租令對深圳意味著什麼？

宋 丁

近日，從中央到地方，有關住房租賃的政策排山倒海般地出台，我稱之為「租令」。租令之下，全國聞風而動，儼然，人居領域的租賃時代來了。

前一陣在廣州學位房「租購同權」政策、上海出讓兩塊地70年「只租不售」政策、其他大城市鼓勵發展租賃政策的風潮中按兵不動的深圳，近日同時拋出三份重磅文件，詳細闡明了在深圳發展住房租賃市場的戰略布局和實施辦法，包括在十三五期間收儲100萬套城中村用於統一出租的政策，是為「深圳租令」，力度之大，全國沒有，再一次踏上改革的風口浪尖！

租令之下，市場躁動，畢竟按照1999年房地產貨幣化改革的路線，實施住房建設用地和商品住房的買賣供應模式已經將近二十年，整個房地產市場一直沉浸、陶醉、焦慮在深不可測的樓市交易、暴漲、加槓桿、去庫存的數百萬億市值的巨量貨幣遊戲里難以自拔，如今突然一紙「租令」，要改變世界，地產大佬們、房資炒客們和為每月還房貸發愁的吃瓜群眾們一時半會兒還沒悟過勁來：這租賃時代到底是個什麼東東？

說到住房租賃，我還是專門講一講深圳吧，畢竟，這個城市太特殊了，比如，剛剛國家推出13個試點城市，可以利用集體建設用地開發租賃住房，且不用經過以往的政府征地環節，直接進入市場。如此重大的涉及土地制度改革的動作，竟然沒有把深圳列入試點！為什麼？理由極其簡單：深圳壓根就沒有集體土地了！早在上個世紀九十年代以及本世紀十年代，深圳已經兩次完成了全部土地的國有化征轉，理論上已經成為全國第一個沒有集體土地的城市，所以，這次涉及發展租賃住房的集體建設用地政策，就無法帶深圳玩了。

深圳是什麼情況呢？大家都知道，事實上，深圳在原有集體土地征轉過程中，遺留了大量的尚未處置的建築產權問題，也就是原有村民以及繼受者修建的大量建築，其中大部分被列為「違法建築」，這個數量是多少呢？根據政府部門的統計，截止2015年，全市違法建築大約38萬棟，面積約4.2億多平方米，而改革開放以來深圳的地面建築總共是9億平方米，違建佔到43%！

我這裡不是討論違建問題，而是要說，這巨量的違建中，一半以上是住房，這些違建住房除了少部分賣給了私人或機構外，大部分在原業主手裡，在進行出租。為什麼深圳的違建問題這麼多年來如此難以解決？因為，這些房子一方面是違建，另一方面是住房，特別是租賃住房，它們實實在在地為那些買不起房子的來深建設者提供了政府一直沒有規模化提供的基本住房，間接成就著深圳的發展。不是這樣嗎？

除了違建，還有大量的正式私人住房、單位存量房、部分政府公租房和廉租房也在發揮著租賃住房的功能，如此龐大的租賃住房，到底承載了多少深圳人的居住呢？我們大致計算一下：

深圳建市以來，一共修建了大約200萬套正規商品房，按每套一戶、每戶三口人計算，共承擔600萬人的居住。但事實上，深圳的商品住房並不是平均分配的，有人可能有兩套、三套甚至十套八套，這樣，真正擁有正規商品房的人的數量必定更少，我們就按400萬人算吧。

深圳這麼多年來，搞了幾億平方米的的違建，也有不少人買了違建房用於投資和居住，其中的居住者，也無須租房住了，我沒有精確的統計數字，估計一下，按30萬套、100萬人計算。

這樣，把居住在正規商品房和違建購置房的業主家庭實際人口加起來是多少？400萬+100萬=500萬。這個數字說出來，連我都不敢相信，太少了吧！可能估計比較保守，但是，應該也不會少到哪裡去。

深圳有多少人口呢？戶籍400萬，居住證人口800萬，這兩部分加起來是常住人口，共1200萬，還有大約1000萬未登記的流動人口，和常住人口加在一起稱為實際管控人口，共2200萬。計算人均GDP，深圳不會用這個數字做基數，只能按照常住人口計算，但是，計算居住，必須看這個實際管控人口，因為，不管什麼人，只要在深圳，就要住房子，我曾經在半夜專門察看過深圳市面情況，露宿街頭的人幾乎看不到，說明所有的人都在房子裡面住著。

好了，2200萬人，只有大約500萬住在自己買的房子里，剩下的1700萬巨量人口住在哪裡呢？以租賃的方式，住在政府公租房、廉租房、私人住房、機構住房、違建房裡面！

看到這裡，各位不要面露驚訝狀，這是深圳靜悄悄的事實，一個關於租賃的事實。

講到現在，我要回到標題上來了：租令對深圳意味著什麼？絕不是解決深圳人的租房住的問題，因為大部分深圳人一直就是租房住，這麼多年，這個問題早就通過市場化的辦法解決了，不可能一千幾百萬人在馬路上排隊等待政府出台租令、啟動租賃時代，再尋覓租房子住！只不過如此龐大的、佔比達到70—80%的住房租賃市場，多年來嚴重缺乏政府法規政策的對應，缺乏明晰合法的租賃住房產權關係，缺乏政府的服務和監管，缺乏租賃住房的品質和安全，缺乏規範的和人性化的放租和服務流程，缺乏租房者的權益保障！

租令將要改變的正是深圳房子的產權問題、法律地位問題、租賃房的質量問題、租房者的社會權益問題和社會地位問題！

當然，租令之下，一個過去將近二十年來的、轟轟烈烈的單一住房貨幣化模式以及延伸的投機炒房模式也進入尾聲，租購併舉模式啟程了，「房住不炒」戰略來了。

早該這麼做了。在世界很多國家，人居就是人居，包括購買式居住和租賃式居住，都是合法和權益人居，都是正常的生活方式，有人一輩子不買房，就是租房，他們沒有被歧視，他們可以在法定條件下實現合理的租購同權。而在，過去將近二十年來，在商品住房價格的飆升中，社會被分裂為有房階級和無房階級，無房者、租房者被歧視的現象比比皆是，以致於「丈母娘經濟」的核心意義就是，女兒找對象的第一條件是必須有房，非房勿擾！

終於，租令來了，租賃時代來了。我們千萬不要歡呼租令賜予了我們什麼，因為，讓租房規模化、品質化、正常化，讓每一個租房者都能堂堂正正地、有尊嚴、有品質地居住生活，這本來就是每一個公民的基本權利，租令只是促使這種正常格局從以往被扭曲的狀態回歸而已。

對於深圳這座以每年數十萬凈增人口急速成長的超大城市來說，以往積累的有關土地和物業的不合理、不合法、不合情的東西太多，所以，當租令下達、租賃時代來臨的時候，政府、業界、市場、市民等各個方面所面臨的困局遠大於其它城市，這一點深圳必須直面，且必須堅決積極應對，因為，深圳沒有任何退路，唯有繼續發揚三十多年來「闖」與「創」的大無畏精神，創造一個屬於深圳自己的租賃時代。

敬告：

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