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【月度金牛 | 第3期】房企戰略史詩之一:行業周期與戰略節奏

【月度金牛簡介】

為讓讀者更深入了解房地產板塊上市企業,億翰智庫將在每月8日、18日和28日重磅推出「月度金牛」系列企業研究報告,每次將深度解剖1家房企,並逐步覆蓋所有在內地從事房地產開發業務的上市企業。旨在從億翰所擅長的戰略視角,對上市房企進行更為專業的研究分析,為讀者甄別企業優劣盡一份綿薄之力。

本文作者/ 張化東 李婷婷

目錄

引言:行業周期新趨勢——整體變動趨穩、不同能級城市分化

(一)價格周期顯著,城市趨於分化

(二)地價整體上升,波動頻繁發生

(三)避不開的周期,行業興助企業興

上篇:金地集團——5年的沉寂與再次復興

(一)慢兩步已慢於行業巨頭

1. 09年行業回暖時慢一步

2. 12年行業回暖時慢一步

(二)困局:土地投資節奏

1. 拿地滯后,銷售受困

2. 推出剛需,利潤率下降

(三)破局:三招制勝突破千億

1. 拿地避免追高,權益佔比降低

2. 土儲結構豐富,周轉效率提升

3. 客戶人群細分,產品結構改善

(四)二次復興:17年上半年已重回前十!

1. 銷售額已進前十,全年銷售看好

2. 融資能力強,發展後勁充足

下篇:世茂房地產——眼下是最好的時代

(一)發展中難免有低谷

1. 世茂房地產與世茂股份,同業競爭困擾

2. 第8到第16,特殊的兩年

(二)2011-2014年:繁榮下的危機

1. 銷售額翻番,衝進企業TOP10

2. 猛進三四線,土儲結構錯位

3. 土儲點多面廣,盈利能力中等

(三)2015-2016年:去庫存與降槓桿

1. 優化區域布局,回歸一二線

2. 優化債務結構,凈負債降10%

(四)2017年:力破千億的關鍵年

1.標杆項目改造升級,內部同業競爭緩和

2. 17年已售451億,期待下半年突圍

結語:房企發展從未脫離土地端

(一)整體失衡:企業戰略節奏與行業周期同步

(二)結構失衡:企業戰略布局與行業周期異質

引言:行業周期新趨勢——整體變動趨穩、不同能級城市分化

自2008年以來,房地產行業進入到新的發展階段,房地產企業競爭由野蠻生長轉化為專業能力之間的比拼。與所有行業一樣,房地產行業也有周期性,同時,房地產行業周期往往與宏觀經濟情況緊密相關。往往那些具備前瞻性戰略眼光、跟上行業發展的企業才能獲得市場紅利,換而言之,房企戰略節奏與行業周期相適應,才能發展壯大。

價格周期顯著,城市趨於分化

分析2009年至2017年間70個大中城市新建商品住宅價格指數,商品住宅價格經歷了三個階段的波動,一是2009年至2012年期間,二是2012年至2014年期間,三是2014年至今。

相較於前兩個階段,2015年以來的價格上漲呈現更為明顯的分化趨勢。一是價格指數環比變動轉折點的差異,一線城市價格指數環比增加時間早於二線城市,二線城市又早於三四線城市;二是價格指數變動幅度差異,一線城市環比變動遠高於二線及三四線城市。行業還是那個行業,市場還是那個市場,而市場內部已悄然發生巨變,房地產市場按照不同能級城市被劃分為一線城市市場、二線城市市場與三四線城市市場。

圖表:2009-2017年70大中城市新建商品住宅價格指數(分能級算數平均)

地價整體上升,波動頻繁發生

2009年以來,所有城市地價均呈現上升趨勢,其中一線城市地價上升最為顯著,二線次之,三四線增加最少。單就價格來看,雖然一線城市地價大起大落、波動較為頻繁,但仍不能阻礙其強勁的增長勢頭,2017年6月,一線城市推出的樓麵價均價已高達10841元/平方米,約為2009年6月的4倍,為地價最貴的市場。因此,能否在地價波動中把握好低點成為決戰一線城市的關鍵因素之一。

避不開的周期,行業興助企業興

由於涉及資金量大、產品開發周期較長,行業周期對於房地產企業十分重要,順應周期發展,與市場需求發展步調一致的企業往往發展較快,而違背市場周期的企業往往面臨更多阻礙,換言之,行業興助企業興,行業興、企業不一定興。

