注意！央行發話了 2017年房價還會大漲！

在經過樓市大狂歡之後，身邊的不少人人手裡就攢下了一套房子。

可是房子買了，手裡的房貸還在。

春節之後，央行不斷出手上調「麻辣燙」(MLF)/「酸辣粉」(SLF)的利率，不少人為2017年進入加息周期，真實情況是什麼呢？2017年，房地產行情怎麼樣？你手中的房貸利率會不會上調呢？

繼春節長假前上調中期借貸便利(MLF)利率后，節后首個交易日央行再次「出手」上調常備借貸利率(SLF)和逆回購利率。業內人士表示，貨幣政策收緊信號或導致房貸利率上調，在市場風險和政策風險雙重壓力下，銀行可能會通過價格手段防控風險。此外，在加息周期和調控政策背景下，房地產(包括一 線城市)將可能迎來長周期拐點，但2017年仍是房價高點。

房貸利率存上調可能

雞年首個交易日，央行便祭出大動作：在公開市場進行200億元7天期、100億元14天期和200億元28天期逆回購操作，操作利率較上期均上調10個基點，同日開展的SLF利率也全線上調。

一股份制銀行宏觀分析師告訴記者，央行春節前後的密集行動，是對貨幣政策操作轉向的確認。隨著基準利率貨幣政策工具中的作用和地位越來越低，MLF和SLF作為央行的主動管理型貨幣政策工具正在發揮越來越重要的作用，尤其是可以通過主動性操作實現貨幣的長短期配置。貨幣收緊政策收緊信號影響機制或將從央行向金融機構傳導，最終形成終端實際貸款利率抬升。

終端貸款利率的抬升是否會導致房貸利率上調呢？近日記者走訪多家銀行網點了解到，包括招商銀行、平安銀行、建設銀行、工商銀行等在內的大多數銀 行首套房貸款利率沒有變化，仍維持九折優惠折扣。民生銀行一名客戶經理告訴記者，該行首套房貸款利率打九折，但如果是民生銀行優質客戶且購買指定樓盤房 產，優惠力度可打8.8折。

某大型股份制銀行內部人士告訴記者，去年銀監局和同業公會即向各銀行下達房貸優惠折扣不低於九折的指導要求，銀行可根據自身實際情況在該基礎上進行調整，九折是業內較普遍的折扣。

走訪中，大多數銀行客戶經理表示尚未接到總行上調房貸利率的通知，但也有個別表示「已經隱隱約約聽到風聲」。「還是存在顧慮，九折是比較普遍的，要是上調利率，客戶肯定都跑到別的銀行去了。」一位客戶經理告訴記者。

雖銀行方面尚未有明顯動作，但不少人士仍認為房貸利率存在上調風險。

海通證券宏觀分析師姜超在研報中指出，截至2016年9月末，銀行住房貸款平均利率為4.52%，銀行房貸平均期限應該在10年以上，當時10 年期國開債利率只有3.13%。目前10年期國開債利率已接近4.1%，國開債完全是政府信用，對銀行而言不用佔用任何風險資本，但發放房貸要計提50% 的資本佔用，而銀行是高利潤率高槓桿行業，其資本金有限，因而資本佔用的成本較高。按照目前4.1%的國開債利率，從歷史數據比較看，合理的房貸利率應在 5.5%左右。

姜超認為，央行確認貨幣市場「加息」的結果，意味著房貸利率存在大幅上調風險，目前5年期以上貸款基準利率為4.9%，這意味著按照5.5%的合理水平，所有的折扣房貸將全部絕跡，否則銀行不如去買債。

恆豐銀行研究院執行院長董希淼認為，央行貨幣市場操作利率上調的確會影響銀行資金成本，不過銀行資金成本提高不一定體現在房貸利率之上。「自去年10月以來，房地產調控趨嚴加大了銀行市場風險和政策風險。在資金成本提高和外部風險加大的雙重壓力下，銀行確實有可能通過價格手段來防控風險。」房貸 利率上調有助於擠掉投資性、投機性購房需求，但需避免對剛需客戶造成過多影響，商業銀行應在貫徹落實國家對房地產宏觀調控的基礎上，滿足普通老百姓首次購房和合理改善住房的需求。

