2017年上半年北京住宅市場下滑 豪宅市場創佳績

2017年已經過半，北京房地產市場也有了新的走向。據克而瑞北京機構數據顯示，6月份北京商品住宅成交均價保持平穩，成交套數卻僅為2384套，創5年以來歷史最低，142.2億的成交金額也創2017年以來新低。

無論機構數據，還是市場環境，都昭示著北京樓市正處於下行周期。市場下行之際，有的項目舉步維艱，售樓處門可羅雀；有的項目迫於壓力，開始減配軟硬體，平衡成本……

市場調整，經營困難，誰都不可否認。馬雲曾經說過：「不是實體經濟不行了，是你的實體經濟不行了。」包括房地產市場在內的任何行業，都有處於低谷的時候，但再糟糕的環境都有盈利的企業，關鍵還是在於如何去適應市場環境，並不斷挖掘升級自身優勢，尋得破局之機。

與商品住宅數據的「跌跌」不休相比，2017年上半年北京豪宅市場，可謂砥礪前行，又創佳績。據業內權威數據統計，2017年上半年，單價在70000元/平方米以上豪宅成交1484套，同比上漲62%；成交面積24.98萬平方米，上漲23%；成交均價89057元/平方米，下降2%；成交金額222.45億元，上漲21%。

據了解，與其他物業類型相比，2017年上半年，北京豪宅市場表現可圈可點，代表北京頂級豪宅的北京壹號院、萬柳書院、合生霄雲路8號都有不錯的表現，其中總價超過5000萬的北京壹號院和萬柳書院分別實現了8套和18套的成交量。而近期，位居東四環的合生·霄雲路8號，在三天內，連續銷售出兩套億元級別的豪宅，表現可謂十分搶眼。

豪宅市場的出彩表現既在情理之中也在意料之內，易居智庫研究中心總監嚴躍進認為，豪宅自身的特徵決定了其市場表現：「一方面，頂豪不依賴信貸政策；另一方面，頂豪產品的銷售節奏較穩定，以實現最大盈利空間為目的，並不追求成交量。因此，頂級豪宅的投資價值並不會隨政策而頻繁波動。」

實際上，豪宅備受關注和熱捧，更深層次的原因在於，頂豪產品被高凈值人士認為是最具保值性的資產配置。諾亞財富指出，經歷去年樓市新一輪上漲后，計劃增配房地產資產的高凈值人士佔比從14.6%升至22.7%。

不僅如此，目前的高凈值人群數量非常可觀，並且在未來還有大幅增長的可能。據《新世界財富》預測，有賴於科技、媒體、娛樂和醫療保健行業的強勁增長，在未來十年，超級富豪的人數將從現在的14310名增加到34340名。

富豪配置豪宅標準高 何種豪宅受青睞？

儘管富豪們正在計劃增配豪宅的資產配比，但也並不是所有豪宅都能符合其資產配置的標準。另一方面，北京豪宅市場的競爭愈發激烈，從內城到五環之外，都有豪宅項目在售，在雙重競爭之下，什麼樣的豪宅項目能夠勝出？

事實上，在當今的豪宅市場上，項目越來越趨於同質化，綠色科技、大師設計、社區會所、金牌物業服務已經成為豪宅們的標配，想要在市場中拔得頭籌變得越來越難。

分析當前豪宅市場表現搶眼的項目，如合生霄雲路8號、北京壹號院、萬柳書院、金地華著、懋源·釣雲台等，會發現越是佔有稀缺資源的項目就越受高凈值人群歡迎，儘管單價和總價都處於高位，依然不乏大手筆的買單者。

而且鑒於資源佔位，頂豪產品都是分佈在四環以內，以合生霄雲路8號和北京壹號院為例，兩個項目都佔據著朝陽公園的稀缺資源，只不過北京壹號院緊鄰朝陽公園，並坐擁5.3萬平大湖；而合生霄雲路8號則是俯瞰朝陽公園，對望CBD。並以其為界，打造了堪稱北京一絕的園林景觀。

合生霄雲路8號本身佔據40萬方原生林，平均每戶業主人均享有的社區綠化就高達400平方米，並且打造了近5萬平方米的圓明園主題園林景觀區，將圓明園的18個主題景觀以近乎1：1的比例原景復刻。在北京市區繁華地段作用超大尺度、極致稀缺的自然城市森林，是合生霄雲路8號定價億萬級，仍然有人買單的底氣。

此外，萬柳書院、懋源·釣雲台、金地華著等項目，也無一不是佔有一項或多項稀缺資源，並將其打造成項目特色，為客戶實現土地價值的轉換。

市場下行趨勢增速 創新成為王道

無論市場順與逆，產品的競爭都依然存在，豪宅產品的進化依然遵循著「你無我有、你有我優、你優我新」的市場定律。市場中從來都不缺把一手好牌打爛的項目，佔據稀缺資源、優質地段，但產品力創新跟不上，依然會被市場遺棄。

如果怎樣體現豪宅產品創新力，戶型設計毫無疑問是首選。優秀的創新永遠要具有前瞻性，在戶型的打造上更是如此。時間倒退5年，誰能預料到當今北京土地市場會再次將70/90政策重新提起，誰能預料到北京土地價值會呈倍數翻番，誰能想到四環之內300平方米以上戶型會如此稀缺？

遍觀如今北京樓市，迫於拿地成本和土地結構，為保證利潤，更為維持生計，大多數四環以內的項目，不僅各種高低配現象嚴重，導致社區均質純粹性受到嚴重損害；而且多數項目不得不把產品做成120-150平方米的戶型，號稱輕奢但單價不菲，哪家房企要是將戶型做到180平方米的尺度以上，就能夠當之無愧的稱為頂豪，而且堪稱業內良心。

值得一提的是，就在絕大多數內城項目還在為，如何尋找豪宅價格與尺度之間的平衡是，早在10年前，業內就有項目將自身定位為頂級豪宅，並且以超越時代的創新之舉，打造尺度驚人的戶型產品。

10年前，合生霄雲路8號打造之初，就設定了超前10年的定位：只服務於金字塔尖的1000個家庭，只提供450和520兩種戶型，保證頂豪純粹性，致力於打造第一個純粹的名流聚居區。因此，項目所有戶型均為450平方米以上，在城市核心構築平層別墅式的空中華邸，滿足全方位高品質生活需求。

10年過去了，當初的定位放到現如今的市場，不僅沒有落伍，反而顯得愈發珍貴。創新表面上是一種技巧，但深層次的內涵更是一種能夠預見未來的敏銳洞察力。

市場下行趨勢不斷，豪宅市場也越來越趨於同質化，綠色科技、大師設計、社區會所、金牌物業服務已經成為豪宅們的標配，如何在市場中立於不敗之地？無他，佔據核心稀缺資源、匯聚頂級財富人群、洞悉市場走向打造劃時代的創新。

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