重要信號！這個省國資委竟向樓市喊話 用意很明顯

調控重磅消息！

9月5日，湖北省國資W網站發出「關於謹慎投資房地產的通知」。這份通知的落款時間為9月4日，要求該省出資企業、及其子公司，從9月5日起，所有在建、在售房地產要加快建設進度、銷售進度，確保資金儘快回籠，降低槓桿。

一省國資W提示樓市風險,敦促企業加速銷售降槓桿，十分罕見。背後意味著什麼，房地產調控會繼續加碼？

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湖北國資W要求省出資企業，謹慎投資房地產的潛台詞

有3點值得注意：

1、貨幣政策難松信號明顯。槓桿遊戲注意到，湖北省國資W這份通知明確說，此次要求企業謹慎投資房地產，主要是考慮到省出資企業經營房地產的戶數較多，投資規模大，增幅快，且普遍存在資產負債率高、資金成本高、盈利空間收窄、後續資金緊張等問題，需防範投資風險和經營風險。

資產負債率高是很多國企的通病，涉房國企如此不奇怪，何況房地產行業屬於重資產，對資金需求大的行業。但資金成本高、後續資金緊張兩個表述，表明，過去相對低的資金成本時代一去不復返。

指望資金成本短期下降，不可能。所以才提出要防範投資和經營風險，要求省出資涉房國企，新增投資必須謹慎。

2、房地產後市如何難料，湖北省國資W也「迷惑」。這份通知要求，該省出資企業及其各級子企業，所有在建、在售房地產要加快建設進度、銷售進度，確保資金儘快回籠，降低槓桿。

重要信號！這個省國資委竟向樓市喊話，用意很明顯

2、房地產後市如何難料，湖北省國資W也「迷惑」。這份通知要求，該省出資企業及其各級子企業，所有在建、在售房地產要加快建設進度、銷售進度，確保資金儘快回籠，降低槓桿。

這一方面是對涉房國企資產負債率高、後期資金成本很難下降，指望貨幣短期寬鬆不可能的判斷。

另一方面，更是對房地產整體後市感到「迷惑」。為了避免不確定性問題，建議其旗下企業，要儘快蓋房子賣房子，加速資金回籠。深得李嘉誠先生真傳啊！

同時，去槓桿和調控，也符合中央的基調。這麼做，也是為國分憂。湖北省國資W真是明白人，值得誇獎。

3、湖北省國資W起碼也沒感受到調控，要立馬放鬆的意思。調控是否加碼，槓桿遊戲不知道，但這份通知表明，宏觀上放鬆，連一省國資W都還沒感覺到。所以，他才發出這個通知。

省屬企業，不要死磕了，落袋為安再說。

2

調控舉步維艱，不敢放鬆，更不敢弄死，涉房國企儘快套現走人，實際是為國拆除外圍「炸彈」

眾所周知，房地產是典型的周期性行業，調控政策、行業自身周期，讓房地產從2016年4季度開始，再次步入下行周期。

至於未來是否進入加速下行周期，這肯定是各方不願意看到的。

不否認，不同類城市，比如一二線城市、三四線縣級城市會有差異。但也正是因為一二線城市普遍較高的價格，讓調控舉步維艱。

大部分觀察人士都看到，針對一二線城市的調控，幫助了三四線縣級城市去庫存。似乎，相關部門希望的一切願景都實現了，並幫助經濟企穩。但換個角度思考一下，這實際是舉步維艱的選擇。

如果稍微放鬆，一二線城市資產泡沫將更大，到時收場難度將更大。很可能真的就要嘗到教訓；不僅如此，如果稍微放鬆，或者任由一二線城市繼續高潮，那麼，資金哪還有興趣去三四線縣級城市。

若此，去庫存將更難完成，三四線縣級城市日子將難過。

但問題是，調控至今，似乎維持了資產價格，保證了資金流向。可也吹高了部分三四線縣級城市、以及較大城市郊區、郊縣的房價。恰恰這些地方的實際購買力、需求，價格安全冗餘，遠低於一二線城市。

接下來，從全局看，需要拆彈的地方豈不是增加、更多？調控可謂舉步維艱。至於長效機制，這需要很長一個過程。這個過程，容不得半點閃失，經濟也經不得波動，否則調控很容易再次放鬆。如果放鬆，後果就是未來拆彈更難、更累。

所以在這樣的背景下，應該及時拆除一些外圍「炸彈」。涉房國企確實應該趁著形勢還行，清倉套現走人，起碼未來不造成損失、不給下一步的調控添亂。

從這個角度而言，湖北省國資W的覺悟和境界，確實是高。值得各省（自治區、直轄市）學習。

3

多重壓力之下，房地產進入下行周期不可逆！

這段時間，槓桿遊戲做了多篇各大城市土地出讓面積、溢價率、房價漲勢的分析，給人的錯覺是似乎一二線城市，房價很快又要迎來暴漲。

在此借這個機會，張銀銀做個澄清，我沒有這個意思。只是對客觀數據做個分析罷了。

那麼，我的看法到底是很么？實際，年初我就說過，並至今這麼認為——多重壓力之下，房地產進入下行周期不可逆！

不否認，一些較大體量的城市房價確實還在慢漲中，但目前接近波峰。相持階段實際普遍來臨，下一步下行周期不可逆。

首先需要說的是，下行周期不意味著房價暴跌。實話說，如果發生這樣的情況，或者一旦有這樣的苗頭，救市絕對會開足馬力。

可能的情況是，一二線城市各板塊房價結構性回調，整體均價回落。實際，這也是上面最希望看到的，破壞最小、成果最大。

下行周期的判斷，來自於以下幾個方面：

1、貨幣和信貸指標已經發出信號，下行必然。一般來說M2的增速是領先的，如各位桿友所見，M2增速的回落已經非常明顯。最遲，過幾個月，一定會反映到房地產表現上。

沒有資金大筆支撐，還在去槓桿。外部還有美元壓力、RMB壓力，市場利率開始上浮，房貸大家都感覺到了的，購房者和銀行都不可能不考慮，不至於亂來。

2、房地產一輪周期一般3-5年，目前（即將）進入下行周期。本輪周期始於2015年年中，考慮到一些滯后因素，接下來進入下行周期是規律。

3、各項房地產數據指標增速，實際也開始回落。此前，槓桿遊戲分析過相應數據，開發資金來源、新開工增速、價格漲幅等實際都開始回落。

最後就湖北省國資W提示樓市風險，再多談一點：房地產屬於充分競爭行業，除了主業房地產的國企外，因為歷史原因，貿然退出不太可能。其他國資背景企業，進入房地產領域，本身就與民爭利。

且，在和國有金融機構，特別是大行的溝通和融資往來中，國資背景房地產企業，包括央企也包括地方國企，實際都有一定便利。

貸款給誰不是貸款，貸給國企天然「應該」，不犯錯誤。即便釀成了壞賬，畢竟一家人。這就造成了國資背景房企對成本不夠感冒，一定程度上對市場秩序和金融風險造成了破壞。這樣的情況下，下行周期開啟時，及早止損、套現，真的是對大家都好。