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博鰲特稿|法巴李偉烈:我們仍然看好中國房地產

博鰲特稿|法巴李偉烈:我們仍然看好中國房地產

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「我覺得以後全世界最貴的房價在都一點不奇怪,就算是最貴也沒有泡沫,因為這些地方是最多人想去的地方。」

編者按:8月7-10日,博鰲房地產論壇將連續第十七次年在海南舉辦。十七年來,幾乎所有房地產英雄人物及標杆企業,都參與了這個全行業年度盛會。

「跨越與去地產化浪潮」主題下,在激烈的論劍中思辨,在專業的交流中融合,2017博鰲房地產論壇海納百川,為房地產注入新的生命力。

不斷探索、不斷創新,觀點地產新媒體特別推出「2017博鰲特稿」系列報道。

觀點地產網 近年來,中資房企赴港投地漸成氣候。2017年初至今,中資開發商在香港拿下的宅地可建樓面面積已經超過2013年、2014年和2015年全年的數字。

當被問及對於中資高價來港拿地的看法時,法國巴黎銀行董事總經理李偉烈表示:「香港是自由市場,在競拍土地時不會設太多的限制。」

據不完全統計,近一年香港出讓的12塊啟德住宅地皮中,有8塊是中資房企拿下的,而且幾乎都是高價摘得。

中資房企組團赴港拿地的原因是多方面的。李偉烈表示,算上新移民,香港一年的住宅需求約達4萬個單位,比2016年翻了一倍。而與需求相悖的是,每年只有2萬多個單位的房屋推出市場,「在這種情況下,很多開發商覺得香港是個剛需非常好的市場,房價還是會往上走」。

專業機構的報告中這一點也有所體現:香港憑藉17.27%的同比上漲率位居全球最火房產市場榜首,較上一季度上漲3.93%。供不應求帶來的房價上漲預期是一方面,另一邊廂內地房企大量湧入香港投資也有對衝風險的考慮。

近一年來,美國經濟持續向好,帶動美元轉強,給人民幣帶來貶值壓力。在李偉烈看來,開發商在香港拿地的同時也是進行資產配置,「香港上市的開發商有一些外債是用美元計算的,負債和資產兩個對沖都是美元,如果用港幣買地就可以對沖美元的負債」。

除此之外,今年內資拿地尤其積極是因為香港當前處於補漲階段。2015年末至2016年期間,國內的一線城市比如北京、上海、深圳房價上漲得比較猛。「而去年9月,香港的房價還是往下走的,到8月份才開始反彈。開發商的觀點是,香港未來三年的房價每一年漲10%到15%是沒有問題的,這樣算下來他們才會積極拿地。」

需要注意的是,一些大型的房地產企業積極投地則有更長遠的打算。2013年萬科以34.34億港元的總價成功競得香港荃灣西站六區地塊,完成進入香港房地產市場后的第一次拿地。

李偉烈透露,過去在和萬科交流的時候,對方曾表示隨著資源愈發稀缺以及人口密集的關係,未來5到10年,北上廣深這些一線城市的住宅戶型可能會往香港靠攏,「單價不變,總價要下來,這是成熟房地產市場的自然規律。他們在香港拿地發展,也是想了解未來房子的戶型是怎麼做的」。

觀點地產新媒體查閱獲悉,2016年2月萬科曾以13億元投得的香港新九龍內地段地塊將用於發展城市運營產業,比如興建垃圾收集站及停車場,這都是後續都市化發展中需要探索的業務。

土地市場積極投地以擴充在港業務的同時,不少內房股也集體掀起了一波股價上漲潮。其中以恆大、碧桂園、融創為首的三家內房,一路領漲,漲幅均超過100%。

「這幾支股票有幾個共同點。他們2016年的銷售漲了50%或60%以上。內地開發商的銷售和盈利是滯后的,因為預售制度的關係,預售時資金雖回來了,但要交樓以後才能放進財務報表。」李偉烈解釋稱,以上三家企業在拿地上也十分兇猛,當前土儲規模優勢遠超其他企業,而且這些土地都是過去幾年買的,現在均價都漲了50%到100%,所以毛利和凈利都會非常好。

另外,目前一線城市限購后三線城市的銷售開始走好,在這些城市布局的開發商股價都得到了相應的上漲。

「恆大、碧桂園三線城市布局了很多,雅居樂在三四線城市也佔了50%。而融創前幾年在二三線城市也併購了大量土地。」

以下為觀點地產新媒體對法國巴黎銀行董事總經理李偉烈先生的採訪實錄:

觀點地產新媒體:您對於現在香港的土地出讓情況以及新政策有什麼看法?

