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2021/12/25
來源|南京樓市觀察
昨天是周六，樓市調控再度出現「半夜雞叫」，且一日三連發。
常州樓市新政連夜出台：公積金二套房首付提高至50%
4 月 8 日晚，常州市人民政府辦公室連夜發文，再次將樓市調控政策升級，公積金二套房首付比例將從 30% 提高至 50%。新政 4 月 9 日起就開始執行。而3 月 28 日，常州剛剛出台住房公積金貸款新政，將公積金二套房貸款最低首付比例從 20% 提高至 30%。
當然，本次調控政策不僅僅只是住房公積金貸款政策的調整。此次調控還涉及土地供應、商品住房供應、住房交易政策、新建商品住房合同備案管理、二手住房交易稅收管理、商品住房價格管理、房地產市場秩序規範、住房保障等八大方面。
據悉，在土地供應方面，除了今年常州市區原先的供地計劃外，還將再新增經營性開發用地 1000 畝。
二手房交易收緊。新購買商品住房（包括二手住房）的，取得產權證后滿 2 年才可上市交易。新購商品住宅的時間以商品房合同網簽備案時間為準。
限制新房備案價格上調頻率。嚴格執行常州市房地產市場調控會議確定的新建商品住房價格備案各項制度，新建商品住房備案價格的調整周期不得低於 2 個月。
附文件全文：
為深入貫徹中央關於房地產工作的決策部署，切實落實住建部和國土資源部《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》的相關要求，堅決打擊炒房行為，促進房地產市場平穩健康發展，現就加強我市房地產市場調控工作提出如下意見：
一、加強土地供應管理。在 2017 年市區供地計劃的基礎上再新增供應經營性開發用地 1000 畝。對已出讓未開工的存量開發用地，督促開發企業嚴格履行出讓合同的約定，儘早安排開工建設。對凡未按約定履行出讓合同、欠繳出讓金、惡意炒作土地和囤積土地的，將依法處置並納入土地交易市場誠信黑名單，2 年內不得在我市參與土地競買。
二、加大商品住房供應。對正在分期開發的項目，政府有關部門要引導開發企業根據市場情況調整開發節奏，推出更多房源，滿足市場需求。在做好有效風險防範措施的基礎上，加快新建商品住房上市供應。
三、調整住房公積金貸款政策。辦理第二次住房公積金貸款（包括公轉商補息貸款）的，首付比例從 30% 提高至 50%。
四、調整住房交易政策。新購買商品住房（包括二手住房）的，取得產權證后滿 2 年方可上市交易。新購買商品住房的時間以商品房合同網簽備案時間為準。
五、加強新建商品住房合同備案管理。已完成合同備案的新建商品住房買賣合同，經雙方協商一致需註銷合同備案的，應向房產行政主管部門遞交雙方同意解除合同的協議和《常州市商品房買賣合同備案註銷申請表》，註銷所涉房源統一在常州市房地產信息網公示，公示時間為 15 天，公示期間不得重新備案。公示期滿后一年內，重新備案的價格不得高於上次合同備案價格。
六、加強二手住房交易稅收管理。全面實施二手住房交易計稅價格評估制度，堅決打擊 " 陰陽合同 "，切實規範二手住房交易稅收征管秩序。
七、加強商品住房價格管理。嚴格執行市房地產市場調控會議確定的新建商品住房價格備案各項制度，新建商品住房備案價格的調整周期不得低於 2 個月。
八、整頓規範房地產市場秩序。加強聯合執法，對房地產開發企業及中介機構囤積房源、捂盤惜售、捆綁銷售、惡意炒作、哄抬房價、虛構價格、變相漲價、價外加價或收取其他費用等違規違法行為，依法從嚴從重進行處理。
九、加強住房保障工作。繼續實施棚戶區危舊房改造，改善群眾居住條件。進一步完善住房保障體系，推進共有產權房和公共租賃住房貨幣化制度，多渠道解決中低收入住房困難家庭、新就業大學生和穩定就業的外來務工人員的住房問題。
