降價超20%，投資客急於離場，樓市進入殘酷階段！

導讀：泡沫巨大的三四線城市，炒房客們正在降價處理房子，急於離場；不僅是投資散戶，大佬也在賣房，開發商開始甩盤，SOHO董事長潘石屹又賣樓了；那麼開發商們為何紛紛賣樓，有數據顯示，130多家房企，總共借了大約5萬億的錢，平均每家房企的負債率高達77%。看到房企高負債率，不得不提近期深圳地產圈流傳了一篇文章——「某百強房企欠薪3000萬，疑資金鏈斷裂，老闆去向不明！」。這家公司是深圳奧宸地產！樓市漸漸進入殘酷階段！

經證券日報記者調查，北京周邊房價明顯回落，固安房價下跌在20%-30%左右。房價下跌，打擊了炒房者、投機客，這無疑是有利於房地產市場健康成長的。

4年前，王先生（化名）提著行李，走在高樓環繞卻空無一人的固安街道上，新公司註冊在了固安，至於員工，只有王先生一個人。

彼時，在京津冀一體化的驅動下，在北京買不起地也租不起廠房的企業，都在向固安走。表面上看，似乎隨著產業的外遷，會有一大批人湧入固安。但現實卻是，產業落地尚未帶來大量的人口轉移，固安的樓市卻開始了迅猛的膨脹式發展。

時至今日，王先生的家依然在北京，一個星期，4天在固安，3天在北京。至於王先生的公司，發展至12個人，其中4個是固安本地人。而固安的房價則已經從每平方米約6000元猛增至2.5萬元左右。

接開發商盤的人，多數是投資客。時至今日，接投資客盤的人，仍然有投資客。

房價瘋狂的上漲，發生在2016年。下降，則發生在今年3月下旬環京樓市被嚴格限購之後。

「少數投資客在房價高點時成功出逃，多數人現在依舊僵持觀望。平均來看，限購後到現在的3個月時間內，固安二手房每平方米約下跌3000元，至於個別急於出讓的業主，每平方米下降超7000元的也有。」

2013年至2016年下場的不少投資客一改限購前的惜售態度，離場的情緒顯得愈發著急，紛紛拿出房源來掛牌銷售，且甩賣力度越來越大。

有人向記者透露，在紫荊花園小區，有一個女業主領頭的炒房團，2014年前後，以每平方米6000元-7000元的價格，買了數套房子。前一段，以每平方1.9萬元賣了一套房。最近，這位女業主又拋出了該小區同樣戶型的一套房，報價僅為每平方1.5萬元，現在還沒有賣出去。

換言之，同樣戶型和面積的房子，每平方米下降4000元，下降幅度超過20%，依然無人問津，市場還在觀望。

早期投資客甩賣部分房產，急於離場，但即使接盤者很少，依然有投資客再次入場。對於環北京樓市來說，固安可謂承接北京外遷產業較為集中的地區，但似乎充斥固安樓市的，依然是那些投資客。

今年以來，關於樓市調控，國家一直在放出各種大招。不同以往，本次調控除了力度更深、決心更大之外，還有一個很大的特點就是「因城施政」。那麼，無論從政策還是基本面來看，未來樓市都將朝著一個方向變化。樓市進入殘酷階段！

二、融創降價超20%，潘石屹賣樓

據公眾號櫻桃小房子發布的消息，6月24日，融創象湖壹號開盤，在周邊高層房價均價一萬三以上的行情下，象湖壹號高層均價一萬，降幅超20%。據稱，不捆綁車位，不捆綁裝修，裸價開盤。但前提是，需要全款購買。即使這樣，低於市場價開盤銷售效果非常好，秒清。僅僅一天之後，北區剛需大盤和昌林與城開盤，在周邊均價一萬六的行情下，小高層均價11000的開盤給了北區居高不下的房價致命一擊。

看來，鄭州樓市真正打響了降價的第一槍。

其實不光是鄭州，現在有明顯降價的還有北京周邊的燕郊，據當地業主稱，房價已經下降了五六千一平米，降幅大概是20%-30%。

開發商開始甩盤，SOHO董事長潘石屹又賣樓了！為什麼說「又」？因為自去年出售SOHO世紀廣場以來，這已經是潘石屹連續第二次整售物業，而這次出售的是位於上海虹口區的寫字樓——虹口SOHO，套現35.7億。

三、或有大房企猝死！

為何房企紛紛賣樓？其中緣由有跡可循。

6月25日，由商務部研究院與財富傳媒集團財富研究院公布《非金融類上市公司財務安全評估報告（2017春季）》。報告有以下要點值得關註：

1、2017年25個一類行業中，財務安全狀況最好的行業是紡織服裝行業，最差的是房地產業。

2、財務最安全的100家上市公司里，沒有一家房企。

3、在財務安全最差100家公司中，房地產行業數量最多，達到23家。

4、A股里，至少有43%的上市公司存在「報表粉飾嫌疑」；而在138家房地產上市公司中，71%的企業存在「不同程度的報表粉飾嫌疑」。「報表粉飾」，其實就是「財務造假」比較委婉的一種說法。

