業績會實錄：旭輝未來要進TOP 8

旭輝控股（00884）8月9日在香港舉行中期業績會， 集團主席兼執行董事林中在業績會現場提出旭輝的四大目標，其中包括至2021年實現3000億銷售額、進入行業TOP8。

從左到右依次為旭輝集團首席財務官游思嘉、主席兼執行董事林中、投資者關係總監梁旭明

針對公司上半年凈利增長157.3%、毛利率實現31.6%、合同銷售金額增加70.9%的成績，公司高層表示滿意且樂觀，宣布將公司全年合同銷售目標由650億提升至800億。

土地儲備、新股東平安（02318）成為了本場業績會的焦點。今年以來，旭輝新進入9座城市，獲得45幅地塊，前7個月新增項目的總建築面積達到603萬平方米，同比增長123%。

今年7月，旭輝向平安旗下平安資產管理，以每股3.5港元發行5.45億股新股，募得資金共19.1億港元，據此，平安戰略持有旭輝9.9%股份，成為公司的第二大股東。旭輝和平安何工股本集資約24.2億港元。

智通財經APP了解到，2017年上半年，旭輝實現收入112.35億元人民幣（單位下同），同比增長28.5%；凈利潤21.56億元，同比增長157.3%；基本每股收益0.32元；擬每股派現4.35分。

上半年，公司物業銷售同比增長32.6%，租金收入同比增長191.6%，項目管理及其他相關服務收入同比增長6.9%。此外，上半年，公司合同銷售金額增加70.9%至471.5億元。

公司毛利率及核心凈利潤率分別為31.6%及13.7%，上年同期為27.1%及10.8%。公司業績公告稱，利潤率改善，主要是由於已交付的產品取得更好的利潤、具防守性的土地成本、融資成本降低及透過改善質量及品牌而實現的產品溢價。

以下為智通財經APP整理的業績會實錄：

1、今年上半年已經實現了440億的這個目標，按這個趨勢，今年全年是有比較大的概率可以實現千億的，管理層對下半年的預期如何？

旭輝管理層：我們在過完6月份之後將今年的銷售目標從原來的650億提到了800億。因為旭輝對外一直堅持保守承諾，超額對付。也就是說不管怎麼樣都是肯定是完成800億以上的。如果下半年市場穩定，那旭輝今年是有機會沖千億的。

2、管理層剛剛提出未來五年內3000億的目標和top 8的行業地位，這個目標是基於什麼判斷提出的？

旭輝管理層：根據旭輝的二五戰略，到2021年，旭輝要實現3000億，進前八的。這個是旭輝的目標，這個目標要能激勵人些，如果我們提一個1500、2000億呢，就太低了，因為今年都幹了1000億。第二個，行業有沒有這個空間讓我實現3000億？未來幾年這個行業還是在一個高位平台期，每年應該有10萬到15萬億的交易量，如果我們事先3000億，在這個行業佔了3~ 4%是完全有可能的。如果做不到，那就是我們的問題，不是這個行業沒有給我們空間。

這個行業未來會向大企業集中，也就是說前30名、40名的大企業，它的市場的佔有率會越來越高。旭輝也是一樣，未來佔有率會越來越高，如果做得好，未來這個行業你5~6%的市場佔有率，按10萬億算，5000億到6000億是完全有可能性。

我們詳細分析了一下，未來top10的門檻肯定是在2000億以上，所以能做到前八，估計要3000億，如果未來前八要做到3500億，那我們可能就干到3500億。

其實我們還是有非常大的可能性，在未來的幾年通過自身的努力一步一步去追前面的競爭對手。我們自己內部有一個笑話，說早幾年我們從100強，一年追二三十個，到現在一年追四五個，未來一年追兩三個，再下去呢可能是兩三年追一個，因為剩下來的都是這個行業中最優秀的企業。

3、這個問題想問和平安的合作，平安之前以二十四億港幣直接增持到了第二大股東，公司和平安除了股權融資和債權融資，還會有哪些合作？另外平安也屬於險資，公司會不會擔心像之前萬科和寶能，出現股權爭奪的情況？

