調控政策開始發威！ 北上廣深該不該賣？！

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政策開始發威

最近，新的住建部部長王蒙徽開始任職。估計國土部部長也快更新了。

可以預期，各省會進一步落實中央調控房地產的文件。

近日，河南省住建廳發文，鄭州新房備案價不得高於去年10月售價，地級市不能高於今年4月份價格。

關於限價令，其實很多城市都出台了。

大多是在備案價上設置紅線，一般是不能高於周邊均價，以及該樓盤前期開盤價。

很多人知道限價的結果是，新盤價格低於周邊二手房價格，然後是遭哄搶，需要找關係買房，還有一個現象就是出現陰陽合同，裝修、車位捆綁銷售。

但並沒有充分評估限價，對房價的深度傳導效應。

鄭州有樓盤開盤，一年的時間了，沒有漲價，但如果按照市場價開盤，就至少是漲了40-50%。

這個差價，確實是購買者得了實惠。所以調控，真的是給剛需上車的機會。也一定會有這個機會的，不要認為調控沒用。

房企為什麼沒漲價？其實也不是房企自己有錢不想賺，而是在限價令下，即使你備案可以更高，但是你賣出去了，也不給你網簽備案，就會對你的回款，資金鏈構成影響。

因為銀行按揭貸款，必須要等房子網簽之後，才會給你放款。

如果不能網簽，房子賣了也沒用，貸款的那部分錢收不到。

所以才會迫使開發商按照政府指導價格開盤。因為一個房企盤子大了，想要快速周轉，必須保證現金流。

也許你會說，表面上是降了，但捆綁銷售車位，裝修，還不是一樣嘛。

這種情況確實很普遍，房企不願意錯過任何一杯羹。

但是，持久不了，總有開發商不按這個規則出牌，那就會直接打亂了市場的節奏。

鄭州、天津都有開發商規規矩矩，低於市場價20%多賣房。

2

新房火爆，二手房難賣

很多人懷疑調控，認為限貸、限購、限價甚至是限售後，市場還是很火爆。

但你只看到了新房市場的喧囂，沒有去二手房市場試探行情，二手房好不好賣，才是決定你未來房子好不好變現的關鍵因素。

比如杭州，新盤價格是壓下來了，城東、城北、濱江區域除了5+的豪宅，其他以拆遷戶為主，基本也是要找關係才能買到。

有位讀者告訴我，按照我的意見，她在5月底賣了城東核心區域一套94年的老破小，單價31500，四月開始掛牌，看房的人很多，但是誠心想成交的還是少，最後也是拆遷戶接的盤。

現在價格雖然還沒怎麼鬆動、但是跟中介了解到，6月份之後，買家明顯少了，而且現在放款速度太慢，商業貸款兩個月才能下來。

據她說，現在二手房房源少了，價格也沒漲了 ，她自住的城西某小區，三四月掛高價賣的幾套房子基本都撤下來了，價格高了沒人看，也有朋友掛了半年了還沒成交。

通過限購限貸后，還是有很多需求被限制住了，還有部分開始觀望的，市場上總的需求肯定是在減少。目前還在搶房的，很多是因為拆遷必須買房的人，等他們的需求釋放后，相信市場將歸於平靜。

又比如武漢，現在新房還是很火爆，三環外的樓盤開盤秒光，而且還要給銷售人員幾萬塊的好處費，才能保證選到房，幾千人搶幾百套房子，恐慌心理，跟瘋了一樣，完全沒有理智了。

但你去二手房市場看看，有這麼吃香嗎？武漢二環內這一輪價格翻倍，現在成交量很低。

有武漢的投資客告訴筆者，從2月份開始，放盤就不太好賣了，成交很慢，需要低於市場價才能成交。而另一個業主告訴我，他去年10月份掛牌到今年5月份才賣出去，算是賣在了高點。

