【地產札記】調控的秘密

  （樂居李羽蒙發自上海）提到當今的樓市調控，只知道「限購、限貸」恐怕已經跟不上隊伍了。

  縱觀全國範圍的房地產調控政策，各種新鮮調控讓人眼前一亮。迄今為止，「限售」已經成為廣州、成都、杭州等17個城市的新寵。除此之外，「限贈」、「限學歷」、「限離婚」等新政更是層出不窮。

  秘密一：限售

  近幾個月以來，「限售」作為樓市調控政策的新寵兒，正在被越來越多的城市所接受。

  去年10月，成都第一次啟動了「限售」政策。這項政策明確規定，自4月12日實施之日起，在成都取得產權證滿3年後才可以轉讓。

  然而限售的城市並不只有成都。3月17日，北京樓市調控升級，在商品住房方面提出「企業購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上」，打開了2017年樓市調控「限售」的大門。 但北京的「限售」僅停留在企業層面，隨後跟進的城市則進一步延伸到個人層面。

  3月24日廈門對樓市調控升級，首次將「限售」作為調控的重要手段，要求新購住房獲得產權證滿2年後才能交易。隨後，杭州市、福州市、廣州市、青島市、啟東市、保定市徐水區、保定白溝新城管委會、長樂市、常州市、惠州市、珠海市、東莞市、揚州市、成都市和海南省相繼出台限售政策。

  截至目前，出台限售政策的地區已達17個。其中，隸屬保定高碑店市的白溝鎮，限售時間最長，為5年。

  對此，有業內專家點評稱，對買房者來說，限售政策相當於將資金深沉2至3年，這對於自住買房來說影響不大。但對有投資意願的買房人而言，除了需要考慮二、三年後房價與當前價格比較，還會考慮資金投入的使用效率等多方面因素。

  秘密二：限學歷

  誰說學歷不值錢？4月10日，東莞市政府辦公室發布文件，將採取「限購+限外+限售+限贈+限學歷」等五項措施進一步引導房地產市場健康發展。值得關注的是，文件中涉及到房屋轉讓和購房者的學歷問題。

  首先，東莞非本市戶籍購買首套房需繳納1年社保和個稅，但是非本市戶籍大學部以上或初級以上職稱，購買首套新建商品住房只需繳納半年社保或個稅即可。

  有業內人士指出，學歷的限制是在東莞新政中首次提及，是有區別於全國樓市調控的。東莞政府在控房價穩市場的同時，也有意提高人才流入，這利於東莞在粵港澳大灣區的背景下更加快速發展，這應該是為承接深圳產業轉移做準備。新政或帶來一舉兩得、一箭雙鵰的效果。

  秘密三：限離婚

  過去，限購等政策收緊之時，多地曾出現夫妻為買房而辦理離婚的現象。但是，假離婚最後弄假成真的案例也屢見報端，不少人最後「人房兩失」。

  3月24日，人民銀行營業管理部、北京市住建委等四部門發布新政，對於離婚一年以內的房貸申請人，商貸和公積金貸款均按二套房信貸政策執行。同時，金融機構將認真查詢住房貸款記錄和公積金貸款記錄，嚴格執行首套房貸認定標準；以及規範房地產中介機構與商業銀行業務合作，建立商業銀行合作中介機構的退出機制。

  官方稱，近期購房家庭通過離婚手段享受首套住房貸款政策的情形有所增加，這既影響了調控政策效果，也容易產生財產糾紛、還款能力下降等問題，增加商業銀行住房信貸風險。

  秘密四：限購2.0

  其實，樓市調控並不是最近才有。最早於2010年4月30日，北京出台「國十條」實施細則，率先規定「每戶家庭只能新購一套商品房」。隨後「限購」在全國多個城市鋪開。4年後，呼和浩特、合肥等城市開始取消限購令。 2016年，「樓市四小龍」橫空出世，從9月開始，全國又掀起新一輪的限購熱潮。

  此外，有一些城市在出台相關調控政策后，又繼續發布政策多次補刀。

  3月3日起，杭州在去年已實施調控的基礎上繼續擴大限購範圍，本地人限購3套，外地人需繳納2年社保。隨後時隔26天，杭州再次出台新政，明確本市戶籍成年單身(含離異)人士在限購區域內限購一套住房，即在市區範圍內暫停對擁有一套及以上住房的本市戶籍成年單身(含離異)人士出售新建商品住房和二手住房。這對於部分杭州本地的單身人士來說，購房資格受到限制。

  結語：當前的房地產市場就像一個萬花筒，各類新鮮的調控政策，令注目的人眼花繚亂。但歸根結底，城市的管理者都絞盡腦汁，為維護房地產市場的穩定健康發展而努力著，也捍衛著「房住不炒」的根本原則。