地不如舊，衣不如新，可我們還有多少在市區撿漏的機會？

樓妹又來了，還是帶著個話題來的。

最近迷上一部日劇——《東京女子圖鑑》，不甘平庸的女主綾擠入大都市，在不斷地自我懷疑與自我矛盾中，追尋想要的人生。

劇情撇開爛俗的勵志套路，真實演繹著職場精英的百態人生，或趨炎附勢、或奮進前行、或失意落寞、或迷茫無助，總之各有精彩，反而引起人不少共鳴。

而迫使女主掙扎在都市洪流中的最初信念是：東京的機遇比石子還要多。

仔細想想，這樣的現實也不是日本專利。大城市房價多貴、居住多難、空氣多差、道路多堵，抱怨的人不少。

可是，這些地方卻好像仍然自帶吸附魔力，引得本地人據守故地，外地人前赴後繼。

因為繁華所在，意味著城市資源的高度集中，也意味著後續人生更多了一些可能性，這對有高階生活追求的群體，是一種致命吸引。

一二線城市與三四線城市對比是如此，同一座城市的市中心核心地段與外圍組團對比不也是如此？

要不然，也就沒有李嘉誠的那句投資名言了：「地段！地段！還是地段！」

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早在人們對環城四區還沒有概念的時候，置業區域就基本框定在了中心城區，甚至是只看和平、河西、南開三區，因為這些區域是居住板塊與商圈形成較早的片區，也是城市活動更為頻繁的地方，這意味著更多優質資源是集中在這裡的。

近兩年，天津湧現出不少新興居住板塊，中心城區在住宅市場的聲音已經逐漸減弱，置業客群外溢成為地產新趨勢。但其實業內人都清楚，中心城區的低調大有「水分」。

據天津我愛我家發布的數據顯示，7月全市新房市場供應依然環比下降，其中市內六區的供應量只佔10%，同時成交均價環比上漲了14%，中心城區目前基本處於有買無市的狀態。

延伸到土地市場來看，市區未來的市場供應情況可能會更為嚴峻，截至目前，今年土地交易中心共出讓了56宗主要地塊，市內六區只佔了3宗，體量都不算大，最小的一宗地佔地面積還不到8000平方米。

內城置業不再成為主流，不是購房者的普遍選擇，而是迫於市場形勢的無奈，這種無奈不光源於節節攀升的房價、步步緊逼的房貸壓力，更在於嚴重縮水的房量。

「地以稀為貴，房以地為尊」，似乎是地產行業難以撼動的規律。

今年樓市調控可能會導致居民購買力、價格預期、開發商投資能力、庫存等發生變化，卻沒辦法強制截斷住房與土地、住房與城市資源的線性聯繫，只要這層關係在，市場就無法讓中心城區「低調」。

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剛才我們說了房量的問題，現在還是要提到房價，與市區住房稀缺現狀相對應的，就是區域高房價又升了一個，甚至是幾個梯度。

今年河東、紅橋和河北各摘牌了一宗宅地，住宅部分成交樓麵價在28000-42000元/平方米不等，這還不包括個別地塊納入了配建的安置房面積。按一般市場邏輯，開發商要想保本，這三宗地後期房價起碼要定在每平方米5萬-8萬，這還只是市區的次核心地帶。

這真是一個殘酷的現實！未來中心城區的住宅市場，會運用價格門檻，將剛需群體逐漸篩掉，然後把有限的住房配置給改善人群，市區後期的買方市場競爭也將再加速。

往前看是高地價催生的高房價，往後看是二手房市場也在見風調價。

樓妹搜索了近期網站掛出的二手房房價，和平房源均價在58000-89000元/平方米，南開會低一些，均價47000-59000元/平方米，而且房齡普遍較老。

二手樓市門檻都抬得如此之高，新房市場又如何呢？

今年新房定價比較特殊，受制於「3·31」新政之後迅速落實的限價措施，入市新盤現在想定高價，自己說了不算，批下來多少錢就得按多少錢賣。如此，相當於調控方在替購房人划價，倒是給大家置業市區留下點餘地。