李偉烈:香港是比較自由的市場,如果進行限制投地,可能對香港的國際品牌會有一定的影響,政府在競地的時候不能設太多限制。

為什麼開發商會在這一年裡激進拿地,有幾點。第一,如果分析香港住宅市場,其實香港很缺地,而且每年新供應量大概是1.6萬到2萬套。而現在每年新增人口大概有4萬人。

現在香港一個家庭的人數越來越少,因為房子越來越小,然後大家族的人就要分開住。這樣計算,香港未來的剛性需求大概一年2.5萬到3萬套,但每年的土地供應只有1.6萬到2萬套,在這樣的情況下,很多開發商覺得房價還會往上走。

第二,為什麼這一年這麼積極呢?一線城市2015年末到2016年的時候房價漲得很厲害,而去年香港前幾個月房價還是往下走的,到8月份才開始反彈,香港其實是在補漲的階段。中資開發商認為,香港未來三年的房價每一年漲10%到15%是沒有問題的,所以他們才會積極拿地。

另外,大家也看到一個趨勢,人民幣在未來幾年有可能貶值,因為美國加息,美國加息所有貨幣都會貶值。開發商在香港拿地是進行資產配置,而且一些在香港上市的開發商有一些外債是用美元計的,負債和資產如果兩個對沖都是美元,或者用港幣買地就可以對沖美元的負債。這樣的情況下,開發商也會開始積極拿地。

除開中海這種,最早在香港拿地的開發商是萬科。萬科為什麼會在香港拿地,是因為他們覺得「北上廣深」這些一線城市,在未來五到十年住宅戶型肯定會往香港靠攏,因為都是資源稀缺、人口密集的城市,所以戶型會趨同,他們在香港拿地做發展,也是想了解未來房子的戶型是怎麼做的。

觀點地產新媒體:這段時間內房股漲勢非常好,您認為這一個多月內房股的表現是什麼原因?

李偉烈:我們從去年至今出了很多報告說這個板塊肯定會大漲,果然最早漲得最好的是碧桂園和融創,後面恆大追上來了。

這幾支股票有幾個共同點。第一,2016年銷售漲了50%或60%以上。中資開發商的銷售和盈利是滯后的,因為預售制度的關係,預售時資金雖回來了,但要交樓以後才能放進財務報表。

2016年賣得好,意味著2017、2018、2019三年的利潤都會非常好,而且這些土地是前幾年買的,現在均價都漲了50%到100%,所以毛利和凈利都會非常好,這些原因導致這幾個公司股票漲得很厲害。

還有一個原因,一線城市限購后三線城市銷售開始好了,布局三線城市的開發商都漲得非常好,恆大、碧桂園三線城市有很多布局了,雅居樂在三四線城市也佔了50%。融創為什麼漲呢?他們前幾年拿的土地是在二、三線城市大量併購的。

恆大還有個原因是今年把永續債全部還清了,恆大的報表顯示之前一年要還的永續債利息大概是320億,當永續債還了一半,160億就可以直接貢獻到凈利潤裡面,而恆大凈利潤前幾年最多是200億,這意味著凈利潤會翻倍。

觀點地產新媒體:之前很多內地房地產公司回A,現在隨著價格升高之後,也有人提出疑問,這些公司還需要不需要回A,您認為呢?

李偉烈:我覺得現在的情況是,就目前來看一般港股公司的PE是6到10倍,A股應該是15到20倍。如果今年他們再漲50%就不怎麼需要回A,回A可以增加融資渠道,A股可以配新股,香港也可以配新股,多一個融資渠道。

不過回A不容易,富力從2008年到現在還沒有完成,首創也是,年年排隊,如果港股市值再上去就不需要回A。

觀點地產新媒體:這兩年很少看到內房企業在香港IPO上市。

李偉烈:原因是估值的問題。

觀點地產新媒體:開發商如果有一半土地在三四線城市,也很難貢獻很高的利潤?

李偉烈:這次周期也比較特別。有一些三四線城市房價也漲了很多,而且一直很火,今年一季度漲得最多的是海口。這次的傳導效應很厲害,一線城市剛開始漲得很厲害,然後傳到周邊二三線城市,最早是珠三角、長三角,後來到了中西部、環渤海。

這次周期我看到的情況是什麼樣的呢?如果看以前2010、2011、2012、2013、2014年的周期,當限購政策出來之後,房價和成交量都會往下走,但這次量是往下走了,但房價還是很平穩,意味著買房的意願很強。

要整個買房意願和成交量都往下走需要三個因素,第一,政策收緊;第二,供應過剩;第三,經濟要往下走。

我的看法是,這一波房地產上行的周期會拉長,通常周期是兩年,這次從2016年開始會至少到2018年尾,大約有三年的時間。

觀點地產新媒體:您認為下半年市場會好還是壞?

