首次！中國房地產的泡沫被量化了

鳳凰房產綜合 來源：財經觀潮（guide0929） 、楊紅旭樓市研究（yhxlsyj）

樓市政策如同金庸武俠中的百花錯拳，前一陣子繼「限限限」，當前又進入了「罰罰罰」階段。同時，某研究院發布了一份《關於房地產泡沫的量化分析》，這份報告是首次進行定量分析，且得出量化結果。

本文主要內容：

1、樓市繼「限限限」之後，進入了「罰罰罰」

2、房地產泡沫首次進行定量分析，得出量化結果

3、解決這兩個矛盾就能解決高房價

1

出手了！令人膽寒的另類調控

樓市政策如同金庸武俠中的百花錯拳，你永遠不知道下一招會是什麼，令炒房客與開發商防不勝防！

最新數據披露，樓市繼「限限限」之後，又進入了「罰罰罰」階段。

罰單超千張，最高1670萬

今年4月份，銀監會下發《關於切實彌補監管短板提升監管效能的通知》的貫徹執行：

該通知強調，要加大監管處罰力度和透明度，各級監管部門要充分運用監管措施、行政處罰等監管權力，提高違規成本，增強監管威懾力。

同時，按照行政信息公開「雙公示」要求，在規定時間內向社會公眾公布重大監管處罰信息。

截止到8月，據上海證券報統計數據顯示，各級銀監局針對給開發商、個人等違規發放貸款的行徑，對大小銀行開出罰單累計超過1000張，所有罰單中有2/3是與信貸有關。

其中最高額度的一張罰單是針對平安銀行「內控管理嚴重違反審慎經營規則、非真實轉讓信貸資產等」開出的，數額高達1670萬元。其次是華夏銀行，罰單金額為1190萬元。第三是恆豐銀行，罰單金額為800萬元。

地方銀監局也密集開出罰單，據數據統計：

在開出的一千多張罰單中，各地銀監局共開出480張行政罰單。其中，7月開出36張罰單，罰款金額為1390萬元；6月開出164張罰單，為上半年所開罰單數量最多的月份。

其中地方銀監局開出的最高罰單金額高達200萬元，是針對浦發銀行廣州分行違反審慎經營規則所罰。

6月26日和7月26日，針對違規給開放商發放貸款的行為，北京與深圳分別對華夏銀行北京分行、深圳農村商業銀行開出了兩張罰單。

深圳銀監局對深圳農商銀行開罰

處罰力度空前

無論是銀監局還是地方分局，從他們對於違規銀行的處罰數量還是金額上都可以看出，今年的處罰力度特別大。

據公開數據與《投資者報》不完全統計顯示，今年第一季度，整個銀監系統開出485張罰單，罰處金額合計1.9億元；處罰責任人員197名。

其中，取消19人的高管任職資格，禁止11人從事銀行業工作。到了二季度，罰單書飆升至804張，其中，6月的處罰單達到今年以來的頂峰，全月開出350張罰單，罰款金額達到0.78億元。此外，上半年整體罰款規模近3.4億元。

被罰主體包括國有大行、股份制銀行、城商行、農商行、外資銀行和村鎮銀行甚至是資產管理公司。

那麼問題來了，各級銀監局為何在今年處罰力度集體爆發呢？

原因有三：

1、信貸金額，尤其是的住戶信貸金額規模再創新高，風險加劇。

年初人民銀行就披露數據，2016年全國貸款新增12.65萬億元，同比多增9257億元。

其中僅住戶部門增幅最大，同比多增了5.68萬億元，佔比45%，較2015年同一指標的數據增長了2.63萬億元，再度刷新歷史紀錄。

而央行的數據顯示，2016年企業的新增貸款規模則同比反而減少了1.28萬億。說明，大量的貸款沒有流進實業，而是流進了房地產，這中流向不利於國家的經濟發展。

2、貸款亂象叢生，危及到金融體系的安全。

在第一部分介紹的許多被處罰的銀行如平安、華夏、恆豐等，都是因為對開發商和個人進行了違規貸款。

違反同業審慎經營原則的亂象五花八門。許多企業或個人，通過以貸轉存等方式虛增存款、違規授信、貸款五級分類違規等信貸業務違規也很普遍。其中，涉及房地產領域的授信成為一線城市銀行及分行信貸違規的顯著特點。