住房按揭遭「冷遇」

業內人士指出，本次央行調高利率與1月「天價」信貸數據不無關係。

雖然央行尚未公布1月份信貸數據，但多家機構預計今年1月份新增信貸規模較大可能會超去年同期2.51萬億元，甚至將高達2.8萬億元。

華泰證券報告顯示，預計1月份新增信貸達2.5萬億元。首先，1月是信貸大月，季節性安排雖然在宏觀審慎評估體系(MPA)考核後有所弱化，但歷史信貸節奏造成的信貸集中到期續作仍會延續；其次，提早投放信貸會更早獲得利息收入，因此銀行有提早投放信貸的積極性。另外，往年1月都會有大量新的基建項目資金投放。

國元證券分析師表示，從政策意圖看，政策性利率上調與控制2017年1月信貸投放過快、近期PPI上漲引發貨幣當局對通脹壓力的擔心有關。去年1月新增信貸同比增長萬億元以上，導致央行緊急收緊銀根，對部分小銀行實施懲罰性提升存准率。可見1月例行是銀行放貸的衝動時期，也是央行緊急收緊銀根的時點。

雖然預估1月信貸數額仍會高企，但不少業內人士認為，2017年信貸規模在信貸結構中的佔比將會下滑。央行數據顯示，2016年12月新增居民中長期貸款創下近十個月新低，較11月大幅回落31%。

「部分原因是去年11月、12月存量缺乏額度無法投放，這些額度會在1月放出來，」一位商業銀行內部人士告訴記者，「尤其是在貨幣政策穩健中性和房地產加強調控政策背景下，二三月份房貸回落速度會加快，政府項目和PPP信貸投放將吸納較大的信貸資金。」

從春節假期房地產成交情況看，住房按揭可能遭「冷遇」。

繼過去一年持續火爆之後，全國熱點城市樓市雞年春節期間迎來一片清冷，南京、杭州、蘇州等地新房成交量紛紛萎縮，為近三年同期最低值。華創證券 統計數據顯示，春節兩周中，第一周全國40城新房成交314.1萬平方米，環比下降38.1%；第二周成交環比再下降89.2%至34.1萬平方米。1月 截至上周累計日均成交60萬平方米，環比12月下降37.5%。

伴隨樓市成交量萎縮，部分熱點城市房價也出現鬆動。數據顯示，1月深圳房價繼續回落，成交均價54931元/平方米，環比下降0.03%；廣州成交均價16970元/平方米，環比微跌0.61%。

樓市或迎拐點

平安證券認為，尚未進入加息周期，但嚴厲的房地產市場政策疊加折扣利率向上調整，對於房地產市場的負面衝擊將較明顯，前期房價上漲過快的一線和部分二線城市已進入調整周期。

國海證券研報指出，央行貨幣政策收緊信號相當於進一步確認寬鬆周期結束。從過去美國和日本經驗看，歷次房地產泡沫破滅過程中，貨幣收緊都是至關重要的條件。此外，過去政策托底房地產或將成為歷史。一方面，各地嚴格執行限購政策，限制房地產住房信貸，房地產成交量大規模縮減；另一方面，一線城市開始嚴格限制人口流入，各地「兩會」期間一線城市紛紛提出2020年人口的控制線。這意味著一線城市房地產需求未來將不會再大幅增加，房價(包括一線城市) 將可能迎來長周期拐點。

深圳中原研究中心負責人告訴記者，受雙重壓力影響，今年樓市仍會面臨較大壓力。2017年新房市場成交量可能隨供應增加有所回升，但二手房成交不樂觀，整體價格已步入調整期，今年樓市將以震蕩波動為主。該負責人同時指出，央行收緊貨幣政策的影響將會漸漸顯現，節后投資需求應有所收斂，並會在一定程度上抑制節后樓市成交量回升。