本意見自 2017 年 4 月 9 日起施行。
珠海樓市調控升級：涵蓋所有戶型，新購買的房子取得不動產權證滿3年之後才能上市交易
昨日，珠海市人民政府辦公室發布《珠海市人民政府辦公室關於進一步做好我市房地產市場調控工作的通知》（下稱通知），通知稱，即日起，珠海全市範圍內的所有戶型住房，全部納入限購範圍，新取得的不動產權證滿3年之後才能上市交易（轉讓）。非本地戶籍居民在珠購房須有連續繳納5年及以上個人所得稅證明或社會保險證明。
本次調控，要求強化「限購、限售、價格備案」政策。通知規定：全市範圍內的所有戶型住房，全部納入限購範圍；無法提供購房之日前在本市連續繳納5年及以上個人所得稅證明或社會保險證明的非本市戶籍居民，暫停在全市範圍內向其銷售住房。
此外，居民家庭和企事業單位、社會組織等法人單位新購買（本通知發布之日起購買，下同）的住房，須在取得不動產權證滿3年之後才能上市交易（轉讓）。
去年10月6日，珠海執行限購和差別化住房信貸政策，144平方米以上的普通住房並未在限購之列，此次調控將限購範圍擴大到全市範圍內的所有戶型住房。去年非珠海戶籍居民要在珠海買房，須有連續繳納1年以上個人所得稅或社會保險證明，此次調控將年限從1年提高到5年。
珠海市統計局的數據顯示，去年12月珠海新建商品房屋交易登記價格為18253元/平方米，網簽均價為18119元/平方米。而根據去年在10月1日發布的最新百城房價數據，珠海的商品房均價達到18988元/平方米，位列全國第七。
珠海住規建局的相關負責人透露，珠海市房地產市場外向型非常明顯，多年來，非珠海戶籍居民在該市購房比例維持在45%~50%。去年此比例上升接近六成，相當一部分是投資需求。
惠州深夜出台調控新政：9日起新購商品房滿3年才可轉讓
4月8日深夜惠州出台樓市調控政策，限制自4月9日起，新購買的商品住房（含新建商品住房和二手住房）須取得不動產權證滿3年方可轉讓。具體內容如下：
各縣、區人民政府，市政府各部門、各直屬機構，駐惠各有關單位：
為進一步加強對我市房地產市場監管和整頓，堅持「房子是用來住的，不是用來炒的」的定位，確保房價理性穩定，促進我市房地產市場健康有序發展，經市人民政府同意，現就有關事項通知如下：
一、嚴防投機炒作。新購買（新購買是指自本通知施行之日起購買）的商品住房（含新建商品住房和二手住房）須取得不動產權證滿3年方可轉讓。
二、加大商品住房有效供應。已達到預售條件的開發項目，須在30天內到價格主管部門申請價格監製，完成價格監製后15天內到房管部門申請預售許可，沒有按時完成申報工作的，1年內不允許其申報價格監製和申報預售。對已取得預售許可捂盤惜售的，一經發現，將依法依規嚴肅處理。
三、強化價格監製管理。價格主管部門要嚴格按照《惠州市發展和改革局惠州市房產管理局關於進一步規範商品房銷售價格行為的通知》（惠市發改價〔2016〕98號）及《關於明確惠城區仲愷高新區商品房價格申報監製有關工作的通知》（惠市發改價〔2016〕105號）要求，完善商品房價格監製管理制度，引導開發企業理性定價，防止樓盤以明顯不合理的高低價差或選擇明顯不合理的參照樓盤申報監製逃避監管；自本通知施行之日起申報價格監製的樓盤不得以虛假裝修、虛高裝修等變相提高房價，否則將暫停項目的網簽，責令停業整頓。
四、加強網簽管理工作。新建商品房和二手房須納入網簽系統管理，嚴禁「一房多賣」，嚴厲打擊「陰陽合同」等違法違規行為。加大二手房交易資金監管力度，確保資金安全。
五、加強房地產市場監管力度。對於房地產企業在未取得預售許可的情況下擅自進行銷售，捆綁高價車庫銷售，通過虛假廣告誤導購房者，不明碼標價，哄抬價格，另行收取未標明費用，私下收款或以收取渠道費、電商費等形式價外加價，以及中介機構違規代理未取得預售證的房屋，虛假宣傳、哄抬價格、製造恐慌，支付額外費用，偽造社保、納稅、銀行流水虛假證明等行為，依法依規嚴肅查處，並向社會公開曝光，相關信息納入誠信平台；對涉案從業人員記入「黑名單」；對涉嫌違法的企業和個人，依法追究法律責任。
