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千家公司搶著賣房,樓市怎麼了?

尷尬的金九銀十來了。剛進入九月,樓市就接連傳來了一個個大消息!

01

上半年有超過1100家上市公司在賣房子!

Wind數據顯示,1494家上市公司在半年報中披露了投資性房地產數據,其中,1163家持有的投資性房地產環比一季報減少。減少1億元以上的公司13家,超過10億元的公司3家。

換句話說,披露了投資性房產情況的上市公司中,77.8%的公司是在賣房子!

上圖是紅豆股份半年報披露的資料,可以看出,這家上市公司清空了去年同期價值9.55億的「投資性房產」,方式是「出售控股子公司的股權」。

上圖是中聯重科的報表,上半年公司處置了價值6000多萬元的「投資性房產」,這類資產被徹底清空。

除上述兩家公司外,天壇生物、遠大控股、天夏智慧、山東葯玻、西部礦業、晨鳴紙業,這些公司的投資性房產,也被清零。

這對於樓市來說簡直是晴天霹靂啊!

那麼問題來了,為什麼上市公司突然大舉賣房子?主要有以下兩個原因:

1、隨著國家不斷出台房地產調控政策,相當一批上市公司認為房地產投資價值在下降,不看好這類資產未來的升值空間。

2、上市公司有市值維護的需要,賣掉或者轉出低效率資產,可以提高凈資產收益率等重要財務指標,還可以讓公司輕資產化,符合當前的市場口味。這對於未來公司股票上漲,或者是再融資,都有好處。

超過1100家上市公司賣房子,這不僅給樓市帶來巨大的拋盤,還向樓市傳遞了偏空的信號。至少說明一點:市場對樓市的看法出現了巨大的分歧。

02

9月1日,深圳市規劃國土委發布《深圳市人民政府關於完善土地供應管理的若干意見》。意見中有一項自1988年就被深圳市政府實質取消的,30年未曾出現的政策重出江湖!這一政策就是土地劃撥制度!

所謂劃撥,顧名思義就是計劃撥付的,沒有經過市場拍賣流程,免除土地出讓金的一種的土地使用權轉讓方式。

和一般的出讓方式相比,最主要的區別就是:

1、沒有土地出讓金,只有一般的補償和安置費用;

2、使用權有限制,不能隨意出租、轉讓、抵押!

從公告的內容來看,劃撥方式只能用於四種用途,即公共管理與服務設施、交通設施、只租不售的人才和保障性住房、創新型產業用房以及能源和水利設置。

那麼為什麼深圳市打算讓這項制度重出江湖呢?

租售、租售,當前樓市強調住房租賃,深圳樓市此次調控想必是對當前租賃政策的回應。

其實相較於上海更為直接和痛快,劃撥的方式,完全省去了流程和「形式」上的土地出讓金,可以說在租賃市場的支持力度上更為徹底,也讓最終的租賃成本更低。

且不知道大家發現沒有,深圳市政府提出,在劃撥的受讓主體層面,是不限定投資主體的,由政府根據投資管理要求選取經營者;

這就意味著這種制度是存在彈性的。也就是說,國有企業和民營企業其實都有資格參與,而且存在競爭機制,誰的方案更合適,更經濟,更符合政策,誰才能勝出,那麼這等於讓租賃成本會變得更低。

而這個方式也有望讓租賃市場出現真正的最低價!其帶動效應也可以穩定整體租金的走勢!

03

綜觀時下樓市調控,不難發現有兩大關鍵路徑:

其一,就是在全國搭建起統一的租賃平台,引導租售並舉,解決低收入人群的住房問題。

其二,即是從銀根上收緊。目前已經在路上,未來還會進一步收緊。

政策不斷湧現,然而尷尬的是,現階段,沒人相信房價會跌,也沒人相信政府會真心來調控房地產。

關於調控,網上有這樣的觀點:

調控是為了抑制房價過快上漲,從來沒說過是讓房價下跌,不大漲不大跌是最直觀的表態,根本不用擔心當接盤俠。

調控短時間確實可以抑制房價的增長,但是一旦限購放開,調控解除,長期被壓抑的需求就會立刻爆發,房價將會迎來報復性反彈。人為扭曲的供求關係,無異於飲鴆止渴。

這些觀點並非無道理。但還需看到:共有產權房,人才房,租賃用地,只租不賣,租售同權,這些最近出台的一系列政策,都是變相削弱房子的金融屬性,讓房子的內在價值減弱,目的已經非常的明顯。房產稅一直有風聲出來,這對樓市來說又是一大利空。

當下,房貸優惠一減再減, 房貸漸次收緊。

銀行9折利率已基本全面消失,基準利率現在都不好找,超過150家銀行將首套房利率上調至10%到20%,甚至更有南京的部分銀行將利率上調到30%!

隨著資金成本提高,房貸利潤空間有限,買賣雙方的博弈勢必發生變化。在限購、限貸政策密集出台的背景下,房貸的利率上行勢必對購房者心理、市場預期產生重大影響。

需要明確的是,不是房價管不住,而是看想不想管。從國家提出「房子是用來住的」,以及醞釀建立「長效機制」,再到多地樓市新政出台……可以看出政府調控的決心。

調控步步推進,樓市究竟拐向哪裡?相信十九大將給出明確方向。「房子是用來住的」,這句話的份量,十九大后可見真章。



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