也有房地產資深人士向記者表示，按照目前基礎貨幣發行量和外匯儲備對比來看，央行在貨幣市場的收縮完全不足以對沖貨幣泡沫，對於房地產市場而言，貨幣超發對房價的影響仍較大。

該人士表示，部分城市樓市量價齊跌主要有三方面因素：其一，2016年四季度各大熱點城市的調控政策陸續落地，對市場需求面造成較明顯的抑制； 其二，熱點城市地方政府對新房備案價格的控制；其三，受春節傳統淡季影響。三大因素疊加造成量價齊跌的現狀。受調控影響，預計熱點城市2017年樓市成交 量將縮水至2014年水平，價格緩慢上漲趨勢並不會明顯改變。

東興證券分析師認為，2017年將成為此輪房地產繁榮周期的拐點，但地產行業並未沒落，仍擁有巨大發展空間。尤其是在大城市即大都市圈進程快速 發展背景下，穩定的政策環境和前瞻性的規劃將為房地產行業開闢新的發展路徑。雖然2016年可能是行業銷售頂峰，但2017年可能成為房價的高點，且在未來相當長的時期內，行業總體規模仍有望保持在十萬億元以上。

加息周期是一種過度解讀

齊魯資管首席經濟學家李迅雷觀點：由於存在穩增長和防風險的雙重目標，故貨幣政策的運用空間並不大。如果今年政府工作報告能夠將經濟增長目標下調至6-7%，而不是去年的6.5-7%，則M2增速目標可相應地降至11%，但即便為11%的增速，去槓桿的效果還是有限，如去年M2增速為11.3%，但企業、居民和政府的槓桿率水平都繼續上升。

總體看，貨幣政策只是從偏寬鬆調整至中性，在外匯管制加強的情況下，匯率不會成為貨幣緊縮的理由，所以，確實沒有必要將央行此舉解讀為貨幣緊縮政策的開端。另外，加息和降息都存在難題，中性才是基調。

前《南方都市報》首席記者悅濤認為，對於央行來說，加息和降息都戴著緊箍咒。

按央行口徑，經濟內債已經244萬億（不含外債），按中金公司前總裁兼CEO朱雲來的說法至少300萬億。貸款大躍進的後果就是巨債壓頂。加息，債怎麼辦？中財辦副主任楊偉民說：企業負債過百萬億，按4%的利息算，一年利息至少4萬億，相當於2015年全年GDP增量。「三去一降一補」是中央大政。其中的一降（降低企業成本），最終被描繪成「七降」，包括制度成本、稅費、財務、電力、物流等等……然而，制度成本、稅費、流通成本，在通脹之下是很難降的。這些年對企業增加最大的成本在土地和人工，也是不大可能降的。

降息的緊箍咒：通脹和匯率

2016年全年沒有降息，只在年初降准一次。主要的原因是2016匯率面臨嚴重的壓力，如果直接降息降准，釋放的信號太過明顯，而且對匯率的問題明顯是雪上加霜。但是目前MLF，公開市場操作等的餘額加一起有約5萬億，而16年初只有5000億，也就是說全年央行通過這些渠道總共投放了約4.5萬億。這樣的結果根據一些分析人士計算，這些操作加一起約等於若干次的降准。所以如今不管是做適當的修正，或是轉為「中性」都不足為奇。

央行不可能持續加息

來自格隆匯的觀點：央行不可能持續加息。

加息降息主要看什麼，當然是國家的基本面。而目前的基本面，根本不能支持持續的加息，尤其是存貸款利率。

從14年開始走入降息通道，試圖扭轉日益頹廢的經濟基本面。但是目前經濟有沒有起色我不知道，但是資產的價格，從股市，債市，商品，地產等，哪個沒有漲過。而一旦失去基本面的支撐，就像喜歡搞預期的股市那樣，怎麼漲上去怎麼跌下來。

2016所謂經濟的起色是供給側改革疊加寬鬆環境所導致從上至下，從PPI到CPI的上漲，這些上漲最終會傳到到消費端，最終消費者對物價的上漲會做出什麼反應目前還不得而知，但似乎在向好的方向發展。如果此時走入加息通道，把這個有點起色的基礎破壞掉，對誰都沒有好處。

