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潘石屹徹底轉型包租公!馬上,他就要進軍杭州

潘石屹,是房地產史冊的奇特符號,從散售物業到轉型自持、從代言SOHO到微博名人、從專註房產到跨界娛樂……作為行業的絕對IP,他一直高調的霸佔著媒體和互聯網頭條。

然而,近兩年,潘石屹除了發點社會話題、研究白鹿原之外,鮮有地產之舉,再到2017年,隨著李嘉誠拋售物業、王健林賤賣萬達之時,SOHO則以拋售京滬物業重現媒體視野,大眾開始猜測,潘石屹也要「跑」了?

昨日,潘石屹來到杭州,與搜狐焦點杭州站在內的杭州媒體進行餐敘,這一次,潘石屹來解釋他的「跑」與「不跑」!

SOHO董事長潘石屹在杭州與媒體餐敘

【先回顧下SOHO與潘石屹】

潘石屹於1987年在南方涉足房地產,之後成功避開海南房地產泡沫,轉戰北京,並於1995年同其夫人張欣創辦SOHO,此後以前衛的營銷方式和建築形態成為房地產史冊特有的一頁,雖然其散售商業地產的模式一直被詬病,但仍然無法阻止其企業規模的擴大和業績的領先,2012年宣布告別散售模式,轉而持有北京、上海有價值的物業。請注意,這時,SOHO一直聚焦京滬兩個一線城市的核心地段,因為,房地產的核心便是地段,而由地段所衍生出的是更好的收益。

房地產於2016年進入新一輪調控周期中,在長租公寓和共有產權等新型業態試水浪潮、以及互聯網共享經濟大潮衝擊下,潘石屹又有了新的判斷,目前一二線的辦公樓空置率尤其高,有些城市高達50%,SOHO接下來仍然會專註房地產,但不會再介入買地、開發的傳統模式,而是在充分利用自持的辦公物業基礎上,承租其他公司物業,做共享辦公,做SOHO的3Q品牌。

這就是說,在繼2012年的轉型之後,潘石屹這次要徹底轉型做一名「包租公」。這項業務到底會有多大,潘石屹說,會越來越大,除原有的北京、上海之外,還會有杭州、南京……

以下為餐敘提問

PART1:為何選杭州?何時進杭州?

問:SOHO 3Q的「3Q」是什麼意思?

潘石屹(以下簡稱「潘」):這個名字沒有含義。一開始我們起了很多很有含義的名字,但大家都覺得記不住。我們取了3Q后,馬化騰不幹了,說我們曾經搞過一個「3Q大戰」,是和這個有關係?我說任何關係都沒有,就是讓大家能夠記得住就行,這僅僅是一個代號。

問:這個業態會考慮什麼樣的地段?

潘:會在商務區,交通要方便,現在客戶對地段的要求特別高,能在捷運出口上或者兩條、三條捷運交匯點上將會非常方便。房地產的秘訣就是看地段,地段選的好就租的很快,地段選的差即使價格便宜都租不出去。

問:為什麼第三座城市選擇杭州?而不是廣州、深圳。

潘:深圳也不錯,可是杭州離上海近,坐車55分鐘就到,和同一個城市一樣,而且我們在上海做的很好,上海實際上辦公樓租金的價格比北京要便宜,可是3Q的價格和北京是一樣的,所以我們就先到杭州來了。

杭州,一是杭州經濟增長速度很快,從經濟總量、人口總量來說可能不是排在最前列的,但是增長速度非常快;二是通過阿里巴巴、淘寶這些公司,把互聯網的意識提高起來了,互聯網是未來,我們SOHO 3Q也是未來。今年我帶美國朋友到杭州參觀了夢想小鎮、阿里總部,把他們給驚呆了...(作為杭州的網友,你應該知道老潘是如何誇杭州的,這裡省略數千字)

再說到深圳,也很有活力,深圳這些公司里人都很年輕,平均年齡26歲、27歲,聚集了全國各地的年輕人。

除了北京、上海之外,杭州和深圳這兩個城市是非常有潛力的城市,杭州是首選。

問:在杭州有沒有具體的落地時間表,比如說何時?拓展面積目標?

潘:計劃表沒有定。我和你說一下吧,除了北京、上海的19個中心之外,第二批拓展城市是杭州、南京、上海、北京。8月16日,SOHO 3Q將面向全國企業發出招標文件,兩個月內要把項目確定下來,再用一個半月時間設計,建設周期是兩個半月,也就是兩個月加上一個半月、再加兩個半月就可以開業。差不多年後可以落地。

PART2:3Q業務會有多大?怎麼判斷共享辦公?

問:3Q業務在你們的業務中佔多少比例?會否成為絕對的主業?

