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2021/12/25
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現今隨著旅遊和地產兩大行業的不斷發展，以旅遊吸引物及其配套服務設施為導向，結合農業與文化、休閑與度假等多功能、全覆蓋的新型土地綜合開發模式形成，休閑農業與地產業相結合形成休閑農業地產的趨勢愈加明顯。
一
休閑農業地產的五種類型
休閑農業地產是以休閑農業為依託，在經營休閑農業項目時，引入房地產的經營思維，從產品規劃、景區服務、營銷推廣等方面進行地產化運作，從而更好地發揮項目優勢，更加深入地挖掘產品的市場潛力。
休閑農業地產是休閑農業同地產業的一個嫁接，涉及到農業、文化、旅遊業和地產業，要對其進行分類是一個綜合的提煉和概括過程，以休閑農業的分類為理論基礎，與房地產業進行融合、對接，從而形成休閑農業地產分類，主要包括以下五種：
1、以農家樂為基礎的地產開發
農家樂是休閑農業中最廣泛的模式，是以農家為重點，即該地區農民的生活現狀、生活方式和民風民俗為吸引物，滿足城市居民返璞歸真，回歸自然的需求的一種農業休閑產業形態。以農家樂為基礎的旅遊地產開發可以稱之為農家樂升級版，它整合鄉村旅遊與旅遊地產，使旅遊經濟和地產經濟相融合，實現鄉村旅遊憑藉旅遊地產提升內涵，旅遊地產依託鄉村旅遊提高品牌價值。
2、以農業觀光園為依託的地產開發
農業觀光園是以高科技農業或者成規模種植、養殖農業為主體吸引物來滿足人們在休閑活動中的相關物質與精神需求的一種農業休閑產業形態。因為農業觀光園本身是具有一定土地規模的，可以某項農作物、養殖業或手工副業為賣點，綜合餐飲、住宿、採摘、遊樂等多項休憩內容，採用「莊園式」地產開發，如採摘籬園、生態漁村、休閑農莊、山水人家、養生山吧等系列農莊、酒庄、水庄、山莊。
3、以古村落為依託的地產開發
古村落是經過時間和歷史的沉澱而完全或部分保留下來的人類居住的區域，這些村落集中反應了當時人們的生活及勞作狀態，具有各自的時代特徵和地域特徵，通常都是遺留下來的寶貴文化遺產，此類產品是田園旅遊房地產中資源條件最好的產品，以保留過往鮮活的生活方式為最佳賣點。
4、以景區為依託的地產開發
景區是具有一定的自然、人文資源，為遊客提供遊覽、觀光、探險、休閑、科考等服務的盈利性機構。以景區為依託開發的旅遊房地產：一種是在自然風景周圍的度假型地產，另一種是與景區融合進行地產開發的項目。
5、以新農村建設為基礎的農業新村及農村房地產開發
隨著一線城市房地產市場逐漸走向成熟和飽和，眾多開發商開始向二、三線城市進軍，但是迄今農村房地產市場依然是一片藍海。政府連續頒發了幾個一號文件，預示著新農村建設將成為未來幾年的熱點。政府加大對於農村基礎設施的投入，如公路交通、供電、供水等，這些都為農村房地產的開發提供了良好的基礎。農村房地產是在房地產開發的過程中滲透農業文化所形成的一種延伸模式。
現今，農業的不斷發展和人們對創新農業的不斷嘗試，農業的概念已經遠遠擴大，在農業也需要與時俱進的前提下，發展農業必須顛覆對農業的理解，農業不是單純的人與地的關係，隨著技術的進步和發展，農業的外延應該擴大到更多的領域。
結合土地人文資源發展起來的旅遊產業
這一點前面兩部分已經做了詳細的介紹。休閑農業和鄉村旅遊是目前創新農業的重要形式，將農業與旅遊結合也是優化農業產業的重要方式之一，在傳統種植、養殖等農產業的基礎上，適當地開發其他的資源，尤其是旅遊資源，最大程度地利用產業優勢和土地資源優勢。
以土地為基礎的農業地產開發
（養老地產、養生地產、商業地產）
養老地產市場真空多，潛力大
對於養老地產的前景，無疑是相當看好的。這從房企以及保險機構大力追捧養老養生地產項目的現狀已經十分清楚。形成這一潛力市場的原因包括：已進入老齡化社會；傳統養老方式面臨挑戰；國內的養老設施滿足不了需求。