3、從資金源頭上控制房價，拉住樓市這頭牛。

根除貸款亂象，是為了收緊資金，從根源上治理、解決高房價。一方面，減小開發商拿地的槓桿，另一方面也讓藉機炒房的謀利者們知難而退。

近日，央行發布的區域金融運行報告（2017）中就為房地產和去產能劃出了清晰的金融政策底線：在支持居民合理自住購房同時，嚴格限制信貸流向投資投機性（「兩投」）購房；停止對落後產能的金融支持。

白紙黑字寫得清清楚楚，嚴格控制投機性購房，從源頭上切斷他們的炒房資金。

2

首次定性：房地產泡沫到底有多大？

近日，某研究院發布了一份《關於房地產泡沫的量化分析》，首次將近期的房地產泡沫（主要以2016年數據為準）與日本80年代末期的泡沫，進行比對分析。過去很多年，國內很多專家與機構，撰寫了大量文章和報告，將中日的房地產市場或者泡沫，進行對比，但都是定性分析，而這份報告是首次進行定量分析，且得出量化結果。

自1998年「房改」以來，房地產市場快速發展，在拉動國民經濟快速增長的同時也帶動了房地產價格的快速上漲，尤其是2016年以來房價地價的快速增長，再次引起了各界對房地產穩定性的擔憂。2016年7月中央政治局會議提出「抑制資產泡沫」，12月中央經濟工作會議提出要堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」的定位。今年兩會政府工作報告提出：遏制熱點城市房價過快上漲。

近期，國家層面將去槓桿和防範金融風險，著力防控資產泡沫被放到了更加重要的位置。中央財經領導小組辦公室相關負責人也提出要妥善解決房地產泡沫問題等存在的「灰犀牛」風險隱患。房地產泡沫問題被多次提及，可見房地產市場確實存在著一定程度的泡沫，亟需採取相應措施抑制風險。

上世紀80年代中後期日本房地產市場出現了嚴重泡沫，泡沫破裂后對日本房地產和日本經濟都造成了嚴重打擊。當前房地產業發展與泡沫經濟期的日本有許多相似之處，分析日本房地產泡沫破滅前後的特徵和原因，能夠為抑制樓市泡沫，推動房地產市場健康發展，提供有益的借鑒。

日本房地產市場泡沫的特徵分析

日本地價的周期性變化與國民經濟走勢具有高度的協同性，只是地價波動大於經濟波幅。1970年代以來日本地價出現了兩次波峰，1973年的地價上漲伴隨著人口和經濟的快速增長，這一時期日本的GDP增速保持在10%左右，因此並未形成泡沫，即便在地價大幅下挫后，經濟的高速增長也使得地價並未出現持續下跌。而1990年的地價上漲主要是由於1985年廣場協議簽訂后，日元大幅升值吸引大量資本進入房地產市場導致地價快速上揚，而此時日本經濟已進入中低速增長期，無法為房價提供有力的經濟支撐，導致房價大跌后便與日本經濟一起陷入長期的低迷。

從全國範圍來看，1972到1986年，日本全國地價年均漲幅約6.5%，GDP年均增幅約4.8%，地價增長率/GDP增長率約1.35，地價增幅略高於GDP增速；而房地產泡沫期的1991年，日本全國地價增速與GDP增速間的比值達到最高峰的3.15，較房價合理年份偏離約133.3%。房地產泡沫破滅后，日本全國市街地價格轉為負增長，GDP也陷入低速增長並延續至今。

