別忽視二手房房齡 它關乎你的切身利益

很多人在購買二手房時關注小區環境、地段、戶型、配套、物業等因素，卻忽視了一個盲區——房齡！其實二手房的房齡之於購房者，極為重要。房屋太老，對於辦理貸款、房屋保值升值、土地使用年限等方面都會產生很大影響。因此，在購買二手房時，一定要問清楚房齡。

很多人不了解房齡，那麼，什麼是房齡？它與房屋使用年限又有何不同？通過下面房齡與房屋使用年限一對比，相關你便一目了然了。

房齡：自房屋竣工驗收合格交付使用之日起開始計算房屋的年限。

房屋的使用年限：即房屋的土地的使用年限，是從開發商拿地之日開始算起。

打個比喻：開發商2000年拿地，70年使用權，該土地使用期限為2000至2070年；開發商在該土地建的房子，2002年交付使用。

到了2017年，土地使用年限剩餘53年（2070－2017）；該房屋的房齡為15年（2017－2002）。

了解了房齡，我們再來看看房齡之於購房者的重要性。

一、與貸款直接掛鉤

房齡是從開發商建成房屋交房開始算起的，土地使用年限是從開發商拿地開始算起的，兩者相差時間甚至有超過10年的，也就是說房齡20年，有可能土地使用年限已超過30年。而如果房齡超過30年，那就只有個別銀行能貸款給你了。

為什麼這麼說呢，是因為房齡長短會影響二手房的評估。而買二手房最終能貸多少款，是由評估值決定的。評估機構在對房屋進行評估時，其中有一項就是土地使用年限。房齡越大，你能貸款的年限就越短。一般來講，二手房的貸款年限要看：房齡、貸款人年齡以及規定的最高貸款年限這3個因素。通過這3大因素算出來的貸款年限，取最短的。二手房的話，商貸年限為50年減去房齡（各銀行有差異）。

二、與升值關係密切

房齡是會直接影響房屋升值空間的。

一是因為房齡大的房屋一般位於市區較好地段，周邊生活配套設施十分完善，價格也接近峰值，幾乎很難找到新的配套規劃刺激它迅速升值了（教育地產另當別論）；

二是隨著時間的推移，房屋本身會出現越來越多的問題，比如牆體裂縫、門窗生鏽損壞等，可能會影響房屋的價值；

三是因為房齡大的房屋出手困難，轉手困難的話對於投資也是很不利的；

四是房齡大的樓房所在的小區相對老舊，綠化率較低，這也會影響小區未來的升值。

三、與土地使用權有關

目前住宅的土地使用年限為70年。如果二手房房齡較大，說明其土地使用年限就相應縮短了，甚至很快就到期了。

關於土地使用權到期后，是自動免費續期還是繼續承擔土地使用費，目前還沒有定論。

四、與成本密不可分

房齡大意味著有效使用年限的縮短，這就意味著購房成本的提升。同時，房齡太大的話，房屋維修費用相應增加，物業的維護成本也會大增。房子太老，管道老舊，很容易發生上下水不通的問題。

綜上所述，我們在買二手房時，一定要重視房齡，為了規避因為房齡而產生的貸款問題以及各種風險，購房者在買房時，應在購房合同中寫明相關的風險條款，即使維權，也有保障。