旭輝管理層：關於平安，旭輝除了在股權上跟平安有戰略合作，其實也在很多業務層面跟平安會有戰略合作，包括平安銀行、平安信託、平安不動產。我們上個禮拜還跟平安不動產簽了100億的未來的股權合作，平安是旭輝一個很大的股東，所以旭輝希望平安持9.9%的比例。我們也不希望平安持有太多，太多的話所有的交易都會變成關聯交易，要公告。旭輝跟萬科不一樣，因為旭輝是有大股東的公司，是有主人的公司，也就是說大股東持有旭輝的股票永遠不會低過51%，可以保持對公司的絕對話語權，能保證公司按長遠利益去發展。

所以就不會出現股權之爭，因為沒什麼好爭，你再怎麼買都買不過51%吧？所以旭輝的大股東會權衡訊飛的長期發展戰略和短期目標，有大股東的企業的優勢是，它能兼顧長期的發展利益。

4、公司上半年已經做了很多銷售，然後下半年推盤也沒有放緩的計劃，請問如果在一二線城市限價的這樣一個情況下，公司會不會打算減少一二線城市的推盤量？如果是這樣的話，就是未來幾年的毛利率是不是都能夠保持在30%或者30%以上？

旭輝管理層：關於一二線城市限價，我認為一二線城市限價今年明年都不會解除，特別是一線城市，未來三年的價格應該是橫盤，既不會跌也不會長，因為政府限價。所以一二線一線城市我們的推盤策略就是，有比較好的利潤，我們就按政府的限價推盤，我們不捂地不捂盤。作為開發商，要積極響應政府的平穩市場的號召，只要有合適的利潤，我們就會推盤推售。

二線城市呢，有部分城市沒有限價，比如南京、蘇州、合肥、武漢、鄭州有限價，重慶、瀋陽、大連沒有現價，有限價的城市呢，我們就跟政府爭取政府能批的限價，但這幾個城市限簽比較厲害，價格還是可以。而且我們現在買的地全部是按政府限價來的。

關於毛利，今年上半年的時候結算的毛利是特別高的，主要因為我們有一批住宅是在上海進行建造。31%的毛利應該是我們公司歷史上最高的水平，但我們內部對於毛利的測算還是以25%作為目標。隨著公司規模變大，融資成本低，平均水平也有可能比較高。對於買地的預算，我們今年上半年實際支付出去的土地款項是175億左右，今天承諾的買地金額大概有300多億，裡面為什麼會有一個分叉？因為今年用收併購買的地比較多，收併購特別包括一些一二手地聯動的項目，它的支付是可以延長很長時間的，所以對於財務的壓力其實不算太高。

5、公司怎麼看待三四線城市未來的發展？另外，下半年大概有多少預算是放在買地，會不會考慮收購一些公司？

關於三四線城市未來的發展，旭輝的策略是戰略深耕的一二線城市，因為未來最好的城市就在那裡；機會布點三四線城市。

而且三線城市我們只去兩類。一類就是環北京、環深圳、環上海，有人口外溢的城市，因為按未來都市群的發展，上海北京深圳市區的人口增長絕對量不會太多，但是它是結構更換，也就是說可能製造業會出去，比如上海批發市場會出去幾百萬人，但是放進來的人都是高精尖人才，總額來看不怎麼增長，它大量的人口增長在外圍。未來這些地區都是用軌道交通連接起來的，就像日本東京一樣，所以外圍區域未來五年人口增長速度很快，有巨大的開發機會，而且買地也比較容易。我們上半年在在崑山在太倉，在嘉興在平湖，大概總共買了十塊地，未來還會繼續增加。

第二類就是經濟發達的強三線城市，比如說長三角、東部沿海、粵港澳大灣區這些，因為它有產業，有收入增長，有足夠多的人口。比如我們進了寧波，今年在寧波的銷售就有30到50個億。我們進了溫州，進了無錫，未來包括徐州、中山、惠州、珠海，我們肯定會去，因為它本身就有巨大的需求。

我們不會去的就是中西部的三四線城市，以及弱的三四線城市。所以我們希望未來五年內，會從現在的29個地級以上的城市，擴張到70個。基本上會把所有的一二線城市布完，然後再江蘇、浙江、廣深、山東區域，就經濟最好的這些地方的強三線城市，我們會有布局。