房地產市場發展現狀分析

1、土地成交均價與GDP增速

總體來看，土地成交均價每年波動幅度較大。2005年以來的12年間，除2006年、2008年、2011年和2012年地價增幅低於GDP增速外，其餘年份地價增幅均超過GDP增速。2016年，地價增幅較上年同比增長24.1%，GDP增速為6.7%，地價增速與GDP增速的比值達到3.6；而在地價較為合理的2005-2013年間，該比值約為1.6。從絕對值來看，地價增速/GDP增速已高於泡沫時期日本的3.15，全國地價確實存在著偏熱；但地價增速/GDP增速的偏離度為125%，略低於日本房地產泡沫期133.3%的水平。

2、土地成交均價與CPI增幅

房價的變動影響著居民的消費水平，而居民的消費觀念和能力也在一定程度上刺激著房地產市場的發展。房價、地價增幅與消費價格指數波動走勢總體一致，但房價和地價增幅顯著高於居民消費價格指數波動。2016年，土地成交均價快速上漲，同比增長24.1%，而同期居民消費價格指數僅增長2.0%，地價增幅/CPI增幅達到12.1。從歷年土地均價增幅與CPI增幅間的關係來看，在地價合理期的2005-2013年間，土地成交均價增幅與CPI增幅間的比值為5.1。2016年該指標的偏離度為137.3%，儘管遠低於日本房地產泡沫期290.9%的水平，但目前的房價和地價增速已遠遠超過了一般物價的波動，應警惕房價和地價的過快增長。

3、地價波動與收入漲幅

自2005年以來，家庭收入持續增長，但增速有所放緩，2013年由於統計方式調整，家庭收入出現了負增長，此後轉為正增長。從地價與收入增幅間的關係來看，地價增幅曲線總體沿收入增幅曲線上下波動。2016年，土地均價增幅24.1%，同期家庭收入增長7.8%，地價增幅/收入增幅約為3.1。地價較為合理的2005-2013年間，地價增幅與家庭收入增幅間的比值為1.3。2016年，地價增幅/家庭收入增幅的偏離度約為138.5%，不足日本房地產泡沫期的1/2，但地價增速整體上仍然快於家庭收入的增長。

4、房價收入比

房價收入比綜合考慮了房價和收入的關係，因此對判斷房價泡沫有重要的參考價值。從房價收入比的縱向變化來看，6.5至7.5為全國房價收入比的合理區間。在1998-2009年間全國房價收入比呈現上升態勢，從側面說明房價上漲的速度快於收入上漲的速度。2009年，房價收入比達到8.1的峰值，超過房價收入比合理值7約15.7個百分點。2010年開始，全國房價收入比呈現逐年下滑的態勢，體現了房價上漲的幅度小於收入上漲的幅度。到了2016年，受全國房價上漲的影響，房價收入比較2015年有所提高，即從2015年的7.2上升到2016年的7.4，但房價收入比仍然在合理範圍內。從歷史數據來看，2016年的房價收入比數據依然要低於過去部分年份，如2009年和2010年。從該指標來看，全國房價很難說存在明顯的泡沫。

但從重點城市來看，2016年北上廣深房價經歷了一次暴漲，房價收入比均值達到22.6，而房價較為合理的2007-2014年間房價收入比均值約為13.0，房價收入比偏離度達到73.8%，接近於日本房地產泡沫期首都圈公寓價格收入比的偏離度，一線城市房價的過快上漲值得警惕。

中日兩國房地產市場的比較分析

從地價增幅/GDP增速、地價增幅/家庭收入增速、地價增幅/CPI增速，以及房價收入比這四項指標的偏離度來看，近年房地產市場各項指標均不同程度高於房價合理期，尤其是地價增幅/GDP增速、一線城市房價收入比的偏離度已接近於日本房地產泡沫期的水平，但地價增幅/家庭收入增速、地價增幅/CPI增速的偏離度僅分別為日本泡沫期的46.2%、47.2%。