目前國內很多開發商在研究養老地產，但養老地產在大部分省份還是空白，國內純粹作為養老地產項目來發展的樓盤屈指可數，做得比較好的有北京的東方太陽城、廣州的友好老年公寓、台灣的長庚養生文化村等。
國內知名房地產企業已經先後做出嘗試
萬科高調宣布養老地產已成為旗下業務版圖的新分支，而其「健康養老地產」發展計劃也全面啟動。萬科地產宣稱，研究養老物業已經有3~5年時間；首創置業與河北建設集團聯手，預備投資70億元開發一處位於河北香河的養老項目。在臨平，綠城旗下綠城藍庭項目，向市場推出70年產權的頤養公寓。與此同時，泰康人壽、人壽等保險公司加緊為項目「圈地」。
在保利地產年度股東大會上，該公司有關人士透露，目前保利地產正在重點研究養老地產、旅遊地產的未來發展前景，並啟動了養老公寓、度假型旅遊等產品的試點。
養老地產開發有例可循
湖南首個純粹老年生活示範城浮出水面，這個目前中南最大的老年城，成為長沙養老地產的試水之作。在長沙，康乃馨國際老年生活示範城成為長沙首個老年社區，填補了養老地產空白地帶。而另一家本地發展商華盛麓峰集團亦在不斷加快對於養老地產的研發和投入。很明顯，的人口紅利正在向老齡市場轉移。
2、休閑養生地產是農業地產開發的嘗試方向
隨著人們生活水平的提高，養生成為追求更高生活品質的一大趨勢，很多人都在談養生，很多企業也都涉足這一行業，房地產也一樣。
養生地產的市場需求
亞健康群體的高比例和社會老齡化的發展趨勢，使得社會在城市化推進過程中的住宅需求呈現多元化，養生地產已經被列為了住宅產業的稀缺產品。老年人口中已經到60歲及以上的人口15989萬人，約佔全國總人口的12%，比上年上升了0.4個百分點。符合世界衛生組織關於健康定義的人群只佔總人口數的15％，與此同時，有15％的人處在疾病狀態中，剩下70％的人處在「亞健康」狀態。
解決老年健康問題和亞健康的重要方式就是通過生態人居改善人體微循環，使得身心浸潤在完全生態的環境氛圍中，養生專家曾有過形象的比喻：人體就像一個彈簧，外部環境和工作勞累就是外力。長時間的緊張勞作和惡劣的環境使彈簧越來越緊繃，最終彈簧無法復原。所以，人的體力精力需要保持收支上的平衡，一段時間的緊張勞作，需要相當甚至更多的時間來調整，才能使機體恢復到正常狀態。人居環境的選擇至關重要，而擁有休閑、度假、養生三大主體功能的人居環境和住宅產品就成為了養生地產的重要組成。
開發養生地產要遵循的原則
養生地產必須要選擇在適宜人居和生態景觀資源優質的土地和區域，濱海、濱江、濱河、濱湖、林地、山谷、濕地、種植園均可作為養生地產的選址要素作為參照；住宅建築的科技運用一定要在通風、採光、環保方面加強創新，使得居住空間除了更具有科學性外，還要更加符合人體所對陽光、空氣、水分、視覺、感官的需求。服務設施要在滿足老齡化和亞健康群體的健康保健需求方面做出最具有人性化的設計和配置，如健身廣場、有氧運動設施、健身房、音樂房、氧吧、休養室等。
而物業管理的服務標準也要在養生和保健內容設置上體現極強的人性化，如太極拳俱樂部、瑜伽館、溫泉洗浴館、養生葯膳餐廳、保健中心、心理諮詢中心等，既要滿足業主的養生消費還要創造性的將養生產業進行運營化，提高養生產業鏈的就業功能和創業功能，使得養生社區開發與養生產業完美結合，創造出養生地產獨特的產業運營優勢。
養生地產的市場引導
養生地產，包含著養老地產、健康地產、旅遊地產、度假地產的四重功能，在市場引導過程中應遵循循序漸進的導入原則，將人們被扭曲的社會價值觀、人生價值觀進行重新的梳理，再通過道教、歷史文化的引導將健康、保健、養生、長壽的理念灌輸給消費者，進而將養生地產的稀缺特性、投資保值特性、結合人生健康保健的重要性和社會圈層營銷體系進行整合宣導，就會在養生地產的市場推廣和消費引導中作出特色的營銷，專題的推介還會將一種全新的人生認識傳達給消費者，並在做地產運營的同時傳播著一種人生態度和價值取向。
