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遞件當天賣家突然「反水」?法院:請賠差價!

遞件當天賣家突然「反水」?法院:請賠差價!

房子交易不成,雙方對簿公堂。

近年房產交易賣家「主動違約」終止買賣或「一房兩賣」情況增多

廣州中院:違約方賠償責任應與守約方因違約所受的損失相當

文、圖/廣州日報全媒體記者魏麗娜 通訊員楊曉梅、庄薇、林北征

房屋遞件當日遭賣家反悔,只好另購同一小區類似戶型房子,時隔三個月,各項費用多花了40萬元。一怒之下,買家將毀約的賣家訴上法庭。這起典型的賣方不誠信違約致買方損失的房屋買賣合同糾紛案日前在廣州中院二審,由廣州中院王勇院長主審,當庭主持雙方達成調解協議,除返還定金5萬元、賠償違約金12.5萬元外,賣家還要支付10萬元房價差。

據了解,近年來出賣人「主動違約」終止買賣或「一房兩賣」情況增多,二手房買賣合同糾紛首超一手房。「目前廣州中院對同類案件的處理原則是,在對房屋差價的損失計算時,違約方承擔違約賠償責任應與守約方因違約所遭受的損失相當。」廣州中院房產庭庭長鄧娟閏表示,通過司法裁判過程和裁判結果引導、形成守信光榮、失信可恥的良好社會氛圍,引導各類因誠信缺失引發的房地產糾紛矛盾能通過司法渠道得到妥善解決。

買家:遞件當天賣家不賣了

2016年8月11日,房屋買家阿峰(化名)經中介公司介紹,與賣家華姨(化名)簽訂了《房地產買賣合同》,就華姨名下一處位於廣州天河區、建築面積60.8362平方米的房產達成買賣協議。雙方約定:房屋總價125萬元,定金5萬元,首期樓款(不含定金)33萬元在成功遞件當天由買方直接支付賣方,樓價餘款銀行按揭。

簽合同當天,阿峰向華姨支付了購房定金5萬元。為湊齊購房款,阿峰在8月31日將自己位於增城的商品房賣掉;一邊向銀行申請辦理按揭貸款,在9月28日得到了銀行的《個人二手住房貸款承諾函》。

三個月後,即2016年11月3日,雙方依約到房管部門辦理遞件手續,誰知華姨突然臨場變卦,理由是中介經紀人沒到場且阿峰不同意先支付首期款再辦遞件,雙方不歡而散。次日,阿峰向華姨發出《律師函》,要求華姨在11月8日前協助其辦理房屋的遞件手續,但至11月15日,華姨直接以阿峰無能力付款為由拒絕出售房屋。

起訴:索賠房價差額30餘萬元

自己的房子賣了,交了定金的房子卻遭賣家毀約。11月25日,阿峰找到一套與華姨同棟樓、面積約69.2平方米的房屋,以168萬元總房價買下。短短三個月時間,購房款就多花了幾十萬元。一怒之下,阿峰提起訴訟,請求判令原賣家華姨承擔違約責任,返還定金5萬元,支付違約金12.5萬元,賠償房價差額損失30.5萬元以及中介費、按揭貸款代理費、律師費等60200元。

一審:被告違約 判賠27.5萬

一審法院認定,雙方簽訂的合同依法有效,被告拒絕履行合同依據不足,已構成根本違約,原告有權要求被告承擔違約責任。被告應將原告已付的定金5萬元退還。

此外,被告逾期辦理交易手續,原告有權要求被告支付總樓價10%的違約金。因原告已充分舉證其在被告拒絕履行合同當月即2016年11月25日向案外人購買了與案涉房屋同棟的房屋,房屋價格相比案涉房屋存在較大差額,原告確實存在實際損失,故對原告要求被告支付違約金125000元的訴訟請求,法院予以支持。

關於原告要求被告支付房價差額損失305000元的訴請,一審法院認為,因房地產交易價格受多種因素影響,加之已判令被告支付違約金125000元,足以彌補被告的部分實際損失,故根據公平原則,酌情判令被告向原告支付房價差額損失150000元。

一審判后,華姨不服上訴。

院長主審:被告承認違約接受調解

讓華姨意外的是,本案二審由審判長兼主審法官廣州中院院長王勇和另外兩名資深法官組成合議庭進行開庭審理。

7月28日上午9時,審判長王勇敲響法槌,庭審開始。

二審庭審緊緊圍繞兩個爭議焦點開展:一是華姨是否應當承擔案涉《房地產買賣合同》解除的違約責任?二是若華姨應當承擔違約責任,損失賠償額如何確定?

