為什麼被稱為「下一個恆大」？中國金茂以半年114%凈利增幅給出答案

如果要選出2017年上半年最受關注的內房股，金茂（00817）一定在備選之列。

從今年1月3日至8月8日，金茂的股價從2.00港元漲到3.48港元，漲幅達74%。受公司高層增持消息影響，公司盤中股價甚至在6月19日一度創下近9年新高，也難怪有人稱它為內房股中的「下一個恆大」。

圖片來源：富途證券

8月8日，金茂發布了上半年業績。公司於2017年上半年實現收入178.37億元人民幣(單位下同)，同比增長104%；凈利潤24.99億元，同比增長93%；若扣除投資物業公平值收益(已扣除遞延稅項)，凈利則為22.15億元，同比增長114%；基本每股收益23.42分；擬派發特別中期股息每股8.17港仙。

不過由於公司在公布業績之前早已發表盈喜，靚麗業績並未對公司當天股價帶來拉升。截至8月8日收盤，金茂報3.48港元，跌4.40%，成交量為5694.8萬，成交額達2.01億。

下半年，這隻明星內房股還有上漲機會嗎？

上半年凈利潤同比增長93%

對於收入有所增長，公告稱，主要系公司城市及物業開發項目的收入較上年同期增長所致。上半年，城市及物業開發收入158.18億元，同比增長127%。商務租賃及零售商業運營則同比增長6%。

上半年，公司城市及物業開發業務簽約與回款分別達約241億元和236億元，同比增長16%和46%。截止至2017年6月30日，城市及物業開發板塊已簽約未交付結算的金額累計為496億元。此外，集團在2017年以來獲取的土地儲備規劃建築面積合計約為515萬平方米。

智通財經APP從公告中獲悉，上半年公司城市及物業開發收入約為人民幣158.18億元，較上年同期增長127%，主要源自長沙梅溪湖國際新城土地一級開發項目交付結算及銷售物業完工交付結算金額較去年同期大幅增長；商務租賃及零售商業運營收入與上年同期基本持平；酒店經營收入較上年同期增長12%，主要源自2015及2016年新開業酒店經營業績快速提升。

其他收入主要包括上海金茂大廈88層觀光廳、物業管理、樓宇裝修等地產相關業務的收入，較上年同期增長48%，主要由於來自外部客戶的樓宇裝修及物業管理的收入增長。

而截至2017年6月30日止六個月，該集團其他收入和收益約為人民幣10.419億元，較上年同期約人民幣7.188億元增加45%，其主要在於集團委託貸款及銀行存款所產生的利息收入較2016年同期增加以及本期出售子公司收益所致。

值得注意的是，金茂在2017年3月31日收購了福州金輝融欣房地產公司的40%權益。

根據公告，福州融輝同意以零對價出售而廣州金茂同意收購福州金輝融欣房地產有限公司（金輝融欣）40%的權益，福州融輝亦平價轉讓其對金輝融欣享有的債權人民幣17.104億元及該債權項下應計利息人民幣6461511.11元予廣州金茂。於該交易完成後，廣州金茂持有金輝融欣40%權益，金輝融欣不會成為廣州金茂的附屬公司。

土地、現金儲備依然充足

2017年1-6月，國內商品房銷售面積同比增長16.1%，增速較2016年全年下降6.4%；商品房銷售額同比增長21.5%，增速較2016年全年下降13.3%。2017年上半年，房地產行業政策整體延續分類調控、因城施策的主基調，一方面繼續支持高庫存的二線和三四線城市去庫存，並支持居民自住需求的改善；另一方面，一線城市和熱點二、三線城市密集出台以「限購、限貸、限價、限售」為核心的緊縮調控措施，房地產信貸政策同樣收緊。

在信貸收縮和「四限」調控密集出台的形勢下，2017年上半年房企銷售業績整體依然維持較高水平，房企規模排名門坎逐漸提升，整體集中度明顯增強，行業優勝劣汰趨勢愈加明顯。

興業證券曾在其研報中提到，金茂的核心競爭力在於能在重點城市獲取土地以及開發具有差異化和有溢價能力的高端產品。

在土地獲取方面，2017年上半年，金茂成功獲取南京河西區南部魚嘴金融集聚區地塊、蘇州市高新區81號及82號地塊、北京麗澤金融商務區D07-08地塊、成都武侯新城地塊、上海虹口北外灘78號地塊等。集團在2017年以來獲取的土地儲備規劃建築面積合計約為515萬平方米。

除了南京河西魚嘴金融集聚區地塊、上海虹口提籃橋HK322-01地塊，2017年以來集團獲取的主要儲備項目還包括:

除此之外，公司手上的現金也十分充足，由去年同期的123.30億元增長181.25億元。

智通財經APP了解到，金茂在7月取得物業簽約銷售額人民幣33.187億元，簽約銷售建築面積12.6萬平方米。

除此之外，金茂還給自己定下了580億元的2017年銷售目標。其中510億元為物業銷售，70億元來自土地一級開發。

截至2017年7月31日止七個月，金茂已累計取得物業簽約銷售額274.27億元，累計簽約銷售建築面積125.37萬平方米。此外，於2017年7月31日，集團已錄得已認購（未簽約）物業銷售金額共計人民幣13.369億元。

股權結構穩定

目前公司第一大股東持股比例超過 50% ，前三大股東持股比例合計 70.68% ，可見公司股權結構穩定，這通常被認為是公司長期穩定持續發展、保證業績穩定高速增長的有效前提。

從股權結構上看，公司的主要股東為中化集團公司，持股比例為 53.96%。中化集團公司（簡稱「中化集團」）成立於 1950 年，是國務院國有資產監督管理委員會監管的國有重要骨幹企業，主業包括能源、農業、化工、地產和金融五大板塊。中化集團是全球 500 強企業，2015 年位列 105 位。

智通財經APP了解到，中化集團是 21 家獲准發展房地產業務的國企之一，同時是 6 家獲准將酒店業務作為企業主營業務的國企之一，金茂是中化集團旗下房地產和酒店運營的旗艦平台。此外，中化集團旗下大量工業用地，或為金茂未來土地儲備提供蓄水池功能。

值得注意的是，中化集團公司擁有中化股份有限公司98%的股份權益，而中化股份有限公司擁有中化香港的全部股份權益。

此外，公司 2015 年通過增發引進了新華人壽保險，持股比例為 9.94%，險資作為長期財務投資者，有利於公司股權結構的長期穩定。其他重要股東包括新加坡 GIC，持股比例為 6.75%。

目前公司的高級酒店業務已經單獨分拆上市，名稱為金茂酒店，上市代碼為06139，公司持股比例為 66.53%。

從估值上看，目前公司市值為371.485億，PB為1.05倍，靜態PE為13.181倍，可見公司後期依然有大幅上升空間。

7月16日，滙豐證券發表報告，上調金茂目標價，由2.9元調高31%，至3.8元，維持「買入」評級。

匯證表示，將金茂每股資產凈值預測上調，反映新購入土地儲備，亦預期股價較資產值折讓幅度將收窄至55%，同時將集團明年及後年盈利預測分別上調2%及6%。匯證認為金茂合約銷售動力明顯改善，管理層回購股份，反映對前景有信心。