養生地產，是人居產品的理性回歸，也是對人生價值的全新認定；養生地產所倡導的環保、健康、低碳、養生、自然、和諧也迎合著這個時代發展的最終方向。
現階段養生地產無論在數量上還是質量上總體來說還是處於起步階段，但是可以預見，的養生產業潛力極其巨大，極有可能成為二十一世紀經濟最大的增長點之一。
3、不改變農業性質的商業地產開發也是新形勢
商業地產，顧名思義，作為商業用途的地產以區別於以居住功能為主的住宅房地產，以工業生產功能為主的工業地產等.。商業地產廣義上通常指用於各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區別於普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。以辦公為主要用途的地產，屬商業地產範疇，也可以單列。國外用的比較多的辭彙是零售地產的概念。泛指用於零售業的地產形式，是狹義的商業地產。
商業地產的形式多樣，主要包括購物中心、超級購物中心、大賣場、商業街、主題商場、專業市場、寫字樓的統稱。工業園區一般不劃為商業地產。實際上現在的很多地產形式，是融合了住宅地產、商業地產、工業地產、旅遊地產等的複合地產。界限不一定劃分的那麼明確。比如酒店，可以劃為商業地產，也可以劃為旅遊地產。理解的時候，不要為這些概念所拘泥。
商業地產的模式有三種：
第一種，我們逐步認同的是「只租不售」，這一類通常把物業建成以後形成獨立的產權，通常招商合作，以租金作為主要的收入來源。
第二種，「出售」這種模式是商業地產最原始的模式，隨著商業地產逐漸的火爆，單純的出售開始不再適應商業地產的發展。
第三種，「租售結合」，這種通常是投資商和開發商把其中的部分物業出租；
另一方面銷售，也有兩種方式，一種是底層銷售，最典型的就是大連萬達，把一樓留下來，二樓三樓賣給沃爾瑪。
現在很多發展休閑農業的地方，在旅遊產業中也集合了一定的商業地產形式，如將部分農業用地租售給房地產企業，開發一些養生養老地產產品等。
四
休閑農業旅遊項目的實踐與探索
休閑農業的實踐與探索，是科學發展觀的現實應用，是新常態經濟的客觀反映，需要我們重新認知人類與農業的關係，重新認知休閑農業的內涵與外延，重新認知自然系統與社會系統的複雜性和靈活性，重新認知經濟活動與社會活動的滲透力和適應力，重新認知科技創新與文化創意的顛覆力和影響力。
一、農業與旅遊
曾經，休閑農業只是旅遊產品體系的一個小分支，但大部分的旅遊景區都在鄉村，休閑農業不僅來了一個反包圍，還滲透到景區中，成為傳統景區擴容提質與轉型升級的途徑之一。農旅結合，農旅共強，以農促旅，以旅帶農，農中有旅，旅中有農，正成為休閑農業與鄉村旅遊的發展態勢。
二、農業與休閑
休閑農業集資本、科技、人才和現代經營理念於一體，是農業現代化的排頭兵、孵化器、試驗田、推廣站，是其他農業模式與形態的萬能膠、吸附劑與收納袋，可謂一切先進的農業科技、農業模式都可以基於休閑農業的載體得到運用與展現，不影響農業生產的過程。
時至今日，農業本身也細分衍生出大量業態、模式和類型，粗略統計有傳統農業、現代農業、設施農業、有機農業、循環農業、生物農業、休閑農業、都市農業、創意農業、節水農業、灌溉農業、等，都是對農業特性的界定、訴求和探索。休閑農業的發展，進一步激發了農業領域的創新、創意與創業，更多的農業概念或者概念農業將冒出，無論你知不知道，喜不喜歡，反不反對，這就是必然與趨勢。
三、城市與鄉村
如果我們把休閑農業的前置條件硬性設定為鄉村，那麼發生在城市的相關農業現象，就只能叫亞休閑農業、類休閑農業或者仿休閑農業，比如城市的屋頂農業和屋頂花園、家庭的陽台農業和魚菜共生水族箱、大廈外牆的垂直農業、商場的藝術農業、辦公室的植物屏風、餐飲名店的展示農業、公園內的景觀農業、幼稚園的親子農業一角、中國小校園內的農業科普生態圃、敬老院里的園藝療養基地，再如美食街的鄉村風情，城市廣場的農業嘉年華節會，甚至只是城市公園充氣池裡的親子抓魚，酒店房間茶几上的一小盆果蔬，乃至城市時尚青年們鑰匙扣上的一個迷你植物吊墜，都無不說明了我們對農業、對綠色、對健康的追求，也是一種群體意識的喚起。這裡面，有的產品與技術是直接由休閑農莊供給過來的，有的是受休閑農業啟發或影響的。