李偉烈:我認為下半年市場肯定會更好,現在買房的意願很多,受到限購以後,很多人會進行觀望,觀望到了一定時間忍不住就會進場。

第二,我覺得政策不可能一直收緊,上半年頻繁出政策是為了穩住房價,而不是想看到房價往下走,因為房價往下走很麻煩。不像其他國家,其他國家經濟增長和收入增長都是1%、2%,香港是3%,7%-8%都很正常。只要房價穩住,收入往上走,房價對比收入會慢慢變得比較便宜。

另外,地方政府還要靠賣地獲得財政收入,收緊政策有反效果,地方政府的財政收入會受到影響,所以一定會有空間賣地。如果政策一直收緊,開發商不拿地,這對未來的供應是很大的影響。去年新開工面積很低,今年新開工面積還繼續低就會進入到供應不夠的問題,房價自然會往上走。

調控政策是短期壓住需求,到了一定時間需要想方法釋放供應量,怎麼樣讓開發商多拿地,這樣長期供應量才會足夠。

觀點地產新媒體:今年企業的融資越來越困難,您了解的情況是什麼樣的?

李偉烈:好的公司今年都不需要怎麼拿地,就算政策收緊,他們的資金鏈也不會受到很大影響。這些上市公司每個月的銷售都做得非常好,今年的資金鏈都還算比較充裕。

觀點地產新媒體:在目前的融資環境下,企業還需要找更多融資渠道嗎?

李偉烈:我覺得要。不過這個金融創新的手段是找不同的渠道。因為傳統渠道是找銀行貸款,然後是境內或境外的公司發債,還有就是銷售回籠資金。

金融創新前幾年開發商一直想做,比如說理財產品、眾籌、和保險公司合作等,這些方式都很創新。

但是開發商沒法走得那麼快,最重要的是REITs政策,很多開發商有持有型物業,如商場、寫字樓,這些是很長期的物業,但現在沒有平台兌現。

的REITs很難做,REITs是要把物業完全賣給資管方,但這涉及到土地增值稅的問題。

觀點地產新媒體:國內金融創新環境中,有沒有別的途徑或者內容可以值得去探索?

李偉烈:我覺得最重要是REITs出來,還有ABS能夠做到,其他東西比較不容易。

觀點地產新媒體:你之前提過,開發商還是要做多樣化的經營,這個多樣化的經營是指物業類型還是什麼?

李偉烈:多樣化的意思有很多種。

現在政策是因城施策,而且房地產周期是不同的區域在不同的階段裡面,如果是全國性開發商,銷售就可以達到穩定的增長,比如珠三角市場不好了,長三角就可以彌補,區域性布局很重要。

第二是多元化發展,指當住宅市場不怎麼好的時候,最好是綜合性的項目,就有很多商場租金可以彌補。比如如果是萬象城,還是有人願意住在旁邊。

還有物管服務現在也很重要,這是未來三到五年非常重要的領域。

我的看法是,內地住宅開發遠遠還沒有到已經見頂的階段,還有很大的空間可以發展。

的城鎮化還沒有結束,等五六年房地產見頂之後,就不能只單單做住宅開發,要有商業,而且要有現金流,要做一些物流地產之類的,這也是開發商走的方向。這個有點像香港的新鴻基模式,新鴻基有住宅,住宅開發只佔了50%,另外50%是寫字樓和商場租金。再看新加坡凱德置地,商場佔了一半,住宅開發佔了一半。

觀點地產新媒體:您認為經濟或房地產行業後市基本上以看好為主?

李偉烈:是的,我比較看好的房地產,我不同意泡沫論。

我們也做過很大的百城研究,看這一百個城市裡面每年的凈人口流入,每年的銷售,每年賣地的收入。發達國家比如歐美、日本的發展沒有這樣的情況,沒有每一個城市做得很好。像美國可能最後只有5到10個城市做得非常好,其他城市房價不漲,因為地太多了,凈人口流出。

也會在到這一步,漲到一定階段以後,其他城市都停止不動了。我覺得以後全世界最貴的房價在都一點不奇怪,就算是最貴也沒有泡沫,因為這些地方是最多人想去的地方。

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