六、嚴厲打擊違規騙貸行為。各商業銀行嚴格貸款審查審批，加強不動產交易合同信息共享，防止虛增房價套取銀行貸款。嚴格審查首付款資金來源的真實性，堅決杜絕「首付貸」。嚴格評估借款人還款能力，防範通過虛假收入證明、虛假流水、虛假交易騙取貸款。
本通知自2017年4月9日起施行。
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如果說近期全國各地的密集調控，那麼最值得單獨拎出來說的一定是我們的首都北京了，作為全國的政治、經濟以及文化中心，北京的一舉一動都可謂是風向標般的存在，也好似全國「一哥」的老大地位，其他城市只能算是「小弟」，那麼看著大哥的眼色行事便是順理成章的了。
咱們先來梳理一下北京近期有關房價的各項政策、動向以及民間聲音：
2月21日，北京第一版供地計劃出台，計劃今年全市供地3900公頃，其中住宅用地610公頃，商服用地310公頃，相比去年的計劃減少了200公頃，引起社會對於北京減少用地會繼續抬升房價的擔心。加之兩會期間市區房價問題的應聲而起，特別是二手房價，漲幅尤為驚人，也反映了市場對於北京供地減少的擔心。
3月份開始，北京周邊開始限購。
3月中旬，關於北大和清華學生也買不起北京房子的帖子，迅速走紅，引發熱議。
然後，從3月17日開始，北京開始了十天九政策的強力度的調控，出台了包括，商住交易改革，學區房改革等多項措施，其政策密度令人驚嘆。並且由住建委、發改委、工商、稅務等多個部門聯合成立了調控專班。
3月29日，住建部召開電視電話會議，在會上公開表示，北京的房地產調控經驗值得各地認真學習。目前北京房地產市場預期平穩、理性，下一步也將堅決遏制房價上漲勢頭。
4月6日，中央兩部委國土部和住建部聯合出了《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知 》：
另外，對於編製各地的住宅用地規劃的時間也提出了明確要求：
2017年6月底前，地級以上城市、地州盟所在地和百萬人口以上的縣（縣級市）應編製完成住宅用地供應中期（2017-2021年）規劃和三年（2017-2019年）滾動計劃，並向社會公布。
結果， 4月7日北京市市政府「秒出」回復，並且在計劃中就原供地計劃做了大規模的調整，住宅供地計劃增加了一倍。根據《青年報》官博以及各大媒體報道：
4月7日北京市政府同時公布《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》和《北京市2017年度國有建設用地供應計劃》，明確未來五年全市計劃供應住宅用地6000公頃、年均1200公頃，以保障150萬套住房建設需求，其中自住型商品房將供地1020公頃、擬建25萬套房。
然而，政府的計劃往往都是和態度掛鉤的，以上各種政策和計劃的出台，正式反映了此番對於房價的控制態度，具體有以下兩個方面：
1、 這個計劃是全國所有城市中住宅用地供應中期規劃中最快的一個，其反應之迅速，可謂前所未有，超乎想象。
2、在4月7日這版供地計劃中，今年全市計劃供應住宅用地達1200公頃，比原計劃翻了將近一倍，用來保障30萬套住房建設需求。實際上，更深層次上說，是糾正了之前的問題，回到了「房子是用來住的，不是用來炒的」正確的政治站位之上。
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要學習北京好榜樣