上 篇

金地集團——5年的沉寂與再次復興

註:金地集團旗下有住宅業務及商業地產業務,分別由金地集團(600383.SH)、金地商置(535.HK)專業化運營,本文下文所指金地集團(600383.SH)僅指住宅業務。

慢兩步已慢於行業巨頭

··· 略 ···

困局:土地投資節奏

··· 略 ···

破局:三招制勝突破千億

金地的轉機出現在2014年以後,主要是三招制勝,一是新增土地儲備權益佔比明顯下滑,通過低權益拿地分散風險、輸出金地品牌;二是新增項目大小及容積率更適合企業自身情況,同時企業的周轉效率提升;三是產品線跨度擴大,產品指向人群更為廣泛。以上三點有力推動著企業的規模擴張。

1. 拿地避免追高,權益佔比降低

以往金地拿地都追高,市場越火投資力度越大。而在前所未有的市場高點2016年,金地新增土儲僅同比增加19%,這一次,金地沒有瘋狂拿地,而是出乎異常的冷靜。拿地少會影響金地投資開發嗎?答案是否定的!截止2016年底,金地總土地儲備已達2950萬方,是金地土儲面積的最高點,完全能夠應對未來3至5年內的發展。

圖表:2014-2016年金地拿地情況

除了沒有追高,每年新增土儲的權益佔比也在下降。2009年至2016年,金地新增土地儲備權益佔比整體呈現下降趨勢,而權益佔比真正的下降始於2014年,2015/2016年兩年,整體新增土地權益佔比下降到50%以下,有效降低了土地成本。

2. 土儲結構豐富,周轉效率提升

這裡的土儲結構主要分析土儲的容積率構成,2014年至2016年,金地拿地容積率更小,相對於2012/2013年加推剛需項目,對於擅長打造豪宅的金地而言,中高端項目其實更有利。

2008年以來,金地存貨周轉效率一直在增加,2011年之前,由於企業專註於中高端項目,存貨周轉率一直低於行業平均。2011年以後,金地存貨周轉率增加顯著,2013年後開始超過行業均值,2016年存貨周轉率達到52.4%,處於較高水平,體現了其經營能力的提升。

圖表:2009-2016年金地集團與行業平均存貨周轉率

3. 客戶人群細分,產品結構改善

拿地成本高一定程度上倒逼了金地做好產品,好產品體現在兩點:一是產品的價值符號,雖然產品集中在中高端,但是產品系列豐富,同時每一個產品系列的風格均有所不同;二是產品本身,金地項目建築精細,客戶口碑較好。

以低權益拿地降低高價成本、分散風險,同時土地儲備結構更理性、存貨周轉加快,配合產品線的優化改善,同時乘著市場暖風,金地終於在2016年成就千億企業,雖然這是金地的重要轉機,但重造輝煌仍需2017年再努力。

二次復興:17年上半年已重回前十!

1. 銷售額已進前十,全年銷售看好

2017年6月、7月,金地集團銷售金額分別為702億、782億,均排在房企銷售榜第10位。據企業2016年報披露,2017 年,公司計劃新開工面積約 600 萬平方米,計劃竣工面積約 550 萬平方米。作為一家穩健發展的企業,金地雖非高歌猛進,但也總能在穩定發展中給人以驚喜。

2. 融資能力強,發展後勁充足

金地在負債方面一直保持較為保守和穩健的策略,換而言之,企業一直具備較為充裕的槓桿空間。此外,金地融資成本較低,2014年至2016年融資加權平均成本直線下降,2016年融資加權成本為4.52%,融資壓力較小。

金地土地儲備已經到位、產品還在不斷優化,同時,金地還能融資、還有充足的發展後勁。2017年,排進年度房企top10,金地已十拿九穩。

下 篇

世茂房地產——眼下是最好的時代

··· 略 ···

❀ 重要說明 ❀

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億翰股份

房地產戰略服務領域領導者,專註於為房企提供發展戰略、運營策略顧問服務,已成為60%以上百強房企的顧問夥伴。

在行業多變時代,企業諮詢模式轉型之秋,億翰股份始終堅持以企業研究為抓手,專註於行業發展周期、企業運營模型和城市投資風險的研究探索,以求為房企在快速擴展、價值提升的道路上盡一份綿薄之力。

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