投資公寓，是陷阱還是餡餅？是「坑」還是「底」？

隨著2016年房價大漲，買房投資的理念已經深入人心。上至60歲的菜場大媽，下至尚未畢業的大學生，買房投資早已成為大家日常生活中的熱門話題。

不僅如此，一些有過多次購房經歷的房產投資者，因其享受到樓市黃金十年的趨勢紅利，早已實現財務自由，成了眾人羨慕的對象。而錯過機會、手持現金的一批人則是懊惱不已，追悔莫及，於是又慌不擇路地湧入搶房大軍中…… 特別是今年兩會前後，主城區限購、限貸的嚴格調控政策下，投資者們開始瘋狂地湧向遠郊，甚至是跨城搶房。

在這些盲目的從眾者眼裡，均價9500元/㎡的開封西、9000元/㎡的滎陽東、8300元/㎡的平原新區以及11000元/㎡的港區，買到就能升值，兩三年後，甚至都可能翻倍。

這些盲從者完全低估了中央政府說的：「房子是用來住的，不是用來炒的。」

不知投資這些遠郊房子的投資者是準備自己住呢，還是想著三五年後房價翻倍賣給別人呢？如果自己不住，出租的話能租出去嗎？出售的話有人接手嗎？

然而，在城市的核心區域，一些位置較好（多數在主城區或商務區）、單價不貴、總價不高、交通便捷的樓盤，卻在銷售市場中遇冷，這就是公寓產品。在那些瘋狂的炒房者眼中，公寓就是「坑」，不能投資。而在另一些少數人眼中，反而把這種「坑」視為「底」，抄底正當時。

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談寓色變——「多數人」眼中的公寓之「坑」

現在大部分人不願意投資公寓，甚至「談寓色變」，避寓如避雷。原因主要有下面幾點。

1.首付高，利率高

通常，投資公寓的首付為50%，貸款50%，貸款利率上浮10%，貸款年限為10年。首付高、利率高、貸款年限短。相對於住宅30%首付來說，投資槓桿沒有最大化。

2.交易稅費高

按照政策規定，商用公寓的契稅為4%，往往是住宅的2倍之多。如果是二手房轉讓，綜合稅費多達近30%。

3.難變現、難轉售

高額的轉讓稅費增加了商用公寓轉手交易的難度，讓公寓難以變現。因此，公寓不適合追求短期投資、快速獲利的人。

4.40年使用年限

相比於住宅的70年產權，很多人都說公寓的40年產權太短。這一點也讓很多人對公寓投資望而卻步。

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新政下公寓投資，「少數人」眼中的公寓之「底」

投資大師巴菲特有一條名言，「我奉行一條簡單的信條：別人貪婪時我恐懼，別人恐懼時我貪婪」。在市場被高估時，用恐懼理性思考；在市場被低估時，有勇氣冷靜買入。只要你符合下面幾個條件，完全可以跳出思維界限。其實，巴大爺的這個投資信條同樣適用於房地產投資。

如果手頭有資金，在看透了民間理財、P2P以及股市「收割機」的本質，並且在用完購房及貸款資格的前提下，公寓產品真的沒有投資價值嗎？

假設滿足以下幾個情況：

1.有大把現金；

2.投資住宅被限購；

3.投資住宅被限貸；

4.不準備賣，打算長期持有收租。

在投資住宅被限購限貸的前提下，願意長期收租持有，公寓產品能夠擁有銀行1:1的槓桿支持（即首付50%,50%貸款），加之公寓因其風險小，門檻低，後續出租收入穩定，投資核心城區的公寓不失是一種理想的選擇。可以說，在房票越來越稀缺的時候，更多有眼光的投資人把目光投向公寓，成為他們的投資首選。

1.不限購、不限貸，土地使用權自動續期

公寓只有40年產權，其實這個說法是不準確的。首先，40年指的是土地使用年限，而房屋的產權卻是永久的，這是兩個不同的概念。

《物權法》第149條規定：住宅建設用地使用權期限滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期限滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。

按照《物權法》規定，公寓的40年土地使用年限到期之後，很大的可能性是可以自動續期的。

2.價格低

為了清晰地顯示公寓銷售市場行情，我們將同一區域，位置相近的公寓和住宅在售價格做了一個對比。

通過對比，我們會發現，在鄭州市場，同一區域下，在售公寓的價格僅僅是住宅價格的60%左右。相比住宅，公寓不僅單價低，面積小，總價也很低，投資風險較小。而且現在鄭州市面上的公寓，不少開發商可以首付分期，且不收利息，兩年內補齊首付即可。這也降低了資金占用，是住宅不能比的。

3.位置好

李嘉誠曾發表過一個關於房地產的至理名言：「決定房地產價值因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段」。這句話不僅被開發商們奉為金科玉律，也是房產投資客信奉的真理。好的地段不僅意味著配套齊全，還能帶來升值的無限可能。

因為公寓的商業特殊性，一般位於繁華的商業圈（或商務圈），地段發展前景好，周邊配套設施完善，交通便利。相對很容易出租，租金價格高，這也對投資回報率產生積極影響。

4.好出租

公寓戶型的設計可同時滿足住宅和辦公的需要。一方面，鄭州都市村莊消失，租賃市場需求大。另一方面，公寓也可以作為初創業者的辦公室，因為租金比寫字樓低，比社區住宅便利，所以也吸引了創業者的青睞。

5.長期持有回報率高

投資回報率是衡量投資成功與否的重要標尺。投資公寓因其購買時單價比住宅低，決定了出租的回報率比同地段的住宅要高。業內普遍認為，鄭州住宅一般是1.5~2.5%的回報率，而公寓可達到4%以上。因此公寓很適合追求穩定月租金的投資客，長期持有還會獲得資產增值收益。

6.政策機會

從今年3月，北京、上海開始整治一部分「商改住」項目，一部分人開始擔心，鄭州也會禁止商改住項目。在這一點上，我們必須理解北京、上海出台這一政策背景與核心的是控制城市人口增長過快、過多，需要適當降低密度。而鄭州恰恰相反，鄭州剛剛入選國家中心城市，處於高速發展的時期，需要大量吸納人才，甚至是搶人。在這一環境下，公寓市場正在蓬勃興起，也成為了眾多房企競相探索的轉型領域。

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綜述

公寓產品是「坑」還是「底」，還是要看購買者的具體情況而定。如果是首次置業或者是居住改善，我們是不倡導購買公寓產品的。 但如果家庭擁有一定的資金尋求投資需求，而且在被樓市限購、限貸的前提下，投資當下核心城區的公寓產品，長期持有收租，不失為一個不錯的選擇。

是「坑」還是「底」，只是參與者的角度不一樣罷了！（樓市微觀）

編輯：R