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買「永久居住權」?風險與利潤孰大?慎重!可要想好了啊!

買「永久居住權」?風險與利潤孰大?慎重!可要想好了啊!

法律無時無處不在,把身邊的法律問題琢磨透了,法律知識和技能也就學好了!

當下,房價肯定要漲是一個很顯眼的話題。

由於國家對房地產市場已經採取了及時的必要措施,所以,漲價的勢頭有所減緩。

從我們法律診所幫助市民辦理的法律案件的實踐來看,相信有一些購房者,面對房屋不能過戶的政策鴻溝,已經開始設法繞道了——

請高呼「辦法總比困難多」,「人民是勤勞勇敢智慧的民族」等等口號。

在這些辦法中,比較常見的一種是雙方簽協議,約定:

買方以一定的價款獲得該房的「永久居住權」,

賣方不得干擾權利的行使,

待政策允許時,還必須配合買方履行過戶手續。

「我不要房本,只要鑰匙還不行么?」

這種做法究竟行不行呢?

請注意以下幾個問題:

1.房屋本身是否可以買賣

如果房屋是小產權房,或非法建築,或尚未取得銷售許可證的,則根本就不能買賣。

以及賣房人是不是有資格賣房的問題,例如,夫妻雙方的房,只有一方出面?是不是產權人?等等。

2.合同的效力問題

如果房屋不屬於依法不能買賣的小產權房、非法建築等,據我們觀察,在北京的司法實踐中,合同里明確約定買賣的是「永久居住權」(雖然物權法上還沒有「居住權」這麼一個單獨的權利),且不以房屋過戶為合同主要目的,則一方騰出房屋,另一方付全款並實際入住之後,法院就不會僅僅因為房屋過不了戶而判定這個「永久居住權」買賣合同無效

我們就遇到過買房者被賣房者告,說是房屋過不了戶,而且短期之內也過不了戶,請求法院認定合同無效。這官司一審、二審,法院都認定合同是有效的。

3.合同的風險問題

一方面,合同有效,並不代表合同沒風險

另一方面,房屋不能過戶,「永久居住權」名不正言不順……這些因素都加劇了合同的風險發生可能性

特別是眼下房價迅猛非理性地上漲,

更是人為地催生了買賣雙方的分歧,激發了很多不誠信行為,進而引發了道德風險。

對於賣方來說,本來拿了錢走人,和這房也就沒關係了,合同也就基本上履行完了,也就是個挂名財主。

可當房屋的賬麵價值已經翻了幾倍,十幾倍,甚至是數十倍,挂名財主還能淡定嗎?

如前所述案例,即便法院一審、二審均認定合同有效,買方有永久居住權,但官司一打打好幾年,住著心裡安穩嗎?

更何況,賣方一方現在又開始打合同解除官司了……

先主張合同無效,再主張有效的合同可以解除……

不知道以後還會有什麼幺蛾子呢?!

而且,一旦政策放寬,可以過戶了,如果房價依然堅挺,那麼,很有可能發生原房主高價把房屋再賣給別人,並辦理了過戶。

此時,辦理了過戶的新買房人,是有權要求「永久居住權」人騰房的哦!

【插曲】我們還見過合法買賣的房屋,已經過戶交割清楚了,原賣家還來焊死房門,要求合同之外的補差款呢!!!

4.風險要怎麼消除

這麼大的合同風險,要怎樣才能消除呢?

只要你買了不能過戶的房子,那就必須做好準備,隨時有可能要面臨這種原房主反悔的風險。

訴權是人家的,別人干涉不了。

物權沒轉移,想再賣,隨時可以再賣,別人也干涉不了。

辦法只有一個:

既然是投資,那就全面測算自己的成本與收益。

怕就別買,買就別怕!

在其他地方買房,也是同理。

您在買房過程中碰到過什麼樣的麻煩和困惑,也歡迎留言。

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