5、從2012年開始，非金融類上市公司財務安全指數(FSI指數)已連續6年下降，並在2016年快速降至近10來最低點之後，2017年繼續下降。

從這份報告不難看出，部分房企已經遭遇財務安全問題。其實，這還不當前房企的全部真相。據據Wind資訊統計：

2016年，A股136家上市房企負債合計超過4.92萬億元，同比增加10139億元，同比增長幅度達25.93%，平均每家上市房企負債達362億元；總資產總計為6.37萬億元，同比增長幅度達24.76%。這136家上市房企的平均資產負債率為77.26%，去年則為76.55%。

130多家房企，總共借了大約5萬億的錢，平均每家房企的負債率高達77%。也就是說，上市房企的平均槓桿率達到了3.35倍。事實上房企高負債率已非個例，下面是2016年三季度房地產報記者統計的，負債率超過80%的部分房企名單：

看到房企高負債率，不得不提近期深圳地產圈流傳了一篇文章——「某百強房企欠薪3000萬，疑資金鏈斷裂，老闆去向不明！」。這家公司是深圳奧宸地產！

奧宸地產的資金斷裂問題，實際上是淪陷於上一輪調控中，雖然從2015年開始，政府救市市場回暖，但奧宸一直未走出泥潭。奧宸地產在2014年就開始出現了資金斷裂的問題，雲南2個項目停工，深圳項目去年也被司法查封。

其實，開發商遭遇資金鏈斷裂問題並不只一兩樁，下面舉三個較典型的例子來看看：

1、2011年9月，綠城開始被破產的流言所困。2012年斷臂求生，引入香港上市公司九龍倉作為第二大股東，又將一部分項目賣給融創。2013年新疆項目遭遇合作方的惡意構陷。2014年經濟下行，中高端房地產的銷售越發困難，最後，掌門人宋衛平出售大股份給融創孫宏斌，經營了20年，產品在行業內口碑非常好的綠城，以改名藍城告終。這幾年，哪還有他們的聲音。

2、2014年，深圳的光耀地產出現資金問題，在惠州的多個項目停工，通過民間借貸和高息從銀行借款，也未能扭轉局面，最後破產。

光耀拿下的項目，都是在2011年到2014年，多數位於惠州，惠州在投資熱潮過後一片狼藉，成為鬼城不說，房子根本賣不動，利用高利貸資金，根本無法自救。

3、同樣在2014年，江蘇華光地產資金鏈出現問題，項目融資難，信託融資中途叫停，到2015年8月，華光地產被宣布破產清算。

從這些破產房企案例不難看出，大多破產的房企，都是因為調控引發的，資金緊縮、擴張太快、產品不適銷，高成本融資等問題。

有人可能會認為，如今調控政策不斷，為何還有眾多房企高價拿地？那是因為，對於發展商來說，在嚴調控政策下，若不拿地就意味著沒有業務，是等死；拿了高價的土地，會有很大風險，但畢竟獲得了機會。如果萬一貨幣超發依舊，高價土地最終能變成高價房子銷售出去，自己也就解套了。

所以，土地不斷創出新高，土地市場始終火爆異常，最大的真相就是：開發商在自救，在血拚通往未來的生存權。

四、郭主席的言外之意， 政策的真正指向

前幾天郭樹清的表態就再次強調了這一信息。

6月23日，銀監會主席郭樹清帶隊赴農業銀行總行，就銀行業貫徹落實黨中央國務院決策部署、支持供給側結構性改革情況進行調研和督導，並主持召開座談會。

在郭樹清的講話中，有兩點尤其值得重視：

第一，要繼續抓住「殭屍企業」這個「牛鼻子」，堅定不移地推進去產能。

第二，落實差別化住房信貸政策，堅決抑制部分地區的房地產市場泡沫。

其實，樓市也屬於產能過剩行業。從住房空置率來看，房子的總量其實是遠遠大於實際人口需求的。之所以我們還覺得房子不夠，是因為人口流動后，產生的需求錯配。

比如說，你雖然已經在小城市有了3-4套房子，但到北上廣深等大城市后，還要買房。再比如，你已經有居住房了，但發現炒房能賺錢，還是要買房，不但自己買，還要借錢加槓桿買。

正因如此，政府才給了非常明確的政策指導，落實差別化住房信貸政策，堅決抑制部分地區的房地產市場泡沫。這也是首次明確的提出了房地產泡沫的概念。

所謂的差異化的信貸政策，其實就是配合房地產的因城施策。因城施策是在2014年兩會上提出來的，至今已經3年了。由於各地千差萬別，樓市已經嚴重分化，所以未來的房地產政策將會一直是「因城施策」，不可能回到以前「一刀切」的狀態。