利率政策是國家最重要的經濟策略之一，它要兼顧，去槓桿，去泡沫，穩定匯率，穩定增長。而利率這個工具也不可能兼顧所有的職責，必須是不斷的在動態中尋找平衡。

當前的貨幣政策下怎麼看房產？

我們沒有本錢主動打壓房地產

李迅雷提出，今年的政策核心要點是守住兩條底線，一是穩增長，二是防風險，連續加息會導致資產泡沫的破滅，從而觸發系統性風險，所以，中央經濟工作會議也只是提「去槓桿」沒有提「去泡沫」。所以目前利率政策的重心肯定放在了去槓桿，去泡沫中，所以有走向「中性」的必要。但同時為了兼顧穩定增長，必然不會下手太狠。如果把高房價給弄下去了，那麼穩增長算是沒什麼指望了。所以本次的「加息」，並不意味著對房產的打擊。

經濟學家馬光遠認為，春節期間，各地樓市遇冷是預料之中的，但這和央行的加息沒有太大的關係，而是房地產市場自身在經歷2016年的瘋狂上漲之後的自然調整。無論是上海，還是廈門、合肥、南京、深圳，成交量極為慘淡，這和我們去年對整個房地產市場判斷會「變天」的基調是相吻合的。不要誤讀2017年的房地產政策，嚴控只是針對投資投機，在不確定性加大的情況下，我們沒有任何本錢主動打壓房地產。

房地產寒冬？「加息」只是一記信號彈

海通宏觀姜超認為，對樓市而言，央行確認貨幣市場加息的結果，其實意味著房貸利率存在著大幅上調的風險，而16年房地產市場的異常繁榮，本來就沒有人口結構的支撐，全靠天量的房貸支撐，如果未來房貸利率持續上行，疊加政府對部分一二線城市投機購房限購限貸的鋪開，地產銷量或將持續下行，而地產市場的嚴冬或將到來。

馬光遠認為不能將央行變相加息視為「貨幣政策全面轉向」和「流動性全面收緊」的信號。因為貨幣政策早已經轉向，收緊貨幣的水龍頭是早確定的基調。無論是穩定匯率，還是抑制資產價格泡沫，都無法通過簡單粗暴的方式解決，對泡沫和風險的敬畏是正確的。但基於多年來貨幣政策開年搶跑流量的慣性，在春節過後，通過「悄悄加息」的方式，傳導信號，避免貨幣政策再次走偏，同時又不驚擾市場，這是央行能夠採取的最好的方式。

按照這個邏輯，央行這次「悄悄加息」究竟針對誰就很清楚了，既沒有明確針對通脹，也沒有意味著經濟的探底成功，更沒有在開年殺氣騰騰對準房地產泡沫。因為上述三種情況需要加息的理由至少目前並不充分。所以，央行這次悄悄加息，放的並非打擊對象很明確的真槍實彈，而不過是一記信號彈，提醒市場不要忘記了今年貨幣政策的基調，僅此而已。

投資必看建議

最後，如果有意投資房地產，有幾點建議 ：

① 房價受宏觀（貨幣貶值、適婚人口增速、城市化進度、居民收入）和微觀（人口流入流出、產業發展、交通建設）等因素綜合影響。

② 其中對房價影響最大的是整體經濟的繁榮程度，比如GDP整體如果比現在少一半，那就有很大很大的壓力。

③ 房產稅出台是用來抑制房價的，不是來搞崩房價的。

④ 房地產是國家稅收的重要補充，房地產穩定且可持續發展符合國家利益。政府從來沒想要讓房價像瀑布似的狂降，擔心的是房價上漲過快導致的槓桿風險。

⑥ 一線城市泡沫有，但實話實說，不宜誇大，從以往的經驗看，剛需買房貸款不要超過家庭月收入100倍，投資買房貸款不要超過家庭月收入75倍。

⑦ 買房決策應該和自己承受能力掛鉤，而不是與漲跌預測掛鉤，別什麼都信，也別什麼都不信。根據自身能力，量力而行。

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