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巴曙松談房市新趨勢:房價平穩 爆發危機可能性低

巴曙松談房市新趨勢:房價平穩 爆發危機可能性低

「短期內房地產危機爆發的可能性較低,但是要關注局部風險」,銀行業協會、港交所首席經濟學家巴曙松在3月22日舉行的「2017觀點年度論壇」上表示。

巴曙松稱,與國外成熟經濟相比,的優勢是居民負債率不高,但同時也存在劣勢,就是居民財富積累存量小,承擔債務的能力相對較弱。從房貸收入比上看,此項指標出現明顯上升。

此外,巴曙松還對統計數據進行分析,提出十大房地產市場新趨勢:

第一、成交量下滑。熱點城市需求短期內受調控政策抑制,成交量走勢開始呈現一定回落。另外,無論是二手房還是新房,成交套均面積有所減少,改善型需求受到抑制,二胎政策的放開使得多居室、二套房需求增加,人口結構的變化導致改善型需求佔比上升;

第二、土地供應受限。熱點城市供需缺口加大。除了土地供應減少,土地供應結構里商品住宅供應量比重也在降低。

第三、房價走勢平穩。熱點城市房價上漲壓力雖受調控抑制,但仍不容忽視。另外,土地供應缺口持續存在,新房供應跟不上,使得一線和熱點二線城市已經或者正在進入存量房時代,二手房成為滿足熱點城市需求的主力。

第四、充分流通。二手房已成為滿足熱點城市需求的主力,提高存量房的流通是解決局部市場供不應求、支持市場平穩健康發展的重要手段。但實際上從理論和事實上看,不僅新房土地供應有缺口,還同時加大二手房流通成本,使供應進一步減少,可能產生與調控方向相反的效果。

第五、租賃市場進入發展快車道。可以預計在非常長的時期內,年輕人在一線城市是以租賃為主,發展租賃市場,是難以迴避的方向。另外,進行政策引導,發展規模化、專業化機構,適當地加強准入資質監管,也是不可迴避的新課題。

第六、信貸環境收緊。從去年實際情況看,居民加槓桿之後反而還帶動企業和地方政府加槓桿,所以槓桿不僅沒降,反而還在繼續上升。現在看來,房企融資渠道收緊,個人購房貸款收縮,所以購房槓桿出現回落是一個很明顯的趨勢。

第七、開發投資增速持續放緩。從統計數據看,房地產的開發投資、商品房銷售面積增速開始出現一定回落。

第八、開發企業集中度提高。往往在市場下行周期時,開發商集中度是提高的。

第九、環一線城市圈效應進一步顯現,城鎮化發展到新階段。這是2016年非常典型的特點,延續到了2017年,環一線城市圈效應進一步凸顯。

第十、未來城鎮化還有空間。以圍繞中心城市的環一線城市都市圈的城市群建設,將成為新階段城鎮化發展的一個主要載體和動力。

「2017觀點年度論壇暨房地產卓越100榜」於3月22日至23日在深圳舉行,主題為「萬億時代的房地產」。

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