目前，一線城市和強二線城市，房價此前都出現了瘋狂上漲，目前都在「限購、限貸、限價、限售、限商」。

但多數三四線城市，以及部分東北、西北、西南的省會城市，由於人口增長緩慢、經濟進入深度調整期，其實房價也沒有怎麼漲，或者才剛剛開始漲。

在這些城市，主要任務仍然是去庫存。雖然國家在雷厲風行地實施樓市調控，但是當地好多年房價不漲，土地也賣不掉，現在可有機會賣土地了，所以都睜一眼閉一眼，能拖就拖。晚調控一天，就能多賣點土地。所以，在這些城市仍然鼓勵買房子，甚至鼓勵房價上漲。

國家此次提出差別化信貸政策，未來可能還是要在一線城市抑制泡沫，而在三四線城市去庫存。

那麼在未來，一線和重點的二線城市，可能貸款會越來越困難。但是，對於這些城市，也不是一味的打壓，雖然要調控，但是也不能誤傷剛需。

前一段時間，北京各銀行通過工商銀行北京分行牽頭協調，一起提高了首套房的利率（減少了優惠），結果總理和兩個副總理一起批示，讓國家發改委去調查。新華社也發了稿，要求保護剛需，不能隨便提高首套房貸利率。

今後，樓市政策將繼續嚴控投資性購房、二套房，同時不允許新房環比出現上漲，但同樣也會會保護剛需。

所以，對於房地產嚴厲的調控，剛需大可不必過多憂慮，即使流動性真的被鎖死，那麼你的房子是用來住的又不是用來炒的，賣不掉又能怎麼樣呢？你需要擔心的，反而是自己還有沒有買房資格。

五、房子將成紙面財富

而對於多數三四線城市而言，政府將會繼續鼓勵購房，以推動去庫存，因此未來房價可能還會漲一波。但是，這並不意味著投資時機到了。

在那些缺乏經濟面支撐、人口流失的三四線城市，將會成為炒房客的陷阱和墳墓，鎖定他們的資金、吞噬他們的財富，讓他們血本無歸、抱憾終身。

炒房的都是加了槓桿的，現在國家在強行去槓桿，沒有信貸的支持，高房價還能挺多久呢？

從時間上來估計，一年後調控將開始見效，也就是如果從10月到明年3月，一二線城市可能就將發生質變，很可能會出現量價齊跌的狀態，但跌幅有限。

那麼等到連一線都鬆動了，那麼三四線城市瘋狂的炒客們，還能蹦躂多久呢？屆時再來一招限購，就將徹底鎖死流動性。

其實，朱鎔基之子朱雲來前幾天就已經講了大實話，你現在買了這個房子，將來也賣不出去。

在6月18日的「第三屆青島·財富論壇」上，朱雲來這樣說道，「你說還有什麼東西，能夠比蓋房子添磚加瓦更實的實體經濟？你覺得它是實體經濟。你別笑，太早了，這個房子都是拿錢堆出來的，一切都是跟錢相關的，你說它是虛的，是不是也跟這個都很相關的？就所謂的金融，哪個房地產商不要金融來支持？」

在回答觀眾提問「房地產行業屬不屬於實體經濟」問題時，朱雲來承認，房地產是一個非常有意思的東西，「你說還有什麼東西，能夠比蓋房子添磚加瓦更實的實體經濟？你覺得它是實體經濟。你別笑，太早了，這個房子都是拿錢堆出來的，一切都是跟錢相關的，你說它是虛的，是不是也跟這個都很相關的？就所謂的金融，哪個房地產商不要金融來支持？」

他還提到房子為什麼會這麼貴？他指出，純粹是因為金融，所謂的脫實向虛的虛，貨幣存量160萬億，因為這個數不斷提升，所以房價一定會跟著漲，因為這叫資產價格通脹，因此這個房價，就越來越高。

他指出，問題是這麼高的房價，真正需要住房的大多數的人的收入，平均收入又這麼低，30年結餘才能夠買得起一個房子。所以這顯然是經濟裡面扭曲了。

至於怎麼看未來的房價？朱雲來表示，短期的人看不清長期的結果，所以大家會有習慣性的預期，覺得房子總是在漲價的，因為你覺得房子在漲價，所以每個人以前都買房子，因為大家都去買房子，所以都去買，就強化了房子的自我預期。最終意識到，即便挺有錢買得起房子，你買了這個房子，其實將來賣不出去，因為你真正需要的大眾，他的那個基礎收入沒到，他不可能買，他確實想買，但是不可能買，最終你時間長了發現，這個房子你買了也沒有意義，最終還有很多的利息的消耗，維修的消耗，各種消耗，這樣你資產持有不增值，最終可能就被迫放棄，把它賣掉，那時候價格會下來。

會調整到多少？朱雲來認為，「像剛才賈（康）先生說，不知道價格怎麼調整，我說是的，那時候調整到絕大多數需要買房子的人兜里有多少錢，更高的我出不來，除非搶錢去。」