王福重：供地少房價才瘋漲？

■ 文 | 王福重 ☞ 有硬功夫的經濟學教授

供地多和少是相對的，沒有標準，不能說比過去少就是不合理。

土地財政直接推動了城市繁榮，每個城市都是原來的幾倍大。

房子不只是普通商品，它還是投資品。投資品的價格，就不止是供求這麼簡單。

這幾天系統反思房價上漲的文章不少，它們不約而同把矛頭指向地方政府控制土地供應，似是而非。

所有的地，都是地方政府放出來的。供應總量、節奏、方位對房價有影響是一定的，但說推動了房價飆漲，是誇大其詞。

供地多和少是相對的，沒有標準，不能說比過去少就是不合理。關鍵地方政府根本就不知道每年該供多少住宅用地，是一筆糊塗賬。比如是按常住還是包括流動人口供？按多大容積率考慮供地規模？在城市規劃經常變動條件下，敢不敢敞開供應？比如北京要建副中心，杭州要辦亞運會，如果沒有土地不就麻煩了嗎？地方政府謹慎供應土地是合理的。

大家都指責土地財政，殊不知沒有土地財政，城市還是破破爛爛的呢。土地財政直接推動了城市繁榮，每個城市都是原來的幾倍大。當然地方政府也受益，地方政府要在謹慎供應土地提高低價，和控制土地和居住成本吸引外來投資和人才之間保持平衡。最近某一線城市的領導表示不希望高房價排斥高端人才並非完全言不由衷。

說土地不足導致房價飆升，無法解釋在土地變化微乎其微的情況下，合肥和南京房價一年翻一番，北京今年春節后一個月就上漲30%。

這都是把房子當成普通商品的思路，普通商品的價格就是由流量的供給需求決定，土地是供給因素之一。但房子不只是普通商品，它還是投資品。投資品的價格，就不止是供求這麼簡單。

多年的經濟增長，儲蓄不斷積累，富人不斷湧現。需要深度廣度巨大的投資市場，為財富保值增值找到出路。但實際情況卻是居民投資，無論對內對外，都受到嚴格管制，除了讓人失望的股市，富人的錢，全部留下房地產。而一線城市資源最優，包括聯考優惠，醫療文化設施優良等等，這就是為什麼有學區房。

即使是最好的投資品，一線城市房價到達如今的世界一流，還需要別的刺激因素。這就是文化因素。跟其他房價高的國家相比，人就是偏愛房子，是五子登科的翻版。無論其他方面多麼成功，沒有自己的房子，終究是人生一大遺憾。這樣的人們對於房價是不敏感的，即使房價不斷上漲也阻擋不住他們的投資熱情，冒著高房價的炮火前進。

而政府的每次調控，都只是暫時抑制了投資需求，一放鬆，需求立馬迸發。直觀上，調控是房價上漲的助推劑。這與調控的初衷背道而馳。難怪有人說，調控維持了泡沫不滅。

那種認為搞好租賃市場是解決高房價困擾的觀點是錯誤的，因為不符合國情。國情是什麼？除了要有自己的房子，就是不會把房子收拾好租出去，更不會尊重租客的利益和意志。人就是沒有這個服務意識。

要想房價回歸正常，就要做好基礎工作。至少包括：取消戶籍制度均等化教育醫療資源，開放內外投資渠道，這樣房子才有可能基本是用來住，而不是炒的。

房價的高低本來沒有標準，房價也是經濟社會各種扭曲因素的集中體現，把那些扭曲的東西矯正了，不管什麼水平的房價，都是正常的，就都可以隨它去。政府不該操心房價的，調控無效且費力不討好。見怪不怪，其怪自敗。