馬光遠：今年樓市會不會有「金九銀十」？

在經濟和房地產處於歷史性大轉折的前夜，任何關於樓市膚淺的觀點和看法勢必會被事實所嘲笑。

這幾天，圍繞今年樓市是否會出現「金九銀十」的問題，媒體不斷在釋放一些很有用意的信號：

其一，有媒體報道， A股上市公司半年報全部出爐。數據顯示，1477家上市公司在今年中報和去年年報中均具有投資性房地產數據。其中1160家投資性房地產較2016年末有不同程度的減少，佔比高達78.5%；還有些上市公司對房地產進行了清空式處理。

其二，作為第全國樓市風向標的北京，在「金九銀十」到來之際，市長陳吉寧通過媒體釋放了北京樓市調控不會放鬆的信號。陳吉寧從三個方面表示了北京的決心：首先是房價，他強調「確保今年房價環比不增長」；第二個是供地，他強調「確保完成今年住宅用地供應計劃」；第三個是政策，他強調「毫不鬆懈做好房地產調控」，做好政策儲備，有漏就補。

其三，作為樓市興衰關鍵的貨幣政策，特別是房貸政策，不僅沒有鬆動，甚至有加碼的跡象。來自融360的最新統計數據顯示，8月全國533家銀行中，154家對首套房利率進行了再度上調，佔比28.89%。截至目前，執行首套房利率上浮的銀行達到252家，徹底打破了7月「基準為主」的格局。8月，全國首套房貸平均利率創下歷史新高，達到5.12%，這是自2016年以來首次突破5%大關，相當於基準利率1.04倍，環比7月上升了2.47%。

釋放出來的這一系列信號的用意是很明顯的，那就是，不要藉助「金九銀十」這個時間窗口，試圖在市場走勢、政策鬆動以及購房者的預期方面做出任何改變。不過，在我看來，釋放這種信號其實意義已經不在，因為如果仔細梳理過去房地產調控的周期，不難發現，在調控嚴厲的情況下，熱點城市很少出現所謂的「金九銀十」的行情。

當然，在今年各種環境因素都和過去完全不同的情況下，期待樓市本身藉助「金九銀十」出現大逆轉和反彈，本身就是小而又小的概率。儘管我不想重複年初關於今年下半年樓市「變天」的預判，但現在市場的基本面已經基本印證了，房地產的天不僅變了，上半場已經結束，下半場如果我們在思考房地產的思維和方法上仍然沿襲過去幾年的思維，很可能出現嚴重的誤判。

在我過去的文章中，我一直在不厭其煩地講述一個基本的邏輯，看清房地產的走勢，有三個基本的視角：分別是短期、中期和長期；也有三個基本的維度：分別是政策的維度、供需的維度和價格的維度；還有三個周期：一是宏觀經濟周期，二是金融周期，三是房地產自身的周期。在房地產和房價問題上，容易犯的錯誤，就是不能從這些視角、維度和周期全面的進行預判和考量，也無法從城鎮化真正的規律透視未來房價的走勢。因而結論要麼以偏概全，要麼錯得離譜，要麼一廂情願，要麼只是屬於宗教層面的祈禱或者情緒的宣洩。

從三個視角而言

房價短期看政策，中期看城鎮化，長期看人口轉折點。我之所以在年初預判房地產下半年變天，是基於短期政策的考慮，在如此前所未有嚴厲的政策措施下，房價的天一定會變，市場一定會降溫，熱點城市的房價一定要調整。這個邏輯其實挺簡單，但很多不關注房地產真正運行邏輯的人其實並不容易搞懂，因而總是認為房價好像永遠在漲，甚至認為北京的房價不會跌。不僅現在在跌，以前每一次調控周期都在跌。但房價從中期看，最重要的因素是城鎮化的路徑和進程，城鎮化的路徑指人走向大城市還是小城市，進程指城鎮化達到70%的情況下房地產將面臨的歷史性大轉折；長期，當然看人口。人口轉折點到來之時，將是房價真正到了極限的時刻。

從房地產的三個維度而言

短期維度主導市場溫度。房地產市場本質上政策市，市場周期受制於政策周期的影響，房價的表現也受制於政策的變化，在政策一松一緊之間，房價都會出現劇烈的反彈。的房地產政策，只有真假之分，沒有見效不見效這一說，政策如果動真格，每次都是見效的。供需的維度決定房地產市場長期趨勢。就供求而言，我一直強調，住房短缺的歷史其實已經結束，但由於資源的錯配，大城市的供求矛盾將長期存在，人為導致的短缺短期不可能改變。當然，最終決定房價走勢的是價格。就目前的價格而言，的確已經處在一個階段性的歷史高位，需要時間和空間來化解。

考慮到文章的篇幅，關於三個周期，我會在後面的文章中陸續闡述。講這麼多，其實就是告訴大家，我所言的房地產已經變天，不僅僅指短期市場的走勢已經不能用過去的邏輯和經驗去思考，更重要是是，我們發現，決定房價中長期走勢的很多因素和環境都在變化。我們需要用新的思維和視角構築房價未來走勢研判的新的工具和模型，而不是憑著過去的經驗。比有沒有「金九銀十」更重要的是，中期和長期，房價究竟會怎麼走。哪些因素已經逆轉了，哪些因素還能支撐。

本篇文章的主要任務是告訴你，如何思考，以及告訴你，不必為「金九銀十」的短期思維所左右。比要不要買房子更重要的是，要及時認識到房地產下半場的玩法和遊戲規則可能完全不同。歷史已經跨入新周期的門口，你做的那些過往的春夢該醒醒了。研究歷史很重要，但思考未來一定要超越歷史。再次把英國著名歷史學家保羅.約翰遜的話引用一遍，希望能把很多人從過去的舊夢裡喚醒：

研究歷史，是醫治當代人傲慢氣焰的一劑猛葯。當我們發現我們原以為何等新奇、何等言之鑿鑿的膚淺論斷，原來早已被人類付出的巨大代價不止一次地驗證為徹底的錯誤時，儘管他們可能呈現出無數不同的偽裝，我們才能感覺到羞愧而謙卑！

本文為作者原創，未經授權不得轉載