比如平山道上即將開盤的金地平山印，周邊房齡稍微新一點的二手房價格，已經飆到61000-63000元/平方米了。而據樓妹打探，預計新開盤價格將會比周邊二手房價格還要低。

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市區置業的餘地留的有多大呢，樓妹負責任地告訴大家，只能用彈丸之地來形容。

前面也提到，目前市區在售的新房項目本就屈指可數，少數幾個有加推計劃的樓盤，也是體量不大、房源有限，完全無法滿足市場，在踮起腳往前看看，卻只能看到市區新房的後繼無力。

去年天津也出讓了不少市區宅地，一些高價地在當時還狠狠刷了把優越感。可是，放到現在歸攏一下，卻發現這些高價值地塊距離項目成形投入市場，還有相當一段距離。

像河東萬東路地塊，和平和田道地塊、大沽北路地塊，南開區的雙峰道地塊、制本廠地塊等，目前都沒有透露具體信息。有些項目只是模糊表明會在下半年開，更多連案名都還沒公布，且得慢工出細活了。

樓妹按正常開發周期估算了一下，購房者想等到大批核心地段新房入市，沒個一年半載的等不下來。現在換房置業阻力加大，換房的緩衝期也被壓縮，這就意味著大部分人賣掉房子買新房，支付不起等的成本。

再退一步，就算等到了房源，誰能保證當時的市場政策還和現在一樣?

所以，對於執著市區置業的購房者而言，現在的處境比較尷尬：「機遇」就是能利用限價政策為自己博一個市區置業的可能，「遺憾」則是市場並沒有提供足夠房源供自己完成這個可能 。

近期平山道的金地平山印傳出即將開盤的消息，樓妹去看了看。工作日下午3點，項目接待中心倒是熱鬧得緊，後來的到訪者還要排隊等待項目銷售講解。仔細研究一下，平山印這個項目的確很能滿足當前市場的饑渴狀態。

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市區置業群體都有一個潛移默化的心態變化：在為住房支付更高成本之後，會跳出居住尺度的限定，轉而就生活資源提出更高追求，來體現不動產的價值。

也就是說，住宅的優質，是從配套、歷史、生態、規劃這幾個維度去衡量的，能夠高度集中這些資源的項目，頗受市場歡迎。

以金地平山印為例進行說明，這個項目是在跑馬場舊址，老天津人應該知道，早些年周邊鳳凰城、天驕園、森淼清華園、格普瀾軒等居住社區，業主的經濟階層和人文素養都在上游，區域內承載了城市的歷史脈絡，人文環境基本已經定性。

居住板塊的歷史優越性成為項目的配套先驅：五大道的發源地，「兩橫三縱」的市級主幹道路網體系，三面直抵城市老牌商圈……

重點是平山印抓住改善客群一個內心訴求，就是佔據市區稀缺的生態景觀資源，私人御花園燕園、天塔湖風景區、水上公園，這些景觀是帶著歷史印記留下來的，對購房者而言，這和後期批建的公園、遊樂場，所帶來的內心滿足感不一樣。

平山印這塊地體量不大，但為了貼合當地的人文景觀，花了大心思在社區規劃上。項目整體是合院式方正布局，洋房、高層產品搭配，用超大樓間距保證視野，輔以四大主題園林豐富景觀層次，預留家庭成員各自的公共活動空間。可以說是用小面積做大設計，來提升居住舒適度和私密性。

外有區域溢出價值作保，內有社區規劃迎合市場，那些較早開始吸納城市資源的核心地段住宅，正在以更強勢的姿態植入市場，這對徘徊於置業苦海中的居民來講，是最後幾根「上岸」的橄欖枝，只是抓不抓得住，就得看運氣了。

最後，樓妹要給平山印打一個硬廣。點擊閱讀原文，打開H5，可以進行意向登記。

好地段好地段好地段，量少，速來！

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