買地的預算，年初提的是200億，但那個時候對照的是650億的銷售，今年銷售有機會從600億至少達到800億，甚至到1000億。銷售增長，消耗的土地就多了，所以同比例補的也多。另外，我們今年引入平安以後，股本也增加了，所以雖然補地比年初多了，但是銷售額也多了，回款額也多了，股本也增加了，對旭輝來說還是在一個可負擔的範圍，也是比較好的範圍。下半年還是有機會買地的，相信全年買地會到400個億。

下半年我們有很多便宜的地，下半年有一些地塊要掛牌，那些地塊未來的收益也是非常好的。

6、年初的時候曾經提到發展長租公寓這一塊，這方面現在是一個什麼樣的計劃？

長租公寓，我們已經開始啟動了，目前大概已經開業了6000間，今年目標是能開業到2萬間，未來五年來是希望能開業20萬間。主要在經濟發達的、商務人口多、流動人口多的17個城市，包括北京、上海、杭州、深圳、廣州、廈門、南京等等。

7、請問旭輝目前為止境內外銀行貸款額度還有多少？

旭輝管理層：貸款餘額呢，我們最近幾年也沒有怎麼去糾結這個問題，因為國內貸款額度確實挺多的。我們現在的債務比例，境內外大概是五十五十，債券跟銀行貸款也是五十五十。我們估計今年也不需要依靠一些其他渠道，另類渠道成本比較貴，金融創新我們有機會會考慮，但我們還是比較關注成本。

我們的銀行貸款這塊還是非常通暢，我們作為排在行業第前15位的大企業，基本上在都是在所有銀行總行的名單裡面，我們如果有需要就把我們的開發貸款提出就好了。

8、目前國內金融政策收緊，徐輝有沒有留後手？

旭輝管理層：關於融資的後手，目前來看旭輝的資金比較充沛，到6月底我們大概還有280億左右的現金，另外就是平安，我們這次募集了24億的現金。我們上個月還拿到了發改委一個3億美金的發債，目前還沒放，今年下半年會擇機發出來。你看我們拿到債券批文，我們都不著急發。意味著什麼？意味著我們其實錢用不完。手上這些錢應該可以支撐蠻久的，所以不會有其他的這個更多的融資的需求。

9、現在中小型房企對IPO興趣濃厚，一些早期的房企也有回A的想法，旭輝上市以後這幾年市值管理其實也增長了不少，下一步是從一個中型房企到大型房企，這個過程當中你們的市值管理的規劃是怎麼樣的？

旭輝管理層：關於A股跟港股，旭輝不會私有化回A股，我認為港股挺好的，我們應該在這個市場上做得更好同步。

我非常同意要加強市值管理。雖然旭輝股票這一年來漲得比較好，但是實在告訴你，我認為還是很低很低的。針對未來五年的計劃，旭輝現在股價也是在山腳下，因為PE也不高啊，PE未來還是會有增長的。我們也看到港股的房地產的PE也逐步在獲得投資者更多的認可。

旭輝自己在市值管理中其實要有兩個跨越。因為以前認為旭輝是一個中小型企業，但下一步它將是個大型房企，大型房企應該享受大型房企的PE。那再下去一步呢，旭輝是一個優秀的大型房企，是一個藍籌地產股，應該享受藍籌地產股的PE。所以我們努力去做好這些事。我相信股價長期來看一定能反映這個公司的長期市場價值。

旭輝上市的股價是一塊三毛三，到今天呢是四塊四，再加上我們過去幾年派了五毛六，加上這次就六毛多的現金。所以旭輝還是有蠻多長期的投資者在看好。2012年11月你一塊三毛三買的旭輝股票，到現在的持股成本在八毛不到，回報還是很好的，而且每年還有很多現金收入。

10、關於國內最近出台的租賃政策，旭輝怎麼看？

旭輝管理層：關於租賃權的問題，其實我們很關注，目前對行業的衝擊並不是很大。我相信旭輝作為大企業，我們會去研究政策的變化，適應政策的變化。