陳曉明律師：房產開發商不守信用要如何違約?

開發商延期交樓，與開發商協商賠償金額不成，惠州山語豪庭小區4名業主申請仲裁。惠州市仲裁委員會的仲裁結果卻讓他們大為意外，仲裁判賠的賠付比例比協商還少了一成。相關仲裁理由稱，開發商延期交樓，避免了購房者過早地將房屋出售帶來更大的利益損失。

60多戶業主遭遇延期交樓

據了解山語豪庭位於惠州市惠城區龍豐街道辦轄區。目前，該樓盤開發的是一期，共有1、2、3、8四棟樓，該樓盤的開發商是惠州市新恆基房地產開發有限公司。

據業主何先生、鍾先生、周先生和宋小姐反映，2014年，他們先後購買該小區房子成為準業主。根據他們與開發商簽訂的《商品房買賣合同》及《補充協議》，開發商應在2015年6月30日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將該商品房經驗收合格交付給購買人使用；逾期超過60日交房的，購房人有權解除合同，開發商當在解除合同之日起30日內退還全部已付款，並按購房者累計已付款的5%支付違約金；購買者要求繼續履行合同的，自交樓期限的第二天起至實際交付之日止，開發商按日向購房者支付已付房價款萬分之三的違約金。

實際上，何先生、鍾先生、周先生和宋小姐4人購買的房子，2016年4月8日才被通知入伙。像他們4人一樣，遭遇延期交樓的業主共有60多戶。

裁決結果比雙方協商的還少一成

據了解，延遲交樓糾紛發生后，開發商與相關業主展開協商。其中，約有一半遭遇延遲交樓的業主與開發商達成了賠償協議。以延遲交樓賠償約定的6折予以賠償；另一半沒有達成協商結果的，通過惠州仲裁委員會進行仲裁。

而仲裁結果，卻出乎業主預料。仲裁庭認為，申請人（業主）與被申請人（開發商）簽訂的《商品房買賣合同》及《補充協議》系雙方當事人真實意思的表示，簽約主體適格，合同未違反法律、行政法規的強制性規定，合同依法成立有效，對雙方具有約束力。

仲裁庭是鑒於約定逾期交房違約金的目的主要是彌補購房者所遭受的損失，且購房者已對涉案房屋完成驗收交接手續，結合目前涉案房屋價格上漲等因素，依據《中華人民共和國合同法》第一百一十三條和第一百一十四條規定，根據公平原則予以衡量，仲裁庭同意開發商關於違約金予以減少的請求。

仲裁庭認為，以購房者按日向開發商支付已交付房價款萬分之一點五的違約金的標準計算違約金較為適宜；仲裁費用，申請人和被申請人各付一半。

在進行商品房買賣的時候，最害怕出現的可能就是開發商不守信用了吧，此時可能出現逾期交房、一房二賣等等情況，而這些都是可能對購房者利益造成損害的。而在這房產開發商不守信用的情況下，很多購房者也不知道要怎麼辦才好。

廣東縱信律師事務所的陳曉明律師做出了解答：

一、房產開發商不守誠信，構成根本違約，屋主有權退房。

1、根據《合同法》第九十四條第(四)項規定，當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的，當事人可以解除合同。

2、再者，根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

據此可知，因房地產開發商虛假宣傳導致合同目的不能實現的，另一方當事人有權請求解除合同，並予退房。

二、房地產開發商構成欺詐，屋主有權請求對方承擔締約過失責任。

根據《合同法》第四十二條規定，當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任：

(一)假借訂立合同，惡意進行磋商；

(二)故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況；

(三)有其他違背誠實信用原則的行為。

因此，房地產開發商違背誠實信用原則，在售房過程中進行虛假宣傳，即構成欺詐，屋主因此受損，其有權請求甲公司承擔締約過失責任。

三、土地使用年限到期怎麼辦?

1、延長土地使用權期限。可以由房屋業主聯名提出，補交土地出讓金，這個價格應該低於同類的土地出讓金的價格，類似於成本價和市場價的差額。

2、根據規劃需要，國家收回土地和地上建築物的，對業主進行相應補償，用類似拆遷安置的辦法解決。

第一種方法得到大家的普遍認可，也有一部分人認為房子根本就住不到70年就會拆遷。不管是40年、50年還是70年，都有到期的時候，土地使用年限到期后，只要房子還能住，就都得續簽土地。這就是關鍵了，怎麼續簽?續簽金額怎麼計算?根據國家現行的相關規定，土地到期后按照當時的樓面毛地指導價格，依一定比例繳費。

現實中很大可能會出現房產開發商不守信用的情況，而此時具體不守信用的情形不同，也就導致實際的處理是不一樣的。但一般不受信用的話都是構成了違約的，作為購房者此時可以要求開發商承擔相應的違約責任，對自己的損失作出賠償。