產實現證券化發行，是國有資產證券化和國企改制重組的有益嘗試，對於其他國企尤其是文化類國企的資產證券化有積極的借鑒意義。」該人士稱。