潘:會越來越多。現在還不能說絕對的主業,我們整個租金的收入和目前資產的升值是沒法比的。從現在來看,我們占的營業收入都很低,可是這個萌芽會發展起來。

像杭州這樣的城市,我們先試一試,做完以後可能別的城市都可以去做。

有些人說一些二線城市辦公樓的空置率達到50%了,千萬不能去,而這種高空置率的城市正是我們要去的,因為它的辦公產品不能夠滿足目前要求,我們可以用很便宜的價格把它租過來。別以為我們是傳統的地產商,咱們又不是開發辦公樓去,我們訂的原材料會便宜,之後會水漲船高。

問:3Q業務會選擇和其他開發商合作嗎?

潘:不合作,合作的方式太麻煩,直接租過來就行,我算我的賬、開發商算開發商的賬,搞什麼合作、分成?咱們也不是缺這點錢。

問:共享辦公是屬於商辦地產類的,現在國家鼓勵長租公寓,就是共享住房,SOHO有無考慮也介入?

潘:互聯網經濟的核心是共享,共享傘、共享腳踏車、共享汽車,可是我有一個問題想不明白,住的房子也共享?如果在讓住到陌生人家,他害怕,不去,另外讓陌生人住到他家裡來,他也害怕,這個和西方的觀念是完全不一樣的,我覺得是有難度的。辦公就非常容易了。

生意有很多,我們就做一個生意(共享辦公)就行了,剩下的生意讓別人去做。

問:現在共享、共創一般都偏向於做創業孵化器、社區,SOHO 3Q傾向哪個?

潘:還是傾向於社區吧。我們不做孵化器,孵化器就要投錢,投錢有兩點:一是我們是房地產,能夠看到他們好,但是具體怎麼好,隔行如隔山,我們不懂;二是做過房地產的人,金額都很大,幾百萬、幾千萬去投這些東西,尺度把握不準。

所以我們覺得最好還是兩個行業,我們還是發揮我們房地產的經驗和優勢,把社區做好。

問:對於共享辦公這種業態趨勢怎麼看?

潘:別人是幾千個座位,我們是近17000個座位,還有人可能20000個座位,但不重要,最終這個行業要形成規模,可能有20萬、30萬、50萬才有賺到1億。

今天這些共享辦公、聯合辦公的運營商都還處在嬰兒階段,誰能夠成長起來就看你的產品是否是好的、管理是否正規、能否標準化,這個基因特別重要。

我認為,到現在為止,全的共享辦公,有些運營商融了很多錢,但都還處在嬰兒期,能不能發展起來就要看這個公司有無長大的基因。

問:共享辦公依賴的是租金收益,而原先SOHO是依賴銷售物業賺取更多利潤,如今轉型有沒有是在賺「小錢」的感覺?

潘:作為房地產開發商,我們蓋了20多年的房子,一個基本的判斷是現在不缺房子。

商場也不缺,實體商業被淘寶、京東打的一塌糊塗;也不缺辦公樓,包括杭州這樣的城市辦公樓的空置率都超過20%,也就是說五分之一的房子都空著;也不缺飯店;關於住宅,擁有兩套房產、三套房產的人更多,其實已經不缺。

缺的是什麼?缺的是能夠把每一平方米的面積、每一空檔的時間能利用起來,這是最重要的。就像滴滴能夠把汽車充分利用起來。所以,我們做的SOHO 3Q就是建立這樣一個平台,把所有空置的、閑置的辦公物業充分利用起來。

PART3:對行業怎麼看?

問:現在土拍制度也在發生變化,特別像北京、上海這樣的一線城市,還出現了共有產權房、加大自持比例,像房地產開發商這樣賺錢的日子還有多久?您給房地產「算算命」吧。

潘:我都是科學分析,從來不「算卦」。我科學分析得出的結論是,房地產這個傳統的行業已經到了頭,他們地產商,不對,是我們(笑)的日子會一天不如一天,王健林也好、孫宏斌也好,你可以感覺到他們的焦慮,77個酒店花了199億就銷售出去了,一個酒店平均幾個億,擱上海、杭州也就是幾套房子的價格。

問:SOHO陸續拋售物業,大家說潘總也要跑了。

潘:說我們跑,我能跑到哪裡去?我還得在做,做一些有未來的行業、有未來的項目。對於我們來說,什麼人工智慧我們是真不懂,沒有地方下手,可是我們能夠把我們過去20年、30年建的房子充分的利用起來,這個是可以做的。所以,我們未來做的東西就是3Q。

剛才有記者說3Q是賺點小錢,這個不見得,如果我們有20萬的座位、有50萬個座位呢,一年畢業的大學生好幾百萬。

所以,從舊的行業轉到新的行業,需要的辦公空間是不一樣的。

【何為SOHO 3Q】

SOHO 3Q是共享經濟時代的全新辦公方式,為用戶提供時尚、靈活、便捷的服務。用戶可以通過在線上預訂並付款;在線下,用戶可以只租一個星期,也可只租一張辦公桌或一間辦公室。經過兩年多的發展,SOHO 3Q已在北京上海核心地段擁有19個中心、共17000個座位。租戶的構成非常多元化,包括來自IT、傳媒、教育、金融等各個行業。



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