如果將日本房地產泡沫期上述四項指標的偏離度分別賦予25%的權重，那麼2016年地價增幅/GDP增速、地價增幅/家庭收入增速、地價增幅/CPI增速，以及房價收入比偏離度分別相當於23.4%、11.5%、11.8%和23.2%，通過簡單計算，大致可得出：2016年房地產泡沫化程度相當於日本房地產泡沫期（1990年前後）的70%。

然而，這一指標必須略加修正！由於未能搜集到日本房地產泡沫期全國房價收入比的完整數據，上述四項指標中的房價收入比指標為四個一線城市與日本東京都市圈的對比，而一線城市房價收入比偏離度要顯著高於全國平均水平。此外，北上廣深等一線城市的經濟、人口佔全國比重也遠不及東京都市圈在日本全國的佔比，加之幅員遼闊，各地區在經濟發展、城市建設、樓市發展方面的差異也遠大於日本。上述因素都不同程度地隱含在其他三項指標中。

綜合考量之後，我們認為：一線城市及周邊（也即四大都市圈，同時也可代表都市圈）的房地產泡沫化程度，大致相當於日本都市圈1990年前後（房地產泡沫高峰期）的70%。但全國整體的房地產泡沫程度，應顯著低於日本1990年前後的水平，估計只有30%左右。

另外，中央政府較為及時的意識到了房地產泡沫的潛在風險，從2016年開始多次在重要會議上提出要防範、抑制房地產泡沫，督促熱點城市出台了諸多房地產調控措施，並且初見成效。

今年二季度以來，多數熱點城區的樓市成交量下滑，房價上漲勢頭放緩，個別城市房價有所下跌。這就意味著，以四大都市圈為主的熱點地區的房地產泡沫得到控制，未來將趨於收縮。不過，未來一兩年，我們也應防範部分城市房價大跌的風險，也即要防範「灰犀牛」狂奔，讓大都市圈的房地產泡沫慢慢收縮，最終回歸理性。

3

房價將何去何從

房價上漲的根本原因是需求，直接原因是資金。

因此解決高房價的辦法也只有兩種，一種是從根本上解決供需矛盾，也即在人口不斷流入的中心城市增加住房供應量。

近一兩個月以來推進的「租售同權」、「住房共有制」等均是為了增加住房供應量，解決供需矛盾。

另一種，是輔助方式，是從源頭上開始限制資金流動，銀監會加強對銀行體系的建構，整頓、整理亂象，就如同擰緊了樓市資金的「水龍頭」。

當然，這並不影響真正的剛需客購房，因為銀監會懲罰的是銀行違規放貸，並不是不允許放貸。也就是說，「水龍頭」只是被擰緊而不是擰死。

以上兩種方法齊施，相輔相成，熱點城市高房價必將得到平抑。

不得不說，為了維持安定祥和的換屆氛圍，更為了夢的實現，政府打壓高房價的決心和意志，不容置疑。

如果還有人心存幻想，意圖在驚濤駭浪中入局再撈一把，那結果必然是被浪潮捲走，屍骨無存。

親們~請把你的答案直接留言在鳳凰房產微信後台，本周五，小編將與你不見不散！

版權說明：再次感謝原作者辛苦創作，如轉載涉及版權等問題，請聯繫我們，我們將在第一時間處理。

深度好文關注公眾號回復紅色數字

回復1，租售同權？別做夢了！房產的紅利永遠不屬於無房的你

回復2，圖圖說房：用生動圖文為您講解購房知識、揭秘置業技巧，提供值得信賴的購房建議

回復3，買房故事：老舍曾說「錢不值錢，只有房子才貨真價實。」願你有個家，做個幸福的人

回復4，鳳凰宅吉送：讓您輕鬆識別家居風水問題，給自己一個運勢亨通的家