現在限價后，給購房者一種心理，新房比二手房便宜，買到就是賺到。

這在深圳也是一樣，華僑城新天鵝堡昨天開盤，均價12萬/平米，比一年期的13.2萬均價，降了10%，因為降價了，比二手房便宜，所以基本上賣完了，一套至少都是上千萬，都是有錢的主在買。

現在新房買到你認為是賺到了，但短期你能變現嗎？等你2年後想變現時，市場成交量又上來了，新房不斷限價，二手房就賣不起價，也賣不出。

新房火爆，二手房難賣時，就已經顯現出市場拐點快要來了。

當然，自住就另當別論了，筆者針對的是希望短期升值的投資者。

3

房產投資的指標

靜態租賃回報率：年內租金收益與售價的佔比，根據當前租金回報，選擇投資時機。

這個可以理解為，我們所說的租售比。有人問，如果只考慮收租過日子，投資哪裡的房產好呢？

我們看下以下25個城市的靜態租賃回報率。這個排行榜可以解答你的問題。房價漲幅最快，房價最高的一線城市，只依靠租金要血賠的。

但實際上，過去一年，我們經歷了一波大牛市，只看靜態租賃回報就確定在哪個城市投資，太不現實了。還要考慮到房價上漲的問題。

這個時候，我們必須考慮另外一個指標：5 年租賃後轉售回報率。

指 5 年內持有物業並出租，於第 5 年末出售物業可獲得的回報率，包含租金回報和房產增值兩部分收益后測算得到的回報率。根據轉售回報，判斷最佳轉售時機。

5年，是一個投資者很好的參照指標。一般短持的投資者，房產很少超過五年。主要原因是：新買入的商品房，在5年內是增值最快的；二手房房本持有滿五年再售免個稅；按照房價周期，5年大概能經歷一個牛市和熊市的波動；現在2年限賣，5年限售的調控政策是主流……

三四線城市的房產持有者，建議5-10年置換新房/次新房保值。

通過5年租轉售回報率的指標，我們能看到哪些城市是通過房價上漲+租金的雙收益保值的。

4

未來的投資趨勢：長期出租

與過去 5 年租賃後轉售回報率水平相比，未來 5 年租賃後轉后回報率將繼續下降，未來，隨著房地產市場的調整，轉售收益將回歸理性，轉售回報率將與長期租賃的回報水平趨於一致。

這裡有個很好的例子。香港。北上深未來的房價情況，可以對標香港。

這裡引用的是2016年的數據，僅供參考。

豪宅：

上海CBD地塊，地段相當於香港的上環/中環。步行12分鐘到陸家嘴金融街。1260平方呎（建築面積），購房成本1200萬元，租金收入17000元，租金回報1.7%。香港上環，步行12分鐘可到中環，兩房單位785平方呎建築面積（實用639平方呎），購房成本980萬元，租金收入30000元，租金回報3.67%。

學區房：

上海浦東核心地塊，從幼稚園、國小到中學都是市級重點/示範學校，名校林立。1100平方呎，購房成本1200萬元，租金收入11000元，租金回報1.1%。香港西半山地塊。臨近聖士提反女校和聖保羅書院，靠近香港大學。567平方呎建築面積（實用面積348平方呎），購房成本700萬元，租金收入18000元，租金回報3.1%。

改善：

上海浦西內環，出門有兩條捷運，950平方呎，購房成本550萬元，租金收入6800元，租金回報1.48%。香港將軍澳，捷運上蓋，兩房，建築面積710平方呎（使用面積548平方呎），購房成本660萬元，租金收入18500元。租金回報3.36%。

所以，最終級的指標是：長期租賃回報率。租金增長情況下，長期出租物業可獲得的租金回報，可判斷長期的租金收益。

為了補充觀點，站長又挖到了2016年統計的數據。雖然商鋪寫字樓賺的多，但坑也多。對我們老百姓而言，還是老老實實買住宅的好。

各類物業歷史 5 年租賃後轉售回報率

2016-2021年租賃後轉售回報率預測

買房投資的公式：

正確標的+量力而為的槓桿+租金的現金流回報

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