上訴人華姨堅持認為,她懷疑買家在交易過程中沒有能力付款,故不配合買家辦理遞件手續,卻並未提交新的證據,並聲稱自己在合同前後對很多細節都不懂。

當法官徵詢雙方當事人是否接受調解時,上訴人華姨態度急轉,承認自己違約,「再也不想因為這件事情而煩惱」,表示願意接受一審返還定金和賠付違約金,但對一審判賠的15萬元房價差額期望調整為10萬元。

在法庭主持下,經過幾輪磋商,該調解意願得到阿峰一方的同意,雙方當事人當庭簽署調解協議書。

焦點:如何確定房屋差價損失

庭審結束,審判長王勇接受記者採訪時表示,本案系房屋買賣合同糾紛,一審判定中屬於典型的在買賣中不誠信的單方違約情形,社會關注度高、影響範圍廣。

王勇介紹,該類型案件的處理,通常存在兩大爭議焦點:一是對違約責任的認定,二是違約責任的損失賠償額的確定。前者屬於事實認定的層面,個案有別,應具體案情具體分析。而後者有關損失賠償,尤其是房屋差價損失是否屬於損失賠償的範圍,如何確定差價損失賠償的金額問題,目前在全市司法實踐中仍存在不同的處理方式。

據了解,在司法實踐中,就房價差損失賠償金額的確定問題,一般情況下雙方合同有約定的從約定,沒有約定或當事人不能協商的,由法院向當事人釋明后,委託有評估資質的專業機構對房價漲跌情況進行評估鑒定。

本案具有特殊性,當事人雙方在一審中沒有申請評估,但是買方在賣方明確拒絕出售房屋后不久另購房屋,且房屋位於訴爭房屋的同小區,面積相差不大,故二者價格具有一定的可比性。原審在剔除房屋面積、朝向、樓層方面等差異因素后,酌情確定買方實際產生的損失。這樣的處理原則既合法有據,也節省了當事人不必要的評估費用支出,避免了因評估時間過長而增加當事人的訴訟成本的發生。

「本案合同是雙方當事人在平等自願協商一致的基礎上達成的對涉案房屋買賣的合意,並簽訂了書面合同,雙方均應誠信履約。」王勇表示,經庭審主持調解,雙方當事人自願達成調解協議,是對其自身民事法律權利的合法處置,不僅有利於案件糾紛的化解,促進雙方當事人相互諒解,而且有利於案件的執行,真正實現案結事了。

數據分析:

二手房買賣糾紛首超一手房

以本案為典型案例,類似二手房買賣合同糾紛近年來在廣州各區呈現明顯上升趨勢。據廣州中院司法大數據統計,2013年至2016年,全市基層法院受理的商品房預售合同糾紛一審案件數量分別為3217、4587、3570、3197件,受理商品房預售合同糾紛以外的房屋買賣合同糾紛一審案件數量分別為:2749、3290、2229、3631件。可見,二手房買賣合同糾紛佔據房地產案件較高比例。

從2016年開始,二手房買賣合同糾紛案件數量首次超出商品房預售合同糾紛。今年廣州各區二手房買賣糾紛又有明顯上升。今年上半年,除白雲、海珠、越秀、南沙四區負增長外,增城、天河、荔灣、番禺、花都、黃埔、從化七區皆出現較大增長。

法官說法:

違約賠償應與守約方損失相當

據廣州中院房地產審判庭庭長鄧娟閏介紹,近年來,因房價波動較大,出賣人「主動違約」終止買賣或「一房兩賣」情況增多,二手房買賣合同糾紛呈現增多趨勢,包括拒不履行、遲延履行、限購限貸無法履行、一房數賣、借名買房、處分共有房產、連環買賣、戶口糾紛等。且涉及法律關係繁雜,除了買賣關係之外,通常還間雜有居間關係、租賃關係、數個買賣關係、共有關係、借名關係、抵押關係、代理關係等。

「目前廣州中院對同類案件的處理原則是,在對房屋差價的損失計算時,違約方承擔違約賠償責任應與守約方因違約所遭受的損失相當,即因為房價漲跌而違約的,違約方應承擔的損失不僅包括直接損失,還包括守約方可得利益損失,比如房屋漲跌所造成的差價損失。」鄧娟閏表示,此次審判活動,由院長擔任審判長,開庭審理房地產複雜案件,就是倡導「失信受懲、守信受益」的辦案導向,法院要通過司法裁判過程和裁判結果引導、形成守信光榮、失信可恥的良好社會氛圍,引導各類因誠信缺失引發的房地產糾紛矛盾能通過司法渠道得到妥善解決,促進廣州房地產市場的有序健康發展。

新聞背景:院庭長審案成常態

司法責任制改革以來,院領導辦案在廣州中院已是常態。2016年至今,院庭長辦結案件5776件。其中,2016年全年辦結案件3098件;2017年1~7月辦結案件2678件,佔去年全年院庭長辦結數的86.44%。根據改革要求,院庭領導不僅要辦案,還要重點審理「重大疑難複雜案件」,發揮院庭領導辦案的指導示範作用。

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