從社會整體發展角度講，大力發展鄉村休閑農業的同時，我們要歡迎農業進城，要鼓勵上述亞休閑農業、類休閑農業、仿休閑農業壯大和普及。一個地方休閑農業發展水平的高低，不僅僅是看有多少家星級農莊，還要把城市真正建設成為田園城市，而不是水泥鋼筋的森林；要以休閑農業為借鑒或導向，將教育辦成生態型、趣味化、創造性的學習與成長樂園，引導旅遊地產莊園化、養老地產村落化、工商地產生態化，整體打造美麗和諧、幸福宜居、洋溢著個性與特色、充滿了創意與活力的慢生活縣域城市。
四、資源和要素
休閑農業要素在旅遊吃住行游購娛六要素的基礎上增加了文化、教育、體驗、養生、景觀、種養和加工。休閑農業資源包括了上到天文，下到地理，農林牧副漁等一切農業生產、農家生活、農村生態、農民技能和農耕文化，並可以靈活吸納一切時尚流行文化和城市資源要素。休閑農業也是唯一通過資源優勢吸引城市各類先進要素持續向農村流動的農業形態，對城鄉互動交流，特別是新農村的建設具有長遠的影響。
正因為如此，在進行休閑農業資源調查時，將突破原來旅遊資源調查的方式與範疇。在規劃分析時將從空間、時間、人際三個方面做更深入的梳理，一是山、水、田、園、路、城鎮、村落、民居、景區之間的有效聯動與協調保護；二是古往今來、春夏秋冬、白天黑夜、農忙農閑、法定節假日、二十四節氣等不同時間段和不同時間節點的產品配置優化與經營策略調整；三是男女老少、遠近高低、興趣愛好等不同客源人群的細分與取捨。
五、模式和業態
產業形態上包括休閑農業、休閑漁業、休閑牧場、休閑林場、休閑果園、休閑茶園、休閑菜園、休閑花園、農業產業化龍頭企業展示體驗基地和企事業單位後勤保障基地等；
地域分佈上包括都市創意體驗型、郊野休閑度假型、旅遊景區依託型、農業園區配套型、新農村建設示範型、民族村寨文化傳承型、山區林下綜合開發型、湖區濕地保護利用型、庫區水源生態保育型、礦區綜合治理恢復型和老區產業扶貧帶動型等；
發展模式上包括小型家庭農場型、迷你眾籌體驗型、大眾休閒遊樂型、高端養生度假型、區域支柱產業延伸型、專項主題文化深度開發型、特定客源市場對接型、社區支持農業訂單型、農民合作組織捆綁型和品牌農莊連鎖型等；
在主題定位上有農業產業主題、特色行業主題、運動健身主題、養生度假主題、商務休閑主題、趣味教育主題、科普遊學主題、社科人文主題、文化體驗主題、藝術展示主題、新奇個性主題等。可謂模式類型多樣，規模大小不一，定位主題不同。
六、功能和作用
姐種的不是菜，是寂寞（遁世功能）；姐種的不是菜，是希望（激勵功能）；姐種的不是菜，是因果（禪休功能）；哥種的不是樹，是愛情（紀念功能）；哥種的不是樹，是存摺（投資功能）；哥種的不是樹，是綠韻（環保功能）。
從網路開心農場到現實開心農場，從很多人的咖啡館到很多人的農莊，憤怒的小鳥遊戲到憤怒的小鳥主題樂園，從爸爸去哪兒到爸爸去農莊，從舌尖上的到舌尖上的農莊，休閑農業充分發揮了其融會貫通的吸收能力。隨著國家與地方各級部門對休閑農業扶持力度與引導作用的加大，休閑農業配套產業和配套服務的日趨完善與成熟，休閑農業一定能發展成為農業大觀園、教育大課堂、生態會客廳、聚會大本營、美食嘉年華、特產購物村、科普新陣地、藝術新載體，促進城市與鄉村、傳統與時尚、技術與藝術、文化與創意、產業與平台的融合發展。
小夢菌有話說
綜上所述，休閑農業示範，有標準，有標杆，無雷同；有時段，無止境。休閑農業有認知，才有方向；有認知，才好實踐；有認知，才叫探索。
THE END
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