所以這一個月，當你看到各個媒體都在報道哪哪兒又調控了，或者哪哪兒又加大土地供應了，這正是一個本來對房價聽之任之的政府，正在變成一個反應迅速，下手有力的政府。而這種變化正是政府對待上級要求和精神的領會以及實施。
「因城施策」並不是說對於地方政府就是「完全自主」，北京無疑是為其他各個城市樹立了一個可供學習和借鑒的好榜樣。道理顯而易見：北京都這麼快了，下面誰好意思再拖？——有人說「城市房價控不住，原來有兩層原因，第一是能力問題，第二是態度問題。」
能力不足還可以提高，可是如果是態度問題，你不轉變、不改正，那你的烏紗帽估計就保不住了吧。畢竟北京這樣一個榜樣擺在那兒，就是中央爸爸希望做到的樣子，所以，小弟們接下來務必應該知道怎麼做才行。
南京學北京，加大宅地供應
對於小弟南京，看到大哥北京已經這麼做了，所以下一步學習大哥北京也是勢在必行的，加大調控力度是個大概率事件，出台新的調控政策是個大概率。畢竟榜樣就在那擺著——榜樣是一種壓力，也是一種督促，並且是來自中央的督促。而在宅地供應這一步，幾乎是和北京同步。
6日，住建部發文要求各大城市庫存新房消化周期6個月以下的，加快供地節奏。7號上午，南京土地市場網就掛出2017年第二批土地預公告，此次公告共有18幅地塊。南京響應中央號召加大土地供應，18幅地，橫跨六區！
其中住宅用地12幅、商業用地6幅，用地總面積約99.78公頃。區域橫跨浦口、六合、江寧、河西、城南、城北，其中浦口區5塊，江寧區5塊，六合區5塊，玄武、建鄴、雨花台區各1塊。
其實，早在去年初出台的「寧十七條」也已明確：要科學制定全年土地供應計劃，及時向社會公布，穩定土地市場預期。
在清明假期開始前，南京市發布了2017供地計劃，其中商品住宅用地530公頃，突出江北新區、河西地區等重點發展區域及江寧、溧水、高淳等新興地區。重點加強江寧、溧水、高淳等地區的商品住宅用地供應，計劃供應量達到全市商品住宅供應總量的50%以上。
據悉，2016年南京共出讓84幅地塊共469.4公頃，其中住宅用地63幅，累計出讓面積達到409.3公頃，佔到全年土地出讓規模的87%。與去年相比，2017年南京房地產開發總出讓面積足足多了230.6公頃，相比去年上漲了43.4%。其中住宅用地多了120.7公頃。
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其他怎麼學？
坦誠來說，南京在宅地供應在一塊，和北京相比也算是反應迅速，態度真誠。然而在市場管理方面，對於火爆的市場並未出台很多政策像北京一樣十天九政策的嚴管，要實在說最嚴的地方大概只是讓在南京的外地人又增加了買房難度——一年社保變兩年。
從近期南京開盤潮襲來來看，市場仍然呈現出一幅供不應求的景象。所以南京市政府在接下來的時日里對市場的嚴管應該還會加強。在這方面，南京還有可借鑒北京的地方：
北京：砍掉商住房，要用自住房和租賃房留下「新北京人」
3月份北京有一個非常重要的措施：商住房市場被砍掉！商住房被砍掉，影響有多大？有這樣一組數據，從2012年到2015年，北京住宅類規劃建築面積共計3083萬平米，而商住類規劃建築面積則是2399萬平米。
提一句，商住房是很多剛需的選擇，砍掉了商住房后，剛需怎麼辦呢？原本商住房是什麼人都能買，只要你有錢，這容易導致市場失控。砍掉了商住房，增加商品房（含自住房、純商品房），這種「一減一加」的效果非常大，因為這等於在人口上來了一個置換效果。
另外在增加的住房中，自住房和保障房的比例大幅度攀升，目的是改善現有常住人口的居住需求。相應的純商品房數量並未增加多少，這表明北京不希望因為增加供應而吸引更多人口。
另外就是那些對北京建設有貢獻的年輕人，但是也買不到房，而這些人將能夠從租賃房市場解決居住需求。未來五年50萬套租賃房，這是一個很大的增量。這50萬套的租賃房就等於給想留下的年輕人以希望。
並且隨著2017年底所有房源都接入不動產統一登記平台，產權類住房套數將完全可查，房地產涗會出台，這項收入可能拿出一部分補貼給租房一族，這是成熟房地產市場普遍採取的做法，也就是說即使你買不到房，租房壓力可能也不會太大。
北京的邏輯這樣看就很明顯了：在確保人口長期穩定在2300萬的水平上，努力改善人口結構，給真正為北京建設的年輕人以留下來的希望。
划重點：對於南京來說，下一步很可能會加強對於公租房、廉租房的力度，會有一個更明確的建設目標，並且很可能對非本地戶籍的外地人要開放這塊領域，到時候這對於在南京的外地人不失為是一個好消息。
北京：疏散中心城區人口，加大郊區土地供應
在供地空間布局上，本市將嚴格落實「中心城區、中心城區以外的平原地區、生態涵養區」的區域功能定位，中心城區的土地供應量不高於全市土地供應總量的20%，中心城區以外的平原地區土地供應量不低於全市土地供應總量的65%，生態涵養區土地供應量不高於15%。其中，城市副中心、新城、「三城一區」（即中關村科學城、懷柔科學城、未來科學城和北京經濟技術開發區）等範圍內土地供應量占土地供應總量的70%以上。
划重點：對於出讓土地的區位，北京堅持的是把人向郊區攆的政策，疏散中心城區人口的政策，絕大部分的出讓土地在遠郊甚至是衛星城。雖然南京目前「攆人」政策導向不是很明顯，但是仔細想想之前限購政策剛出的時候，六合、溧水、高淳並不在其列，而且近日掛地中，以江寧、浦口和六合為供地大戶，這樣想來，南京在這方面也是有與北京有心照不宣之處的。
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今後怎麼走？
1、在十九大之前房價還是會穩定，然而根據現在的情況，很大概率上這種結論是不會有什麼變化的，根據新的中央精神，要制定長期的土地供給計劃，並且是彈性計劃，對於房地產市場，土地穩即房價穩。
2、 另外一點就是要關注北京和南京的計劃完成情況，各省級國土資源主管部門要按照「五類」（顯著增加、增加、持平、適當減少、減少直至暫停）調控目標，加強對本地區市縣住宅用地年度供應計劃編製和實施工作的監督指導，如果這個計劃的完成率嚴重不足，那麼意義不大。
3、嚴審拿地資金。各地要建立購地資金審查制度，確保房地產開發企業使用合規自有資金購地。經國土資源部門和有關金融部門審查資金來源不符合要求的，取消土地競買資格，並在一定時間內禁止參加土地招拍掛。
4、嚴查囤地捂盤。嚴格按照合同約定及時開工、竣工，加快商品住房項目建設和上市節奏，儘快形成市場有效供應。對具備預售條件拖延上市、變相捂盤的項目，要嚴肅查處。
5、增加租賃房源。鼓勵房地產開發企業參與工業廠房改造，完善配套設施后改造成租賃住房，按年繳納土地收益。在租賃住房供需矛盾突出的超大和特大城市，開展集體建設用地上建設租賃住房試點。
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房價扛得住嗎？
1、對於一些城市來說，存在政策用力過猛的情況，土地供應可能過大、政策打擊可能過猛，這類城市有可能出現下跌，但會是哪些城市？目前還不好判斷。
2、還有一類城市，本身之前供大於求，房價一直穩定，但2016上漲過猛！目前供應量仍舊很大，未來則有下跌之可能，比如成都、重慶、長沙局部雖然回調幅度不大，但也均有可能出現。
3、雖然對於大部分城市來說，暴跌不太現實，但下跌不無可能！所以對於的房價，其實絕大多數人並不清楚其中的邏輯，只是人云亦云，跟著市場走而已。在市場過去10多年單邊上漲的情況下，很多人更是認為市場會永遠漲下去，這種慣性很可怕。這種慣性一旦到了極致，就是市場反轉的時候。
所以每一個購房者，都應該心裡對這一趨勢瞭然於心！要把握好本次調控之下的購房時機，雖然不用著急了，但亦不可掉以輕心。